90方小户型稀缺 有板块接近零供应

猩猩不发光

  2017年开年以后，不少忙着看房的刚需购房者突然发现，杭州主城区几乎找不到什么划算的90方新房了。很多新盘的户型，起步就是110方或者120方。
    与此同时，一些热门板块刚刚交付的90方小户型越发成了抢手货。钱江世纪城去年底刚交付的某楼盘，一套89方小户型一挂出来，就受到了十余位买家的追捧。
    无论是90方高性价比新房的少见，还是小户型次新房的抢手，反映的其实都是杭州主城90方房源的稀缺化。统计数据显示，部分热门板块小户型新房的后续供应已接近为零。
    热门区块90方次新房受热捧 中介急着把定金送上门
    2014年下半年，陈女士在钱江世纪城某品牌楼盘，买了一套89方新房。去年底，这套房子迎来交付。出于资金方面的考虑，春节一结束，陈女士就把这套投资兼自住的小户型，挂到了二手房市场。房子的受追捧程度，显然超过了陈女士的预期。“房子挂出去的这几天，如果不关机，几乎就没法好好休息。最夸张的是，中介居然急着要把定金送上门。实在想不到，这套房子这么受欢迎。”陈女士说。
    在需求这么旺盛的情况下，心态比较平的陈女士没有加价，很快就把这套房子卖掉了。含车位成交均价，略微不到30000元/方。买房的人说，小户型不多，这个价格这个品质，还是很满意的。这并非是个例。在杭州多个热门板块，均出现了小户型次新房受追捧的情况。“事实上，热门板块的小户型次新房一直是市场上的成交热点。”我爱我家品牌经理徐宏辉说。杭州透明售房网的统计数据显示，2016年杭州市区二手房成交中，80-90方次新房的成交占比高达20.27%。
    这些成交房源，以近5年交付的房源居多。因为相对老小区，具有电梯、人车分流和品牌物业的次新房小区，居住舒适度更高，颇受市场青睐。
    虽然次新房受热捧有着多方面的自身原因，但新房市场上90方房源的稀缺和高价化，也是一大原因。“相比新房较小的选择余地和更贵的价格，很多购房者开始转向性价比更高的二手房市场。”徐宏辉说。
    主城80-90方新房不够3个月去化
    桥西、滨江、申花等板块库存不足百套
    那么，90方新房到底有多稀缺呢？
    截至2017年2月15日，杭州市区80-90方住宅库存共计15239套，占所有房源的35%（一年之前46036套，占比45%）。房源看似不少，但大部分位于余杭、萧山和大江东，分别是6093套、3691套和178套。主城区仅有5277套，按照去年26138套的销售水平，现有库存不够3个月时间去化。
   具体到主城热门板块，90方新房的稀缺性就更加明显了。申花、祥符、蒋村、之江、桥西和滨江沿江等板块，80-90方住宅库存均不足100套；三墩、钱江新城、城东新城、钱江世纪城等板块，也仅四五百套左右。
   这些热门板块，90方新房库存不足，难道今后就没有新增供应补充进来么？
   答案是可能性非常小。比如，桥西和滨江等板块基本没有新土地可供出让了。即使有新盘面市，配置小户型的概率也非常小。拿滨江来说，近两年来成交的2宗宅地，也就是后来的滨江金茂府和绿城九龙仓·柳岸晓风，最小户型是122方。
    80-90方小户型供应趋于减少，而100-110、120-130方的户型供应增多。2015-2016年，杭州市区新增供应住宅房源中，80-90方户型供应下跌了27%；100-110、120-130方户型供应，分别上涨了19%和15%。
    90/70取消 地价高企 二胎放开都在催热大户型改善潮
    造成这个现象的原因，是多方面的。
    现在，90/70政策取消了，没有了限制的开发商依据市场供需情况，更加倾向于配置溢价能力更高的大面积改善户型。
    第二，热门板块地价持续走高，让楼盘定位集中豪宅化。比如去年底今年初，城东三堡地价高达4.3万元/方，申花地价也超过了4万元/方。这些高价楼盘未来面市，肯定定位高端豪宅，户型设计明显大面积化，因为高单价小户型的市场需求量比较少。
    新近开盘的桥西板块金地·大运河府，及之前的大家绿城·金麟府、滨江·锦绣之城、天阳·武林邸等楼盘，都没有配置100方以下的刚需类小户型。
    还有就是二胎政策的放开，使得普通家庭的居住面积需求更大。以往90方的小三房，已经不能满足二胎家庭的舒适居住需求。这也使得开发商更喜欢开发大面积的改善户型。

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