没钱也不能阻止拿地，融信中国的黑色幽默

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4月27日，融信一口气砸下12.74亿，拿下了福州晋安区垄头村温泉小区地块一、二以及垄头苑地块一3宗土地。
这次的出让以限地价、控房价、竞配建住宅建筑面积的方式进行，依然没能阻挡融信对土地的渴望。
3宗地块融信要配建的面积达一共12.78万平方米，可售面积为74887平方米。
若不是最后一块地被世茂截胡，以融信当天的气势，是准备把相邻的4宗地块一起收入囊中的。


梳理资料可以发现，今年融信在拿地这件事上依然十分积极。

1月19日，融信以6.57亿元拿下杭州余杭区良渚新城地块，楼面价16721元/平方米。
3月24日，融信以36.46亿元拿下第一宗地块萧政储出[2017]1号地块，溢价率81.26%，楼面价30816.04元/平方米。
4月6日，融信以7.51亿元拿下成都金牛区百寿路地块，楼面价约1.69万元/平方米，溢价率60.95%。
4月18日，融信以16.95亿元拿下衢州西区地块，成交楼面价为10455.3元/平方米。
4月19日，融信以10.725亿拿下天津津南（挂）2016-06地块，折合楼面价13907元/平方米，溢价率50%，自持面积2.1万平方米。
统计可知，融信在今年前四个月已斩获8幅地块，拿地金额接近百亿元。


深谙面粉重要的道理，大手笔拿地是融信的常态。
与拿地相比，在销售上，融信的业绩还是比较中规中矩。

数据显示，2017年一季度，融信中国公布的销售业绩为135.3亿元，其中权益金额为119.4亿元。

从年报显示的数据来看，融信合理的权益金额占比应在50%左右。
对此，有知情人士透露，从2016年底融信的存货来看，一季度达成这一数据理论上是可行的。
但是，他也指出，从融信的项目分部来看，在大本营福州、漳州的项目权益多为100%，而其他地区项目权益大多只占50%，甚至更低。目前仍然较高的权益比，是因为大本营的项目占比较高所致。随着各区域销售的逐渐平衡，融信销售流量中的“水分”也势必越来越多。

按照融信的发债表推算，今年年底到明年年初，融信至少有35亿的债要还。还有大量的待开发用地、有大量的建安费用、财务费用和营销费用待支付。
前期发了近130亿的债，统计下来每年的利息支出约为8.2亿元，要知道2016年融信的净利润不过12.92亿元。

融信的钱，还够花吗？

易居研究院总监严跃进认为，融信是一家在融资方面比较积极的房企，自然潜在的偿债成本也会比较大。其在2016年杭州市场销售不错的情况下，战略扩张态势较为明显。但还是建议类似企业积极防范财务风险和成本，风险点主要在于两点：第一是杭州市场或会降温，这会影响此类城市的土地储备估值和项目开发进度。第二是资金面在持续收紧，后续现金为王的导向会带来一定的压力。

比较有意思的是，最近有知情人士透露，说融信在开发贷上遇到了问题。
他隐晦指出，在融资上遇到阻碍的正是去年融信拿下的静安中兴地王项目。

上市以来，在融资上一度玩得很溜的融信，其实早在3月就被时代财经爆料，一笔43亿小公募债券2月28日被叫停。

上交所在去年10月底下发的监管函中就明确提及，有三种类型的房地产企业不得发行公司债券。
一是报告期内违反“国办发【2013】17号”规定的重大违规违法行为，或经国土资源部门查处且尚未按规定整改。
二是房地产市场调控期间，在重点调控的热点城市存在竞拍“地王”，哄抬地价等行为。
三是前次公司债券募集资金尚未使用完毕或者报告期内存在违规使用募集资金问题。
且不论是否存在违规行为，融信2016年在一二线市场疯狂的激进，已经造就了多个区域单价和总价地王，其中尤以110亿拿下的静安中兴总价地王为甚，这样的拿地行为显然在监管文件所述范围之内。

中诚信国际发布报告《债务规模刚性压力下的结构转换与风险释放》称，截至2017年2月13日，房企公开债务存续规模为8116亿元，2017年下半年到期的债务规模将显著增长，从上半年的92亿元迅速攀升至581亿元，并于2018年下半年（1884亿元）和2019年（全年2747亿元）迎来大规模到期兑付。

届时房企再融资能力将经受考验，或将导致部分销售回款能力较弱以及债务结构偏短期的房企面临流动性压力，甚至可能发生兑付风险。

值得关注的是从去年下半年到年底，融信的永续债出现了翻倍增长。
消息显示，融信被终止的43亿小公募债，正是在2016年下半年申请的，时间是2016年在8月5日。

毕竟与短期发债相比，永续债虽然会随着时间的推移提高融资成本，但不需要面对像短期发债那样可能无法兑付的风险。
如此来看，融信对于永续债问题的回应，也有了合理解释。


永续债究竟算不算好的融资工具，在此就用克而瑞的研究报告来解释吧。


另外，融信对上篇推送中的拿地金额也持不同意见。融信给出了拿地的权益金额，但在净资产问题上，又不同意把非控股权益减去。

双重标准玩得6666，吃瓜群众表示服气。

既然拿地金额里合作方付的钱不算你的，凭什么销售数据里，属于合作方的权益不能剔除呢？
对于频繁发债问题，融信回应，融资不是为了拿地，是为了优化财务结构。



但说到底，对一家房企而言，口碑才是立身之本。
杭州公馆算融信进军杭州的高端产品，现在项目售价大约6万元每平方米，业主维权已经进行一段时间了。
具体的业主讨伐大家可以去网上搜搜，杭州本地新闻也有跟进过，杭州19楼和口水杭州论坛都有不少帖子。
此外，融信在杭州的另外两个项目，蓝孔雀和学院府，也都有维权事件发生。
下面是论坛上的截图、业主短信截图，具体我就不多加赘述了。