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刚刚过去的三月，对于杭州的开发商和购房者而言，充满了与不断升级的限购政策的博弈。进入四月，新政后的市场热度将率先接受土地市场考验。杭州主城区时隔3个月后开闸，将推出8宗地块，包括翠苑、桃源两宗涉宅地块。 这两宗地块的拍卖将按3月出台的土地新政执行，且从已挂牌地块的规划文件可以发现，“偷面积”时代也正式终结。 新政下土地市场能否退烧 看看四月主城区这两宗地 今年一季度，杭州共成交土地20宗，其中18宗是在春节前的1月19日时集中出让的，而后经历了二月的零供应，整个三月，也仅出让了两宗萧山宅地。 虽然供地量持续缩减，但热度无丝毫减弱，几乎每一块地的入市，都在推高地价天花板。 三月，萧山市北单元姊妹宅地出让，融信、恒大分别以楼面价30816元/m2、30387元/m2竞得，萧山地价正式迈入“3万+”时代。杭州土地新政随后出台：当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售；溢价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例；当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施的程序。 四月，主城区土地市场开闸，包含桃源、翠苑两宗涉宅地快，将于4月24日出让。 其中桃源宅地，位于目前在售的广宇万科公园里项目的西面，总起价约5.6亿元，楼面起价11257元/m2。 目前该地块周边在售项目广宇万科公园里、宋都香悦郡和锦绣桃源，均价在23000~25000元/m2左右，都已是尾盘。 翠苑商住地位于融信杭州公馆项目东面，属于城西老文教区，总起价12.1亿元，楼面起价23277元/m2。据透明售房网显示，杭州公馆项目在今年2月的高层均价已达57000元/m2。 按照新政，当桃源商住地竞拍至16886元/m2以上，翠苑商住地竞拍至34916元/m2以上时，开发商将不得不现房销售，而当价格分别竞拍至19137元/m2、39571元/m2以上时，开发商将转入竞报自持比例。 业内人士普遍认为：“新规对大多数快周转模式的房企有着较大限制，溢价率超过50%可能性不大。”不过，在当下僧多粥少的杭州土地市场，开发商们热情仍然较高。业内人士分析，不排除有开发商经过精确计算，在土地出让的时候，第一把就将地价抬高至溢价率49.9%的极限，不给对手机会。 杭州新项目正式限制“偷面积” 同时实施装配式建造 值得一提的是，四月拍卖的桃源地块中，在规划中就杜绝了“偷面积”的可能性。 “偷面积”要追溯到2006年起实施的“70/90”政策，开发商们为了增加卖点通过各种途径扩大实际使用面积，例如赠送飘窗、将设备平台包进房间等方式来“偷面积”。 然而，在2014年7月1日住房城乡建设部批准发布的新版《建筑工程建筑面积计算规范》（下称《规范》），就已明确飘窗、双层挑高露台等这些原来可以用来赠送的面积，统统将是计算在内的建筑面积。 但《规范》发布后这两年多，“偷面积”现象仍是常态，如目前在售的城北某楼盘，89m2边套户型，利用赠送面积做到了三室两厅两卫，还有长达近6米的飘窗赠送。
但这一次是来真格的了。杭州市规划局对即将在4月出让的桃源宅地核发的建设用地规划文件中，地块控制指标第二条规定：“设备平台（无论主体结构内外）均按全部水平投影面积计算容积率。” 不仅如此，文件中的建筑控制要求第六点也明确指出：“不得设置通高功能性用房（如客厅、起居厅等）；不得设置或预留梁、墙、柱等围合的通高空间；不得设置花池、类阳台等装饰空间；不得设置不符合建造和使用逻辑的天井、采光井、通风井、尾气井、飘窗等。” 有知情人士告诉记者：“这是2014年《规范》发布后在杭州的正式落地。从该地块开始，此后杭州出让的宅地都会有这一限制。也就是说以后的新住宅项目都无法再‘偷面积’。” 此外，该地块需按照建筑工业化要求，全部实施装配式建造。业内人士说：“变革建造方式，对于开发商实力也是一大考验。”记者了解到，今后装配式建造要求在主城区全部实行，萧山、余杭、富阳、大江东按比例执行。
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发表于 2017-4-6 11:12
