房企谋变转向新型地产 开发商未来或将打通住房消费链

一拖再拖

“增收不增利”倒逼房企谋变

中国指数研究院数据显示，2016年全国百强房地产开发企业的营业收入均值达392.1亿元，净利润均值达45.7亿元，同比分别增长36.8%和26.2%。也就是说，百强房企净利润增长率低于营业收入增长率10.6个百分点，行业“增收不增利”现象依然凸显。

“对于开发企业来说，存量时代的压力可想而知。土地供应有限导致热点城市的市场开发空间正在缩小；在存量时代，房地产行业的发展模式将由传统的一次性销售转向长期持有运营，提供高效的服务与平台是未来盈利模式的重点。”SOHO中国董事长潘石屹认为。

“一线城市租赁需求旺盛，未来长租公寓市场也是一片新蓝海；城市产业变迁和建筑物老旧，置换出大量的城市更新机会，开发企业应该有更多新玩法。”万科高级副总裁、上海区域首席执行官张海说，目前一线城市第三产业比重正不断提高，主导产业也在不断演变，这将为开发商未来转型提供绝佳的投资机会。

“一线城市本身的产业升级、区域结构变化、人口组成更新、个体需求变化，都要求城市持续更新，这些将给片区物业的改造带来投资机会。

此外，第二产业在发达地区城市不断退出，让渡出大量土地和物业；同时第三产业则成为城市活力的核心驱动力，给城市带来新的需求。同时，这些城市最早一批建筑物的功能、形态、审美等已无法满足当前需要，亟须升级改造。”

受访的业内人士普遍认为，随着房地产行业从野蛮生长转为理性发展，行业逐渐告别“暴利”时代，房地产企业利润持续摊薄的大势难以逆转。在此背景下，开发商开始聚焦地产多元化转型战略，房地产产业格局或现新局面。

中指院认为，为谋求持续发展动力，全国百强房地产企业积极以“地产+”为核心进行业务扩展，在做大做强房地产主业的同时，加速拓展相关多元化产业。

但全国百强房企的多元化转型亦呈现出差异化趋势：位列前10的房地产企业多元化转型的范围更广、领域更新，10强企业中超过60%积极抢占金融、特色小镇、养老地产等“新风口”的发展蓝海；

而排名在11-30的企业中，超过60%的企业布局商业地产，以及关注文化、旅游、娱乐等领域的发展空间；排名31-100的企业则由于受到规模和资源的限制，聚焦于主业发展，企业转型方向较为单一，主要关注与地产业务关联性较高、发展相对成熟的社区服务、商业地产等领域的发展机会。

开发商未来或将打通住房消费链

中国房地产业协会副会长苗乐如认为，我国房地产经过二十多年的高速发展，已经进入了发展的新阶段。“一线城市率先进入存量房为市场的主体和租售并举、市场保障双轨运行的新阶段。

部分热点城市的房地产行业也进入了住宅、商业旅游、休闲养老、产业地产多形态、多元化协同发展的新阶段，迈入了推进特色城镇和中心区域带动周边地区，核心城市带动中小城市，实现区域协调发展的新阶段。”

易居中国企业集团CEO丁祖昱判断，2016年很多房企都构建了新的业务体系，如不少房企进入长租公寓领域，从出售变为持有办公产品，开发特色小镇等；

还有不少开发商在做“轻资产”模式，如社区服务、物业管理、商业运营等，还有房企涉足教育、医疗、娱乐等行业。在不远的将来，房企将进入到和住房消费相关联的各个领域里。

苗乐如预计，“下一阶段，房地产行业的发展将进入服务城市、社区，推动城市更新，提高城市基础设施现代化，建设海绵城市、智慧城市的新阶段。

开发商擅长打造的住宅产品也已进入升级换代模式，如发展绿色住宅、低碳建筑、生态住区、智能社区等新型建造方式，实现住宅产业化、建筑工业化、集约型发展方式的新阶段。”

苗乐如建议，市场的瞬息万变未来将推动房企战略的加速调整，因此，对于传统开发商来说，把握机遇创新发展尤为关键。

“开发商应把握住房改善的新需求，以及住宅消费的新趋势，提供多层次、个性化、高品质的居住、办公、休闲、养生的新产品，由提供住用空间向提供生活和工作方式转变，由卖房子向卖服务转变，由建房子向建环境转变。

如把握绿色、低碳、节能、环保、生态环境发展下的新标准，大力推进新型建造方式，参与城市的修复更新和海绵城市、智慧城市的建设。”

关于新型地产，秦虹也提出了相应的建议。她认为，新型地产的一大特征是在地产开发基础上附加了大量服务内容，通过提供更多的服务获得更广阔的盈利空间。

服务费往往是新型地产的主要盈利方向之一。今后的新型地产创新，应针对不同群体需求进行差异化产品开发，以增值服务拓展盈利空间。

但新型地产的发展需要解决现有的以银行贷款为主的资金供应与持有经营需求长短错配的问题。新型地产的持有经营需要长期资金的支持，对以间接融资为主的传统融资方式提出了挑战。为此，发展直接融资，特别是资产证券化等创新融资方式成为新型地产发展的内在需求。