2017年楼市：谨防调控目标“跑偏”

背对背

●随着一系列具有含金量的改革举措和支持政策出台、落地及红利的释放，农民市民化、非户籍人口城镇化过程中城市新增人口住房需求将有所增加和释放，相关投资也将有所增加，进而对冲楼市的回落和调整。但由于制度改革红利的释放需要一个过程，其对未来楼市的具体影响程度还依赖于制度变革的强度和举措落实的力度。

●高度关注可能偏离调控目标的这几种情况：第一，调整没有到位，过热仍在继续；第二，调整过速过猛；第三，调整出现逆转；第四，投机空间转移。

●推进中国经济去房地产化，释放新需求去库存并对冲市场调整，促进房地产长期稳定健康发展，关键是建立一套让房地产利润平均化的市场调节机制与政府调控机制，让政府部门与市场相关主体积极又理性地参与促进房地产发展。

2016年中国楼市经历了由惊心动魄、跌宕起伏到转危为安的过程。2015年年中以来，在相对宽松的政策背景下，中国房地产市场逐步进入上升的周期，尤其是2016年初之后，房地产市场出现井喷式由一线向周边及二线城市波浪式扩散回暖，虽在4月份之后呈现回落调整的迹象，但是自7月尤其是8月以来形势迅猛逆转，房地产市场过热面临着区域进一步扩散和热点地区疯狂和失控的风险。随着一线城市从严调控的推进，以及9、10月份热点二线城市房地产调控的集中收紧，楼市初现降温迹象。2016年楼市经历了整体上升、局部过热和调整出现的过程。 2017年，楼市将延续短期调整，总体将平稳回落，但也有不确定性。总体上，本轮楼市调整将持续到明年下半年，且呈现空间差异化趋势。具体来看，首先，全国住房销售面积将出现较大幅度下降。销售价格增幅将逐步回落，不排除个别时间段出现由增幅下降变为绝对下降的情况，其中，一、二线城市中先前房价上涨快的城市的房价增幅回落会更大，三四线城市则进一步分化。其次，全国总体库存将进一步下降，降幅会有所收窄，且城市间分化严重，三四线城市去库存任务仍然艰巨。再次，在经历年初的波动后，全年房地产投资将保持2%-4%的增长，低于2016年增长。其中一二线城市增长更好。全国商品房新开工面积也将会下降，同时分化还会持续，一、二线城市新开工面积或将增加。最后，2017年房地产投资对经济增长的贡献与2016年相比会明显下降。以下我们分别从华房指数、基本面、改革红利和投资投机转变层面对未来一年的楼市进行预测。

价格增幅由正转负投资增幅全年较低

在整体经济趋势没有重大变化和没有重要政策出台的前提之下，未来一年内，全国层面上的房价增幅在延续2016年第四季度短暂调整，在将于2017年第一季度有较大幅度回落，三季度增幅将出现负值，此后降幅收窄。房地产投资增长幅度在经历第一季度的波动后，二三季度缓慢回升，2017全年增幅在2%左右，在2016年较低增长的基础上继续明显放缓。同时，一线城市的房价增速将有所放缓，并存在波动调整的可能，住房开发投资增速将会有所增加。二线城市的房价增速会相对平稳，住房开发投资增速或将出现较快幅度的回升。

悲观预期导致观望供需下降带来市场调整

从周期上看，本世纪以来，中国房地产存在着周期时间3年左右，上升期1年左右（包括2009年刺激下的上升期）。主要原因是受到政策调整影响，加上预期相应变化，居民真实需求推迟或者提前释放，投资及投机也如影随形，从而导致房地产市场短期上下波动。2013年是中国房地产市场的转折之年。2013年之前10多年，每次出现的调整都是在政策打压下的结果，每次出现的反弹都是市场自动反弹（除2009年外）；2013年及其以后的调整是在没有任何干预的情况下，房地产市场的自发调整。2015年市场无力自动反弹，是在政策刺激下反弹。本次周期从2015年下半年开始转升，2016年可能调整，到2017年下半年完成。

一个周期。2017年受政策和预期影响，刚性和改善性需求将多有观望并推迟购买，企业也将处于观望状态，但由于前期回笼资金较好，短期价格下降幅度不大。其中，一二线城市真实需求下降相对较少，与此同时，由于受到多种因素影响，短期内库存增加不多，市场供求仍处紧张。三、四线及以下城市，消费性需求释放缓慢，去库存压力依然较大。

从宏观环境上看，一方面，宏观经济增长2017年仍将低于上一年，但已经呈现了一些积极的迹象，表明经济下行压力在缓解。另一方面，美联储加息和人民币贬值给房地产、金融与宏观经济带来一定风险，但也有一些正向影响，总之，宏观环境将为2017年楼市平稳调整创造了条件，但也有导致不确定性的因素。

新住需求持续释放对冲楼市下行调整

制度变革的力度决定楼市调整幅度和时间提前或者延后。如果没有制度变革，潜在需求难以释放，短期调整难以避免。如果实施有效的制度改革，房地产市场调整可以延迟和减缓。

2016年8月5日，国务院关于实施支持农业转移人口市民化若干财政政策的通知（国发〔2016〕44号）发布，明确指出，建立健全支持农业转移人口市民化的财政政策体系，将持有居住证人口纳入基本公共服务保障范围，创造条件加快实现基本公共服务常住人口全覆盖；维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，支持引导其依法自愿有偿转让上述权益，促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化，并与城镇居民享有同等权利。

2016年10月30日，国务院办公厅关于印发《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》的通知中指出，以人的城镇化为核心，以体制机制改革为动力，紧紧围绕推动1亿非户籍人口在城市落户目标，深化户籍制度改革，加快完善财政、土地、社保等配套政策。提出加大对农业转移人口市民化的财政支持力度并建立动态调整机制，建立财政性建设资金对吸纳农业转移人口较多城市基础设施投资的补助机制，建立城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制，将进城落户农民完全纳入城镇住房保障体系等配套政策与举措。

随着一系列具有含金量的改革举措和支持政策出台、落地及红利的释放，农民市民化、非户籍人口城镇化过程中城市新增人口住房需求将有所增加和释放，相关投资也将有所增加，进而对冲楼市的回落和调整。但由于制度改革红利的释放需要一个过程，其对未来楼市的具体影响程度还依赖于制度变革的强度和举措落实的力度。

对偏离调控目标的情况需要高度关注

从全国来看，楼市基本面因素决定2016年第二季度应进入调整期，但由于过度投机等原因，打乱和推迟楼市调整的进程。但是2016年10月，20余城市针对投资、投机需求抑制政策的密集出台，将使中国楼市整体上回到短期调整阶段。一、二线热点城市，随着对投资抑制和炒房的严格限制政策陆续出台，未来投资将大幅下降，投机将持续沉寂。因此，销售额将绝对下降，销售价格增幅将下降并在个别月份处于负值。

政策与预期变化将使消费需求推迟和减缓，抑制住投资和限制投资将使热点城市大幅度回落，但是改革红利释放的新需求将减缓大幅回落。总体而言，2017年楼市总体平稳回落。

但是，我们还须警惕未来市场的不确定性。基于历次房地产市场调控的经验教训，经济新常态下楼市与宏观经济的新特点，以及本次调控政策尚有改进空间，以下几种可能偏离调控目标的情况需要高度关注。第一，调整没有到位，过热仍在继续。在本次调控中，一些城市的政策力度比较有限，没有提出切实的措施来确保未来供地需求；一些城市的外地限购政策则过于宽松。尤其重要的是，一些地方政府没有对部分金融机构采取绕开监管从供给端和需求端向楼市导入大量资金的行为给予及时制止和清理。第二，调整过速过猛。由于部分一、二线城市的调控措施比较密集，媒体舆论阵势很大，对市场预期影响较大，因此，也有可能使市场预期发生重大逆转，形成极度悲观预期，导致价格泡沫破裂。第三，调整出现逆转。由于导致楼市投资与投资的制度根基没有消除，加上调控机制不健全，地方政府随时有可能从投机的阻击方转变成投机的纵容方，开发企业、中介机构、金融机构、机构投资者和居民也可能伺机随时卷土重来，因此存在调整逆转的可能性。第四，投机空间转移。由于资本在股市、债市、楼市间不停流动，当一些城市和区域限购后，不排除这些投机资本向非限购且具有一定投资潜力的周边及其他城市转移，导致另一些区域接续过热。

为避免楼市调整过犹不及给金融稳定与经济增长带来压力，需要完善短期政策引导楼市软着陆，应坚持“虚实结合，主动调控”、“长短结合，标本兼治”、“边调边看，逐步完善”、“分城施策，协同作战” 等调控施策原则。第一，密切监测调控效果，做好后续补调的准备。第二，完善“分城施策”，建立“协同作战”机制。第三，调整城市间土地供给规模，完善土地拍卖制度。第四，清查楼市的违规融资，取消过热城市的房贷利率优惠。第五，实施前瞻性引导调控政策，主动发声引导市场预期。

推进中国经济去房地产化，释放新需求去库存并对冲市场调整，促进房地产长期稳定健康发展，关键是建立一套让房地产利润平均化的市场调节机制与政府调控机制，让政府部门与市场相关主体积极又理性地参与促进房地产发展。未来需要在四个方面着手构建长效机制。第一，调整发展战略，让房地产与宏观经济、城市化协调发展。适度调整发展战略内涵，调整城市化战略方针，调整住房发展定位，完善住房发展立法。第二，加快相关制度改革，释放新需求去库存并对冲市场调整。改革住房供求制度体系，深化住房基本制度改革，深化建立新型户籍制度，完善城镇化的分摊机制。第三，在土地、金融、财税等关键领域实现改革突破，铲除经济房地产化及波动的根基。深化土地制度改革，深化金融制度改革，深化财税制度改革。第四，健全楼市调控的工作机制，完善楼市调控的问责机。建立“领导负责，部门分工”的机制，完善“中央监控，地方调控”的机制，完善“监督考核，奖惩问责”机制。