买房赠送面积有猫腻 小心办不了房产证！

KingLear

开发商赠送的面积真的是免费的吗？赠送的面积会不会有风险和法律纠纷？

近几年，买房赠送阁楼、地下室、花园、露台、飘窗等卖房广告屡见不鲜。买房“赠送面积”或“半赠送面积”已经成为开发商卖房促销的重要手段。开发商赠送的面积真的是免费的吗？赠送的面积会不会有风险和法律纠纷？

“赠送面积”是指开发商利用商品住宅现行的建筑设计规范，尽量多设计可利用但又不计算或只计算一半面积的居住空间，以提高单位使用率，让购房者觉得“物超所值”。

通常情况下，开发商赠送的面积多是阳台、飘窗、露台、错层、地下室等。对此，不少购房者认为自己是赚到了，殊不知，这些“赠送面积”，有的本是购房者应得的，有的是开发商擅自改规划违建的面积，在所有权上得不到法律的保护，甚至还可能没法办不动产权证。

哪些“赠送面积”本来就是购房者应得的？根据住建部2014年7月1日出台的新版《建筑工程建筑面积计算规范》规定，半封闭的阳台、没有顶盖且在房屋户型之外的露台、结构净高低于2.1米的飘窗、结构净高低于2.2米的夹层等本来就不计入建筑面积，是购房者应该免费获得的使用面积。

举2个例子。根据新版《建筑工程建筑面积计算规范》3．0．13规定，“窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。”如果开发商要赠送的飘窗结构净高低于2.1米，这种飘窗原本就是不计入建筑面积的，那么开发商的赠送就不成立。

根据新版《建筑工程建筑面积计算规范》3．0．3规定，“对于形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。”如果开发商要赠送的阁楼的结构净高在1.2米以下，这种阁楼原本就是不计入建筑面积的，那么开发商的赠送就不成立。

除将本该购房者免费获得的使用面积计入“赠送面积”外，一些开发商还将小区所有业主共有面积，例如顶层露台、地下室空间等赠送给部分特定购房者。开发商的这种行为是违法的，因为开发商无权将公共部分的面积赠送给私人使用。

此外，还有一些开发商所谓的“赠送面积”是其擅自改变规划违建的，即在项目通过审批后，开发商又对原有设计进行修改，例如通过搭建楼板、增加跃层等对户型进行二次改造。这种做法不仅会使整个建筑承重变大，破坏原有的抗震、防灾设计，降低楼体安全系数及使用寿命，更重要的是，这种擅自修改设计规划的开发商没法办理大产证。

有个现实的例子。据澎湃新闻报道，上海嘉定的香溢璟庭二期的业主一直没法办理不动产权证，而问题就出在开发商的“赠送面积”上。据了解，当初香溢璟庭叠墅洋房的卖点就是超大的“赠送面积”，即在办理交房手续后，由开发商搭桥，业主统一委托建筑企业进行搭建。对于这类“二次改造”，当地房管部门认定这部分面积属于违建，所以叠墅洋房的房子办不出大产证，购房者自然也就没法办理不动产权证。（香溢璟庭二期违建叠墅 业主供图）

所以购房者买房时一定要弄明白“赠送面积”的性质，如果这些“赠送面积”本来就是购房者可以免费使用的，购房者只是被忽悠了，没有太大的经济损失。如果这些“赠送面积”是开发商违建得来的，最终会导致购房者没法办理不动产权证，那就得不偿失了！

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