今年楼市金融环境不宽松 房价被看跌你信吗？

守屋三千代

　　种种迹象表明，2017年的楼市金融环境或将不再宽松。鸡年伊始，央行就动作频频，连续上调“麻辣粉”(MLF)/“酸辣粉”(SLF)的利率，一夜之间各城市都传来房贷收紧的消息，甚至有人担心今年要进入加息周期。北京更是宣布，2月8日起，二套房贷按揭期限从最长30年，缩短到最长25年。以100万本额等息贷款为例，25年贷款比30年贷款每月多还466元。不少人担心所在城市会仿效北京这一做法。

　　信贷环境的变化，将对2017年楼市走势产生什么影响？业界普遍认为，缩减房贷优惠、缩短房贷年限等，都不是对房地产市场的“打击”。但长期来看，房价并不乐观，甚至有业内人士认为，如果认房又认贷，成交量还将有20%以上的跌幅空间。

　　央行并非主动打压楼市

　　中泰证券经济学家、研究所所长李迅雷认为，今年的政策核心要点是守住两条底线，一是稳增长，二是防风险。连续加息会导致资产泡沫的破灭，从而触发系统性风险，所以，中央经济工作会议也只是提“去杠杆”，没有提“去泡沫”。所以目前利率政策的重心，肯定放在去杠杆上。但为了兼顾稳定增长，必然不会下手太狠。所以此次央行上调MLF、SLF利率，并不意味着对房产行业的“打击”。

　　经济学家马光远认为，春节期间，各地楼市遇冷是预料之中的，但这和央行的政策调整没有太大关系，而是房地产市场自身在经历2016年的疯狂上涨后的自然调整。不要误读2017年的房地产政策，严控只是针对投资投机，在不确定性加大的情况下，我们没有任何本钱主动打压楼市。

　　不过，长期来看，李迅雷表示对房价并不乐观，原因有二：

　　第一，房地产开发投资增速回落，估计2017年为负增长。去年一、二线城市房地产火爆的原因是居民购房加杠杆，而由于基数过高，估计今年会负增长；

　　第二，中央经济工作会议对房价提出了严厉的批评，提出“要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’”的定位。今年房价会较为平稳或者略有下跌，因为各地都把控制房地产价格的上涨作为一个非常重要的目标，会严格控制房价上涨，会处于‘稳中求进’的总基调格局中。

　　节后成交量或受影响

　　对于短期而言，北上深或迎来调整。

　　中原地产分析师张大伟认为，信贷是决定短期房价的最关键因素，目前看信贷收紧趋势下，短期房价调控压力大，“虽然这一政策波动与认房又认贷、提高首付、减少优惠相比影响小很多，但是趋势对房地产依然有明显影响。”张大伟表示，如果认房又认贷，可以预期的是，成交量还将有20%以上的跌幅空间，而房价的跌幅甚至会接近2014年。

　　房产专家杨红旭分析，近期政府只管制一手房定价，而不干预二手房交易。“据此，基本上可能判定，本轮短周期，上海房价涨到头了，2017年将以下跌为主基调，部分时段盘整”。

　　深圳中原研究院认为，受双重压力影响，今年楼市仍会面临较大压力。2017年新房市场成交量可能随供应增加有所回升，但二手房成交不乐观，整体价格已步入调整期，今年楼市将以震荡波动为主。该负责人同时指出，央行收紧货币政策的影响将会渐显，节后投资需求应有所收敛，并会在一定程度上抑制节后楼市成交量回升。

　　业内对穗房价谨慎乐观

　　在广州，业内人士对2017年楼市仍然相对乐观。原因有二：在几个一线城市中，此前广州房价相对没那么疯狂；目前广州全市一手房的去化率不足半年，处于“不愁卖”的状况。虽然也多少会受到信贷收紧的影响，但广州房价仍是稳中有升的趋势。

　　合富房地产研究院顾问黎文江认为，广州2017年商品住宅均价上升10%是合理升幅，原因在于这是与广州GDP升幅、人均收入升幅相近匹配的。并且土地成本和人力成本等均已上升，如果房价不升，就没有利润了。他还建议，今年置业可以选择沿地铁21号线，2019年以前广州楼市仍然向东看。

　　中原地产项目部总经理黄韬认为，今年广州楼市成交量将有所降低，回归2015年的水平，价格保持相对稳定，预计涨幅在5%左右，因为政府会继续调控，开发商不能提价太多。

　　方圆地产分析师邓浩志则认为，广州楼市今年还是会保持补涨的趋势，与全国其他城市不同，预计有10%-15%的涨幅，上涨最明显的区域是增城和从化，因为这两个区域都不限购。

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