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请读者主要看变过颜色的内容 浙江省杭州市中级人民法院 民事判决书 （2016）浙01民终6399号 上诉人zdwcf因与被上诉人浙江浙大求是物业管理有限公司（ 以下简称浙大求是物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初2654号民事判决，向本院 提出上诉。本院于2016年10月19日立案受理后，依法组成合议庭 进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理查明：杭州市西湖区XX家园小区系浙江大学房地 产管理处委托浙江恒业房地产开发有限公司建设，并确定由杭州求是物业公司提供前期物业服务。后XX家园改由浙大求是物业公 司提供前期物业服务，且相关的合同权利义务也由浙大求是物业公司承继。2008年4月11日，zdwcf作为业主接收了XX家园X幢XX 室房屋（系高层，建筑面积为151.18平方米）以及《浙大·XX家 园物业手册》等资料。浙江大学房地产管理处、恒业公司与浙大求是物业公司签订了一份落款时间为2007年9月1日的《XX家园前期物业服务合同》，委托浙大求是物业公司对XX家园进行前期物 业管理。委托内容包括房屋建筑本体共用部位的管理；共用设施、设备的管理；附属建筑物、构筑物的管理；共用绿地、花木、 建筑小品等管理；协助公安部门维护物业管理区域内公共秩序、安全防范等事项；车辆停放管理；公共环境卫生管理；小区钥匙 、资料管理；消防管理。该合同第五条第12款约定业主入住后， 根据物价部门的核准和国家法律、法规之规定，向业主和物业使 用人收取物业管理服务费，报批参考价高层、小高层为0.9元/平 方米/月，多层为0.7元/平方米/月。该合同第六条约定委托期限 自2007年9月1日起至小区业主委员会成立止。合同第七条费用结 算：自委托之日起小区业主正式入住止，前期委托管理费用由浙江大学房地产管理处支付，支付标准为40万元整，业主正式入住 后由住户自行承担，收费标准以物价局定价为准。……。因2009 年1月1日至2011年12月31日的物业费zdwcf仅支付1200元，为此 ，浙大求是物业公司诉至原审法院，2013年3月13日原审法院（20 12）杭西民初字第1668号民事判决zdwcf支付浙大求是物业公司 物业服务费、水费、水泵加压费和电梯能耗费共计4600.9元。zdwcf不服提起上诉，2013年7月10日浙江省杭州市中级人民法院作 出（2013）浙杭民终字第1407号民事判决，驳回上诉，维持原判 。现该两份判决已合法生效。2013年6月21日，杭州市西湖区XX家 园小区业主委员会（以下简称业委会）为委托方（甲方），浙大求是物业公司为受托方（乙方），双方签订了关于XX家园小区的 《物业管理服务合同》。约定乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和使用人，本物业全体业主和使用人均应履行本合同， 承担相应的责任；XX家园物业管理服务费实行包干制，2012年8月 23日商定，2013年元月1日起物业费收费标准合同价为多层每月每平方米0.75元和高层、小高层每月每平方米0.95元，非住宅用房 按其他住宅收费标准的二倍（每月每平方米1.90元）交纳。全年 由业主2009年- 2011年的经营性收入结余补贴物业35万/年（按年度实际发生额结 算）(既然是是包干，就不该有补贴)物业实际当年向业主收费标准每月为：多层0.63元/㎡，高 层和小高层0.81元/㎡。……；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应交费用总额加收不低于同期 人民币存款利率的违约金（违约金定额为3‰/天）；委托管理期 限自2013年1月1日起至2013年12月31日止。因zdwcf未交纳2012 年度、2013年度物业费共计3102.2元，2014年5月28日，浙大求是 物业公司向zdwcf发送物业费缴纳通知单，要求zdwcf于2014年6 月15日前交纳，但zdwcf仍未缴纳。为此，浙大求是物业公司于2 016年3月诉至原审法院，请求判令：1、zdwcf支付物业费4571.7 元；2、zdwcf按每日3‰支付从2015年1月1日起至生效法律文书确定的履行期限届满之日止计算的违约金；3、zdwcf支付浙大求是物业公司因维权支付的律师费800元；4、本案诉讼费用由zdwcf承担。在一审诉讼过程中，浙大求是物业公司仅主张了2012年 至2013年物业费3102.2元，并撤回了第3项诉讼请求，将诉讼请求 变更为：1、zdwcf支付2012年至2013年物业费3102.2元；2、zdwcf按每日3‰支付从2015年1月1日起至生效法律文书确定的履行期限届满之日止计算的违约金；3、本案诉讼费用由zdwcf承担。 zdwcf提起反诉，请求判令：1、确认浙大求是物业公司提供的《 物业服务合同》无效；2、浙大求是物业公司补偿zdwcf误工费和 精神损失费2000元。3、本案反诉费用由浙大求是物业公司承担。 原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具 体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业 服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会 依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支 持。”关于浙江大学房地产管理处、浙江恒业房地产开发有限公 司与浙大求是物业公司签订的《XX家园前期物业服务合同》的效 力问题，原审法院（2012）杭西民初字第1668号民事判决及浙江 省杭州市中级人民法院（2013）浙杭民终字第1407号民事判决已 经作出相应认定，浙大求是物业公司作为提供前期物业服务的企业有权向zdwcf主张物业费，2012年度的物业费应按照《XX家园 前期物业服务合同》约定收取（2012年以前业委会已经成立，属于非前期物业服务，一审无视事实，指鹿为马，二审实际上没有认可，但又称维持原判，何其荒唐），案涉物业为小高层，按0.9元/㎡收取，故2012年度zdwcf应支付的物业费为1632.74元。杭州市西 湖区XX家园小区业主委员会与浙大求是物业公司于2013年6月21日签订的关于XX家园小区2013年度《物业管理服务合同》，内容并 不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力。根据2013年度《物业管理服务合同》高层和小高层物业费 为0.81元/㎡，故2013年度zdwcf应支付的物业费为1469.47元。 因此，浙大求是物业公司要求zdwcf支付2012年度至2013年度物 业费3102.2元有理，原审法院予以支持。zdwcf逾期支付物业费 ，应从逾期之日起支付违约金，浙大求是物业公司主张根据合同约定按3‰/天从2015年1月1日起计算违约金过高，原审法院依法予以调整为按中国人民银行同期（六个月以内）贷款基准利率从2 015年1月1日起计算至实际清偿之日止。zdwcf反诉要求浙大求是 物业公司补偿误工费和精神损失费，因zdwcf未提供相应证据， 且主张的精神损失费缺乏法律依据。故zdwcf的反诉请求无理， 原审不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物 业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决： 一、zdwcf于判决生效之日起十日内支付浙大求是物业公司2012 年至2013年物业服务费3102.2元及逾期付款违约金【逾期付款违 约金以未支付的物业服务费为基数按中国人民银行同期（六个月以内）贷款基准利率从2015年1月1日起计算至实际清偿之日止】 。二、驳回浙大求是物业公司的其他诉讼请求。三、驳回zdwcf 的反诉诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务 的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之 规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元 ，由zdwcf负担，于判决生效之日起十日内支付至原审法院。反 诉案件受理费25元，由zdwcf负担。 宣判后，zdwcf不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人2012 年的物业费请求没有合同依据。（一）用判决书作证据来表明相 关事实的做法十分荒谬。判决书最主要的功能就是对当事人的诉 求判决，它的作用应该是用于执行，是有时效和范围，属于执行 的证据，而不是审理的证据。被上诉人以（2012）杭西民初字第1 668号民事判决书作为证据，证明其在小区存在的事实以及所谓的 “前期物业服务合同”的有效性，存在严重问题。且判决书应是 根据当事人提供的证据及相应的法律条文做出，若被上诉人提供 的证据是有效的，法院判决所依据的法律条文是正确的，则应提 供原证据和相关法律条文，这是诉讼的基本原则。被上诉人之所 以用判决书作为证据，并非不懂其中的道理，而是原来的证据和 所依据的法律条文站不住脚。(二)该判决书的枉法严重性是十分 罕见的。上诉人提供的该案的《上诉状》及《再审申请书》已对 此作了非常详尽的论述。该案上诉人还在申诉中。浙江省高级人 民法院于2016年7月告知上诉人，将该案所有材料送到最高人民法 院审查。(三)该判决书与被上诉人的诉求无关。该判决书是针对 前期物业服务合同纠纷，其效力至2011年12月31日止，且早已执 行，已无任何意义。本案中，被上诉人的诉求所涉时间并非前期 物业服务合同期间，而是在2011年以后，该判决书和2012至2013年度的物业费无关，原审法院认可该判决书存有不当。(四)原审 判决认定的前期物业服务合同的效力问题明显错误。原审法院认 为根据以前判决有效的前期物业服务合同，浙大求是物业公司作 为前期物业服务公司有权向上诉人主张物业费，是错误的。根据 物业管理条例的规定，前期物业服务的时间段为业主入住始至业 委会成立止。业委会成立，前期物业服务合同自然终止。小区业 委会在2011年即成立，2012年不属于前期物业服务期间。因此原 审判决把非前期物业服务说成前期物业服务，纯属强词夺理，指 鹿为马。二、2013年度物业合同显然无效。（一)该合同的产生过 程严重违法。上诉人一审提供的证据1充分说明该合同产生的违法 过程，一审答辩状和反诉状已有详细论述。（二）被上诉人的法 定代表人是徐金强，合同签约人却不是徐金强，且无法辨认签字 主体。在一审庭审中上诉人问被上诉人律师签字的是谁，其无法 回答。（三）业委会不具备法人资格，业委会负责人以法定代表 人名字签字，不符合实际，有冒充之嫌。不真实的身份，自然使 得合同无效。（四）合同是具有法律效力的文件，它的签署是十 分严肃的问题，什么人签字才有会有效，都是十分明确的。（五 ）原审判决对上诉人的上述质疑避而不谈，仅以“内容并不违背 法律、行政法规的强制性规定”认定合同有效，显属错误。三、 滞纳金的计算严重错误。（一）高额滞纳金，是在极不正常的背 景下，业委会和物业公司同穿一条裤子的情况下，基本违背业主 意志的情况下才会写上去，理应认定为无效。（二）滞纳金的依 据来自于2013年的合同。即使承认该合同，其作用范围只限于201 3年的物业费，不适用于2012年的物业费。2012年的物业费本身没 有依据，还要加上不该有的滞纳金，是对上诉人的财产的严重侵 犯。（三）该合同在2013年7月公布，上诉人在当年10月就向原审 法院起诉，该合同的合法性是上诉人的诉讼请求之一，但原审法 院多次拒绝受理，直到本案诉讼中上诉人提出反诉，才予受理。 因此，在法院认定该合同有效的判决生效之前，不存在上诉人违 约的问题。四、被上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效。（一）根 据《中华人民共和国合同法》第一百零八条之规定，当事人一方 明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在 履行期限届满之前要求其承担违约责任，根据该条对时效作出的 限制，被上诉人已失去追究的权利。（二）根据《民法通则》第 一百三十五条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效 期间为二年。被上诉人的请求已超过两年，不在时效期内，无权 起诉。五、证据质证存在重大问题。（一）上诉人提供的证据1是 业主大会的表决票，其根本内容是对2013年物业服务合同提交业 主表决，牵涉到本案的起诉依据是否合法，是关联性极强的证据 ，原审判决却以没有关联性不予确认。原审判决称被上诉人对该 证据的的三性都有异议，但没有具体的质证意见。该表决票是业 主大会发给业主的，有业委会的印章，业主大会表决的全部票证 均在存档中，系三性都无问题的证据，被上诉人质证时予以否定 ，却未提供令人信服的理由。(二)上诉人提供的2- 7，均与物业服务合同有关，具备关联性。其中证据2、3、4、直 接质疑该合同；证据5证明被上诉人被非法排挤出业委会，牵涉到 业委会行为的合法性；证据6反映业委会存在许多违法行为，其中 之一牵涉到对董美方的业主身份质疑；证据7牵涉到上诉人的基本 人权被侵犯。原审判决只确认了真实性，对关联性却避而不谈。 （三）被上诉人以“合同是双方真实意图的表示，合法有效”作 为对上诉人反诉的辩解，不能成立。首先，该合同是业委会和不 知名的人签订的，不能代表被上诉人；其次，法律规定一系列要 素来界定合同的合法性，被上诉人说法没有法律依据；第三，合 同所涉双方与上诉人没有任何关系，被上诉人起诉上诉人是畸形 的司法奇观。第四，既然本案是基于合同的双方诉讼，该双方应 是上诉人和被上诉人，合同并未表现上诉人的真实意图。（四） 上诉人对被上诉人提供的证据1、6发表了非常详尽的质证意见， 但原审判决却只字不提，证据认证只依照被上诉人的陈词滥调。 （五）被上诉人提供的所谓前期物业服务合同，根本不属于物业 服务合同，对原审判决引用的该合同第五条第十二款，即物业公 司在业主入住后，根据物价部门的核准和国家法律、法规之规定 ，向业主和物业使用人收取物业管理服务费，正确的解读应是， 该合同和业主入住后的服务无关，要求被上诉人在业主入住后根 据国家法律法规之规定做好一切。原审法院应审查被上诉人是否 “根据物价部门的核准和国家法律、法规之规定”履行，却对该 关键问题视而不见。六、无视上诉人的基本人权，欺人太甚。从2 012年的案件到上诉人多次起诉未果的案件，加上本案，其背景是 发生在XX家园的极其严重的践踏法律和人权的事件，上诉人有理 有据的起诉法院拒不受理，被上诉人无理起诉，反而可以受理。 上诉人的意见在一审答辩状中已有充分表现，再补充强调几点： （一）证据2、3、4认为上诉人另案的起诉请求不属于法院受理范 围，其中涉及业委会和物业公司签订合同的事项，既然裁定不属 于法院受案范围，为什么上诉人起诉就予以受理了？（二）上诉 人系业委会委员，本应参与2013年物业合同的起草和签订，却被违法排挤在外，不作为签约人，为什么在本案中又把上诉人当作 签约人?（三）《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法 律若干问题的解释》明显违背《中华人民共和国合同法》的规定 。上诉人完全有理由因为自己没有参与签订而不承认合同（肆意修改我的原意我的原意是这样的：“我在上诉状中和在二审法庭调查中，我都表明：“最高法院关于物业纠纷案的司法解释第一条，明显违背《合同法》，是全国最大范围的枉法。”但接下来我马上就说“但我还是在尊重这一条的前提下为我自己辩护的。因为我是业委会委员，和普通业主有不同的身份和责任。我本应该参与2013年合同的起草和签订。而业委会负责人违法把我排除在外，不让我参与，我当然有理由因为没有参与而不承认。”）。七、 要求法院依法办案。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决；2 、驳回被上诉人的一审所有诉讼请求；3、判令被上诉人提供的《物业服务合同》无效；4、被上诉人补偿上诉人误工费和精神损失 费2000元；5、由被上诉人负担所有诉讼费用。 被上诉人浙大求是物业公司答辩称：原审法院事实认定清楚， 适用法律正确。一、《前期物业服务合同》和《物业服务合同》均真实合法有效，上诉人应按合同约定履行缴纳物业费义务。二 、违约金金额在合同中已有明确约定，原审法院认为该标准过高酌情予以调整，被上诉人表示尊重。三、本案未超过诉讼时效。 被上诉人在2014年5月28日向上诉人催讨过2012年和2013年的物业费，并在2015年11月23日诉至原审法院进行诉前调解（我根本不知，和我没有任何关系），2016年3月 29日获得正式立案。诉讼时效发生数次中断。退一步讲，上诉人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，根据《最高人民法院关于审理 民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款“当 事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权 已过诉讼时效期间的情形除外”之规定，本案不存在超过诉讼时 效的问题。因此，请求二审法院判决驳回上诉人的上诉请求。 二审中，上诉人zdwcf向本院提交浙江省高级人民法院（2016 ）浙民申2878号民事裁定书一份（复印件），欲证明上诉人并不 是适格主体，被上诉人一审起诉对象错误。被上诉人浙大求是物业公司质证认为上诉人未提交该证据的原件，无法确认真实性， 且与本案没有关联性。本院认为，该证据系反映上诉人与案外人的纠纷，与本案缺乏关联性（是关于同一个合同的，居然说缺乏关联性），不予认定。 被上诉人浙大求是物业公司未提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。另查明，双方确认业委会于2011年下半年成立。 （已经说明2012年为非前期物业服务，一审审理错误） 本院认为：生效判决已对《XX家园前期物业服务合同》的效力 作出相应认定，虽该合同在业委会成立后已到期，但浙大求是物业公司作为前期物业服务企业，在未与业委会续签合同之前，仍 继续在案涉小区提供物业服务，zdwcf作为该小区业主事实上也接受了（怎么算接受，怎么去不接受，业主毫无决定权，说这话有何意义？）浙大求是物业公司的服务，双方之间构成事实物业服务合同关系，故浙大求是物业公司有权要求zdwcf支付相应的服务费 用。现浙大求是物业公司依据《XX家园前期物业服务合同》约定 的物业费交纳标准向zdwcf主张2012年的物业费亦在合理范围内（事实服务接是合法的法律依据在哪里？），原审法院予以支持并无不当。浙大求是物业公司与业委会于201 3年6月21日签订的关于XX家园小区2013年度《物业管理服务合同 》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定， 应属合法有效（法律依据在哪里？）。在浙大求是物业公司认可相关主体签名效力（原告没有提供证据）的情况下，该合同虽存在法定代表人一栏并非浙大求是物业公司的实 际法定代表人徐金强签名的瑕疵（如此重大的问题仅仅是瑕疵吗？），但不足以影响合同的效力（法律依据在哪里？）。而zdwcf对业主大会的表决内容所提的异议，属业主自治范围内的事项，其以此要求确认2013年度《物业管理服务合同》无效缺乏法律依据（上诉状提供了那么多的法律依据，就非法人代表签名还不够吗？），本院不予支持。根据最高人民法院《关于审理物业服 务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建 设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同 ，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。zdwcf以其非《物业管理服务合同》的 签订人（又是肆意修改我的原意）为由，主张该合同对其不具约束力于法无据，本院不予采 信。据此，浙大求是物业公司依照《物业管理服务合同》约定的物业费交纳标准向zdwcf主张2013年的物业费符合法律规定。在zdwcf逾期支付物业费的情况下，综合考虑物业费一年一缴的行业惯例、物业服务合同的约定、本案的实际情况等因素，原审法 院在酌情调整违约金的计算标准后，判令zdwcf就其欠付的2012 年至2013年的物业费按中国人民银行同期（六个月以内）贷款基准利率从2015年1月1日起至实际清偿之日止支付违约金尚属合理，本院予以维持。因zdwcf一审期间并未提出明确的诉讼时效抗辩（我在一审中明确提出了诉讼时效抗辩，二审不顾事实，信口雌黄），故其认为2012年至2013年的物业费时效已过的主张不能成立。至于zdwcf要求浙大求是物业公司补偿其误工费和精神损失费 ，亦缺乏事实与法律依据，本院不予支持。此外，一审法院对本案相关证据的认证并未违反法律规定。综上，上诉人zdwcf的上 诉理由依据不足，对其上诉请求本院不予支持，原审判决认定事实清楚，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费75元，由zdwcf负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 傅东红 代理审判员 韦 薇 代理审判员 韩圣超 本件与原本核对无异 二〇一六年十二月三十日 书 记 员 徐亚萍
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发表于 2017-3-22 18:16
