一季度内地开发商对港投资创历史新高

伊邪那岐

跨国房地产服务商高力国际最近发布的《中国房地产投资市场：基石依然稳固》报告指出，2017年香港有望取代美国纽约，成为中国内地资本的首选房地产投资目的地。

报告指出，从去年11月开始，中国内地资本投资亚洲以外房地产的热度有所下降。2017年一季度，中国内地在亚洲以外的投资额达20亿美元，同比下降49%。但对亚洲地区的投资仍居高不下，高力国际数据显示，中国内地投资者在亚洲以内的投资额达52亿美元，同比激增62%。

更值得注意是，一季度中国内地开发商在香港的投资额创下历史新高，总交易额达361亿港元，同比骤增213%。而这一趋势从2016年就已开始显现，去年全年，中国内地投资者对香港房地产的投资总额达413亿港元，同比大增60%，首次超过内地对欧洲房地产投资总额。

Real Capital Analytics公司数据也显示，自2012年以来，内地投资者共投入506亿港元用于购买香港写字楼物业。此外，内地资本还大规模投资香港的土地，进行住宅开发，2016年香港政府招标的住房用地总价值中，内地开发商占40%，而2014年这一数据仅为18%。

公开信息显示，2017年以来，内地投资者对香港土地的兴趣依然不减。如今年2月，两家在香港股票交易所上市的内地开发商深圳龙光地产和广州合景泰富建立的合资企业，出资168.6亿港元购买香港鸭脷洲岛一块住宅用地，超出市场估值近50%，创下香港住宅用地总价记录。

该机构预计，中国内地对境外房地产市场的兴趣开始从美国向亚洲转移，主要投资目的地是香港，内地投资者正通过参与公共土地买卖、铁路开发和市区重建项目，建立土地储备。今年香港有望取代美国纽约，成为中国内地资本的首要房地产投资目的地。

而在国内楼市方面，报告指出，多种因素将推动中国商业房地产投资量攀升，资本价值仍有进一步提升空间。其中，2017年一季度，上海楼市表现异常强劲，在亚太地区城市房地产投资市场中仅次于香港。

数据显示，2017年一季度，上海楼市表现异常强劲，房地产交易量同比增长7%，在亚太地区城市房地产投资市场中排名第二，仅次于香港。

2017年一季度上海共收录12笔大宗交易，总金额达210亿元人民币（约合30亿美元），涵盖办公楼、商业园区及酒店式公寓。而从近期的投资活跃度来看，外资投资者在2017年开年之后的市场活跃度优于去年，首季投资方向主要偏好于核心商务区有增值机会的办公楼资产。

高力国际中国区资本市场及投资服务主管汪蓓表示，“大宗物业的成交历来是房地产投资市场的晴雨表。

在宏观方面，美联储是否加息、外汇管制是否有所松动等因素都可能作用于整个大宗物业市场；在微观方面，投资需求持续保持高位，市场上目前可供交易的优质资产有限。我们预期，中短期内上海房地产投资市场的价格会有一定的增长，投资回报将会保持稳定。”

高力国际在报告中指出，中国经济发展趋势良好，强劲的内需推动了进口量增长，而生产价格的回升也推高了工业利润。以上因素均将推动中国商业房地产投资量攀升，资本价值仍有进一步提升空间。

根据高力国际的数据，目前中国大城市中心地段的房地产收益率仍然处于合理范围，大陆一线城市写字楼物业的收益率为3.5%-4.5%，零售和工业物业的净收益率在4.0%-6.0%。

从全国主要城市投资机会来看：在上海，高力国际认为，由于业主需求强劲、租值稳定，使上海周边地区的标准物流物业对开发商和机构投资者极具吸引力。在零售行业，位于上海黄金地段的物业资产表现强劲，继续吸引海外投资者的兴趣。

在北京，高力国际预测在升级和改造核心地区现有旧写字楼、零售及酒店建筑方面存在增值机会，因为自2015年起北京已经禁止在这些区域进行新的大规模商业地产项目开发。

在深圳，整售交易市场较为平静，黄金地段独有产权的可售写字楼物业有限，大多数房东对房价的期望值高于买家愿意承担的水平。分层所有权交易和转租/转售策略是主要的投资模式。

在核心区域，投资者更愿意入手位于黄金地段、商业配套成熟且有稳定现金流的写字楼物业。展望未来，高力国际预计深圳将出现新一轮供应，因为一些拥有大规模综合项目的房东将借助整售模式处置一部分物业。

在成都，中欧铁路货运催生的工业地产为成都国际铁路港提供大量投资机会。“目前，中欧铁路货运的耗时仅为海运的一半，且成本仅为空运的一半。2017年4月，成都国际铁路港成为中国（四川）自由贸易试验区的重要组成部分。”报告称。