海外买房，必须知道的10件事！

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随着国内房价节节攀升，很多人开始关注海外买房。因为现阶段的国内房价，已经超过很多国家的一线城市，据说，北京的一套两居室，在美国可以换大别墅！事情的真相如何呢？我们精心总结了大家最关心的10个问题，希望能让你的海外房产投资更加明朗。
海外买房，必须知道的10件事！
1.我能通过海外买房，办理移民吗？对我移民或留学，有什么好处吗？
请注意，目前有一个概念非常容易混淆，“购房=移民”是错误的。
在大多数西方国家，海外购置房产，与移民、留学没有直接关系，也不能对移民和留学申请提供相应便利和帮助。
但是也有例外情况，比如，欧洲的西班牙、葡萄牙、塞浦路斯、希腊，亚洲的韩国、马来西亚，海外置业能够对移民产生一定帮助帮助。但是一定注意，这些国家的法律规定，在当地投资额达到一定额度后，可以申请相应的长期居留证，长期居留证以后转换成这些国家的绿卡，还需要一个过程。
所以即便是以上国家，购房也绝不等于就是移民。
2.海外买房有门槛吗？需要什么资质？买了之后可以自己住吗？能帮我在当地获得更长的居住时间或者权利吗？
买房门槛。目前的海外置业目的地国家，对于来自本国以外的投资人，并没有任何资质的限制。准备好护照，以及相应的资金就可以购买房产。部分国家对购置房产的类型有限制和规定，例如澳大利亚，没有身份的海外投资人只能购买新房/新楼盘项目；
可以住吗？对居住没有额外要求，只需要入境时持有合法的签证，并在这些国家的停留时间符合相应合法签证规定的时间就可以；
可以延长居住时间吗？拥有海外的房产，不能延长在这些国家的停留时间。必须符合签证规定的停留时间，例如，美国旅游签证（B1/B2签证），每次入境可以停留的最长时间是183天，到期必须出境，然后重新入境，可以获得有一个停留周期。对于希望长年待在美国不希望出境的投资人，还是申请移民或者其他相应签证比较妥当；
海外买房，必须知道的10件事！
3.海外买房都有哪些风险？如何规避？
主要有4大风险。
A、政策风险：各国对海外投资态度略有差别，有些市场体量不大的国家，比较容易受到大量海外资金涌入的影响，可能会有政策出台，但大部分国家并无限制型的政策。少量例如澳大利亚、新加坡以及加拿大的BC省，已经陆续出现了一些政策。对于政策风险，相对比较好判断避险，对于市场过度火爆的状况，往往预示着新政策出台的可能性增高；
B、汇率风险：随着各国之间经济水平以及市场环境的差别，货币间的汇率波动很明显，近一年来，美国的持续升值就很好的说明了这个问题。但汇率的风险比较好规避，首先汇率的大幅度变化往往在短期内发生的概率很小，是一个渐进的过程，其次，选择货币长期坚挺和长期稳定的国家进行投资，可以很好的避险；
C、利率风险：利率取决于投资国家的整体经济形势，例如加拿大，目前仍然维持很低的利率水平，而且加拿大央行近期没有任何加息的迹象。目前加拿大购房，海外投资人可以申请贷款，利率低至2.2%左右。但随着一些国家利率上调，对市场会引起不同程度的波动，规避风险的手段是，在低利率时快速决策、入场，一旦利率调高至不能承受的水平，可以考虑更换投资目的地；
D、法律风险：法律风险反而相对简单，海外主要的发达国家法律体系比较健全，市场发展时间也很长，整个投资流程中已经形成了很完善的避险体系，只要是按照标准流程来操作，法律方面的风险就很小。
4.美国房价到最高点了吗？现在适合在美国买房投资吗？
美国是几乎完全自由的市场经济体制，正常情况下，房产的价值是持续升值的。根据最近60年的数据，平均下来美国房产平均每年增值5.9%。
所以，如果一个经济体的市场环境稳定，经济可以长期看好的话，对于房产投资这样一种中长期的投资方式，其实任意一个时间点进入，从长期来看，都是低点。
美国的房市周期性是7-8年，如果考虑一定要找到每个周期的低点，也仅仅只是注意了价格因素，却忽略了利率、汇率以及投资的时间成本和精力等综合因素，这些都是投资人的成本。真正的地点并不容易找到。我们需要用长期的眼光，来看到海外房产投资这件事。
所以结论是，在美国买房，长期来看，任何时候都是低点，不用过于看重买入的时机。
5.海外买房可以贷款吗？贷款要求怎样？拥有了海外房产，要承担哪些成本？
大部分海外国家都可以贷款买房。
贷款的要求区别比较大，主要体现在“首付比例“上，比如，美国40%，加拿大35%，英国和澳洲30-40%，日本20-25%。同时，利率的区别也比较大，比如，美国在加息前4.2%左右，加拿大2.2%左右，美国加息后目前还在落实新的利率水平。
海外房产的持有成本往往包括以下部分：
房产税（各国不同，例如英、澳没有，但是有其他收费）；
房屋保险；
物业费（针对公寓和联排，别墅House一般不会有）；
维修维护（房屋折旧过程中产生）；
托管出租的费用（购置后出租委托管理公司打理产生）。
6.目前，哪些国家适合投资买房？听说澳大利亚、加拿大的温哥华等，陆续出台了限制海外投资人买房的政策，这些地方还值得做吗？
目前，澳大利亚和加拿大温哥华都出台了限制海外投资人投资的政策，这是一个市场上升到一定阶段后必然出现的情况。
澳大利亚的悉尼、加拿大的温哥华等，房价已经连续多年快速增长，政府如果不出台一些措施，当地居民是会有很大的意见的。
澳大利亚的政策体现在对贷款的限制，但是如果贷款首付达到4-5成，贷款也不再是问题。所以仍然可以投资，因为，目前利率 等主要的市场指标没有什么变化。
这一点在温哥华，也体现得非常明显。虽然因为增加了针对“外国人买房”的15%的交易税，但是温哥华的房产仍然在高位上继续增长。
这样的限制政策，在其他国家并不多。比如，美国从立国至今，没有出台过此类限制投资行为的政策。因此，如果希望长期稳定，美国、英国伦敦都是不错的投资选择。德国也不错，市场长期稳定，租金产生的现金流也比较稳定，在一些核心城市，目前有的可以获得良好的现金流，有的能有比较优秀的增值能力。
7.海外买房，买新房还是二手房？听说国外都是买卖二手房，比买新房好吗？
目前一些主要的海外投资国家，二手房在当地市场上是交易的绝大部分。为什么呢？
因为当地的城市化进程，在50-80年代基本完成，没什么新楼盘，当然二手房交易成为主流。
特别是在已经发展成熟的富人区，公共资源的配置上相当优越的。因此，对居住有要求的，绝大部分选择二手房。
至于新房，在少数核心城市区域，当然也是进行投资的好选择。
某些城市的核心地段，其实也不断有新房项目上市，例如纽约的曼哈顿，波士顿市中心，加拿大多伦多市中心、温哥华市中心、悉尼中心区域、伦敦1-4区等等。
因此，拥有地段位置优势和非常优越的资源，也就保证了这些新房项目的投资性不错。只是相对价位较高。但也一定是物有所值。
海外买房，必须知道的10件事！
8.在国外买房后，可以租出去吗？如何租出去？
当然可以租，建议选择成熟的中介机构，帮助自己对外租房。
一般流程为：选择好中意的中介公司，确定好要出租的意向，签署委托出租管理的协议，房屋就会进行市场挂牌，筛选租客，完成出租。
很多成熟的中介公司，可以定期提供报表和相应的收益，汇入你的指定账户。如果投资人需要进行报税，同样可以安排相应的报税服务。当然，这些服务，中介公司都要收费。
9.海外买房后，我可以过户给孩子吗？孩子单独持有房产，在税务方面有好处吗？能省去继承税金吗？
海外各国往往都不允许未成年人单独持有房产，未能年人必须和成年人同时持有物业才被允许。对于相应的继承税，其实，获得绿卡和入籍是一个比较好的解决方案，当然，需要几年的时间。如果不考虑绿卡或者入籍，那么做一个信托，或者生前进行一次交易，将房产出售给自己的家人，只需要承担相应的过户费用，也是可以考虑的方式。不过，仍然建议咨询专业的会计师和律师。
10.听说海外买房，可以个人买，公司买，朋友合伙买？哪种方式好？
海外买房，除了个人直接购买，也完全可以成立公司，进行住宅或者投资额不大的商业地产投资。一般会成立LLC（有限责任公司），然后通过公司进行购买和持有；
如果要合伙投资，如果是自然人身份进行几个人合伙，可以事先约定，持有房产的权益比例，如果没有事先约定，权益就会按照人头自然平均分配；
哪种方式更好，取决于具体投资的物业类型、体量以及购买后的投资运营方式。
例如购买单个或者少量住宅，个人购买就可以了，因为节税方面，还是个人持有方式更简单，而且公司持有的话，在节税方面并不明显；但是如果购置的是商业地产，例如写字楼或者商场、商铺，则建议成立公司持有。这样可以规避相应的财务上的风险。