一个中部四线城市调控之路：去库存与打击炒房并重

猩猩不发光

河南省地级市开封也出台了楼市调控政策，成为中部第一个出台楼市调控政策的四线城市。

5月15日，开封市政府出台《关于规范房地产开发企业行为维护房地产市场秩序的通知》(下称“汴九条”)的核心内容指向“限价和限卖”：在开封市区内购买的新建住房，取得不动产权证满3年方可转让；原则上，新房半年内涨幅不得高于5%，一年内涨幅不得高于10%。

与此同时，“汴九条”并未实施限购和限贷等调控手段。

作为三、四线城市，开封房地产市场还尚处在去库存的进程中，为何在此时出台楼市调控政策？除去常用的限购和限贷等调控手段，只是规定限价和限卖，开封是怎样进行因城施策的？

去库存途中：炒房客来袭

延着郑开大道，从开封新区到郑东新区只需要40分钟的车程，而乘坐高铁只需要20分钟。

虽然毗邻郑东新区，但是，一直以来，开封房地产的发展是较为迟缓的。

2015年底，开封市的房价相对稳定，市区内房价均价还不到每平方米5000元，拥有着国家4A级旅游景点的龙亭区房价均价为每平方米4700元左右，而且处在下行趋势，而距离郑州最近的开封新区房价与市区房价均价持平，每平方米的售价也在4000-5000元。

而且，作为三、四线城市，开封市的库存量大，外来开发商少，本地市民需求弱，房地产去化速度缓慢。在2012-2014年房地产下行周期中，不少本土的中小开发商资金链断裂，一度造成烂尾楼丛生的现象。

变化开始于去年，省会郑州市的房价扶摇直上，在连续上涨40个月之后，2016年8月份，郑州房价涨幅位居全国第一位。

此后，郑州市接连出台限购政策，但是，买房的热情并未遭到削减，炒房客陆续攻陷荥阳市、中牟县等郑州周边城市，并且组团来到了郑开大道，来到了开封新区，来到了这个房价均价仍然还在5000元的千年宋都古城。

“今年春节过后，市场开始变得疯狂，日光盘、排队买房都出现了，而且很多人都是从郑州组团来买房的，开发商更是趁势疯狂涨价，房价是成倍的上涨。”正在买房的本地人张女士目睹着开封楼市的变化。

此时，位于郑开大道上的碧桂园新开盘的精装房售价已经达到每平方米12000元，郑开·橄榄城高层每平方米8000元起步，东方今典等尾盘均价也达到了每平方米8500元。

如何因城施策？

显然，开封楼市陷入了尴尬的两难困境，一方面，去库存的任务还尚未完成，另一方面，炒房客的到来使得房价已经过快上涨。

“近期受郑州市限购政策影响，外来投资购房户较多，房价增长过快。2017年4月份，市区房产均价6400元左右。正常情况下，本市居民改善刚需应为60%左右，进城农民和外来人口应为30%至40%；

现在的情况是，外来人口和进城农村人口占到50%~60%，本市居民改善刚需才达到30%至40%。”开封市住房和城乡建设局副局长张现营在接受河南本土媒体《东方今报》的采访时坦言了投资客过多的情况。

张现营指出，此次开封市调控政策有三个特征，一是限价不限购。二是限卖不限买。三是严查违法违规行为。其重申，开封这次调控房地产市场目的是打击炒房，打击疯涨；不是让房价下跌，而是稳定房价。

“对于购房和赠与等方式，限售期为3年，这样，炒房的意义开始削弱，购房会相对理性，同时，也不会误伤到刚需和改善型需求。”易居智库研究总监严跃进评论称。

同时，在去库存和盘活烂尾楼盘方面，“汴九条”也明确指出，对已出让的商品住宅用地进行调研，制定科学的商品住房供地计划。督促开发企业按土地出让合同约定进行开发建设，盘活闲置土地及烂尾楼盘。

“提出盘活闲置土地和烂尾楼项目的要求，这也是希望借本轮房地产上行周期促使开封楼市去库存，有助于部分房企存量资产的盘活。”严跃进称。

由此可以看出，“汴九条”出台的意义在于维护房地产市场秩序，遏制房地产投机炒作行为，稳定房价。同时，也保护了刚需和改善型需求，为进一步去库存打下基础。