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楼市捞金术:我是怎么在9个月把房价炒高两三倍

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 楼主| 发表于 2017-4-6 17:52 | 显示全部楼层
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基金经理“结伙”赴贵阳

接通胡英杰的电话时,他的语气轻快嘹亮,显得朝气蓬勃,每一口都是春天的味道与希望。因为,他三个月来的调研总算尘埃落定,下一个目标就是贵阳。

胡英杰,炒家,2015年“股灾”之前,他是一名有十年从业经验的基金经理。自股灾“败光”之后,他的主营业务从炒股变更为炒楼。在深圳挖得“灾后重建”的第一桶金之后,他开始寻觅下一个猎物。

“相对于琢磨不透的股市,楼市风险更小,利润更高,更易于把握。”胡英杰似乎已经打通股市和楼市的任督二脉,“最核心的是运用杠杆原理,以小博大,借助银行贷款把投资放大。

股市的杠杆太低,买多少股票,你就要投多少钱,贵阳的样子,我现在投个30万块钱,可能就可以把一个100万的房产买下来。买下来可能过不了多久就翻倍了,这个时候的收益率一下就放大4倍。”

胡英杰不是一个人在战斗,和他一起“不务正业”的小伙伴还有五个,每个人身上都有三五千万现金。但是,他们对银行贷款一直情有独钟。即使手上有足够的资金,也不会一次性付清。首付款比例越低,杠杆效应就越大,自有资金的回报率就越高。

“炒楼和炒股差不多,找准有题材、有概念的楼盘,联合坐庄吃下市面上的流通盘,而且要吃小户型,这样成本低,收益率高。”胡英杰是2015年10月份正式“下海”的,他庆幸自己走入了“一片新天地”。

Wind统计数据显示,从2015年6月15日开始,之后的181个交易日,A股市场共发生了17次千股跌停,占比接近10%。也就是说,几乎每10个交易日股民就要经历一次“股灾”。

正当股民们对着A股走势长吁短叹,哀其不幸怒其不争时,楼市已连创新高。

“在此做一个简单的假设,如果有人在2015年1月份时在深圳购入一套价值300万元的房子,该房产现在市值约900万元,收益高达690万元。如果此人在1月4日时将用于购房的首付90万元投资于股市,到如今能保本已算万幸。”胡英杰表示。

那么, 胡英杰这回为什么会盯上贵阳呢?“这些年我一直在关注贵阳花果园小区,该小区被誉为中国第一神盘,是亚洲最大楼盘,占地1830万平方米,计划入住人口50万人。

从今年1月初开始,胡英杰在花果园租下一套房,白天他有时到市内各个中介门面串门,有时在家做功课,对比贵阳与全国其他省会城市的房价差距,并试图寻找原因。但是,晚上9点过后,胡英杰和他的伙伴们都要雷打不动地做一件事:一栋栋楼排查入住率。

他们所采取的方式也简单,在楼底下挨家挨户数电灯,并认真做好笔记。

经过三个月的调研,胡英杰基本摸透了,花果园的入住率已经达到80%。这个“神盘”的入住率是炒家评判贵阳是否值得一炒的主要指标。

“你知道吗,贵阳竟然还没有地铁房的概念。”胡英杰说,按照他过去两年在深圳积累的经验,两条地铁线交汇处的房价涨得最快最凶。而从纵向时间上来看,贵阳近年的房价基本在6000块钱左右横盘,从横向与其他省会城市的房价对比来看,贵阳与他们还差一截。

“4月中下旬住建部要公布全国70个主要城市的一季度房价走势,贵阳肯定又垫底,这块洼地一定会吸引游资进来。贵阳市内交通比较拥堵,也是国内比较有名的赌城,地铁房概念肯定能火。

下一步,我们的计划是在地铁交汇处,选择流通盘较小的小区,一把吃掉所有的小户型,这样成本低,容易转手,也容易抬起价格。”胡英杰说。
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 楼主| 发表于 2017-4-6 17:52 | 显示全部楼层
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G县的卖地“生意”

G县地处“襟三江而带五湖,控蛮荆而引瓯越”的江西东部,县城面积不过10平方公里,人均月收入2000块钱上下,属于靠山吃山的内陆小县城。当地青壮年多在闽粤两地务工,只有春节时,各地车牌会“云集”县城,之后又冷冷清清。

2011年,江苏“土豪”徐波来到此地经营设厂,县城一条街道可以从头望到尾,晚上9点过后就一片漆黑。这一年,县财政收入5亿元。

徐波属于当地招商引资“圈”过来的大款,到此后不久,G县领导与其渐渐熟络起来。2011年下半年的一天,县领导找到徐波,跟他商议“干出一番事业”。

“县领导跟我说,我们这里的住宅用地每亩大约70万元,你回江苏帮忙找几位开发商过来,下一宗土地招拍挂的时候,必须帮我举牌到250万元以上,超出150万元的部分,县财政会择机返还给你们。

楼盘开发后,县里会配合你们把房价炒上去。”一世经商的徐波当机立断,这是一个“双赢”的项目,他很快就从江苏老家招来5个铁哥们。

徐波回忆说,“那块地拍卖那天,起拍价是70万元,从早上8点开始,我们6个人坐在最后排。

江西本地开发商每次两千、三千地加价,一路拍到10点钟,我们都快睡着了,才刚刚报到95万元。眼看着离目标价还很远,我们第一次举牌,报出150万的价码,当时所有人的目光都投向我们这边。

就这样又拍了半小时后,价格还在160万元附近徘徊。眼看着快11点了,我们加快进度,第二次举牌报价230万元,就这样顺利把这块地拍到了250万元一亩。”

这块地后来被规划成G县第一个人车分离地高端住宅项目,2014年开盘价是5500块钱,在当地是“登峰造极”的高价。

徐波解释了其中的奥秘:开盘之前,就有浙江游资团队找上门来,答应可以一次性买下三分之一房产,前提是给予内部优惠,每平米降到4200块钱,但对外必须宣称每平米售价6000块钱。

“这是个双赢的交易,开发一个项目所需的资金极其庞大,近些年楼市调控日趋升温,房地产项目融资愈发困难,严格时甚至不能拿土地去银行抵押融资,全靠开发商自己解决资金难题,所以财务成本相当沉重,项目开发完成后,如果销售过慢导致资金回笼不了,资金链断裂,就会形成财务危机,更严重就是破产。”

徐波告诉中国证券报记者,这时候有游资炒房团找上门,就当是薄利多销,解决燃眉之急,先把各种借贷还上,剩下的就可以和当地中介及游资配合,捂盘惜售,统一提价,一唱一和把房价抬起来。如果能再做通当地知名小学的工作,设个分校,那就是暴利的“学区房”项目。

在上述地块拍出一亩250万元的史前高价后,G县又如法炮制出了两个“地王”。这三块地拍出去后,G县县城的房价从3000块钱涨到5000多块钱。财政收入也从2011年的5亿元涨到2012年的8亿元,其中土地出让金大概占到4亿元。

“2016年我们的财政收入是13亿元,其中预算内收入约6亿元,其余的大部分是土地出让金。”G县财政局负责人4月1日告诉中国证券报记者,由于实体经济不景气,当地的工业园基本处于停业状态,鲜有企业开机生产,财政收支压力很大,土地出让也是不得已。

土地财政不仅解了G县的财政压力,也带富了县城周围的居民,依靠土地征迁补偿款,他们在一夜之间暴富。

原先静悄悄的县城,现在夜幕降临后一派灯红酒绿的景象,KTV、酒吧几乎夜夜爆满,当地多位企业老板告诉中国证券报记者,“如今新开的酒店,房间基本都配了一台麻将桌,这些年吃喝嫖赌吸毒的青少年日见增多,看了实在痛心。”

(应采访对象要求,魏广华、胡英杰、徐波系化名)
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