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20多年来，金都花园物业费仅从0.4元/㎡/月涨到0.8元/㎡/月，远不够开支。 金都花园 虽然杭州个别小区因为种种原因出现业主自管的情况，但对绝大多数小区来说，有专业物业公司入场管理，服务质量会相对更靠谱更有保障。对于盛产本土品质开发商的杭州来说，也不乏本土良心物业公司。 金都花园是杭州本土知名房企金都开发的第一个商品房小区，大概于1995年前后建成交付。小区分为东区和西区，总共约600多户人家。 1997年就买了这里房子的业主俞先生说，他印象里，金都花园最早的时候物业费是0.4元/m2/月，到现在20年过去了，物业费仍然只要0.8元/m2/月。 钱江晚报记者了解到，金都花园的物业常年亏本运营，一直靠金都物业每年补贴20万元。然而，这样的良心物业，能一直延续下去吗？ 小区物业运营常年亏损 金都物业每年补贴20万元 对于这0.8元/m2/月的物业费，金都花园物业服务中心主任沈志伟感叹：“根本不够每年的支出。” 他给钱报记者算了一笔账——小区总共600来户人家，物业费满打满算，全部收齐，一年收入54万元。 而每年支出包括：固定员工17人（保安、保洁、水电工、工程维修、绿化等），就算以年薪5万元标准来，光这一块支出就是85万元；再加上垃圾清运费、公共水电费、税收等等，每年支出要100多万元。 让金都花园物业运营雪上加霜的还有两大“缺陷”。 作为一个已经有20多年历史的老小区，需要维修的地方越来越多，但金都花园却没有物业维修基金。这是因为上世纪90年代，国内商品房市场刚刚起步，很多相关法规都还在摸索中，直到1998年才出台了房屋维修金制度，到了2004年，房屋维修金演变为房屋办理产权证时必须缴纳的费用。而金都花园早在1995年前后就交付入住，业主们并没有缴纳过物业维修基金。 此外,小区没有配套营业用房可以用来收租金，导致创收明显不足。像之前记者采访过的以业主福利好著称的兰桂花园，业委会之所以能补贴业主大量物业费，很大程度上得益于对配套营业用房的创收挖掘。 金都花园小区业委会知悉物业的难处，将小区停车费收入（一年约20多万元）和设摊费收入（一年约1万多元）都让渡给了物业，但距离物业收支平衡仍然存在较大缺口。记者在小区里看到，原先的网球场已经变成了停车场，而室外泳池因为距杭州相关的泳池开放条件不达标，几年前已经废弃不用，目前处于空置状态。 沈志伟说：“现在每年金都物业公司都要补贴20万元给我们。否则根本运营不下去。” 业主认可，物业费收缴率100% 出于感情金都物业亏钱也不退出 既然小区常年亏本运营，那么，金都物业可不可以撒手不管、一走了之呢？ 金都物业副总汤波说，在目前金都物业管理的40多个项目中，金都花园不是唯一亏损的小区，金都新城、富丽苑、清宸公寓也同样存在亏损问题。她总结了亏损小区的特征：“一种是项目比较老，起始物业费较低，成本压力大；二是项目体量小，物业费总收入不高，难以覆盖小区的物业固定开支。” 在汤波印象里，金都花园2011年时就已处于亏损状态。2014年物业费上调，从0.6/m2/月元提高到0.8元/m2/月，情况略有改善但仍无法扭亏。“这两年用工成本涨得特别快。”沈志伟记得，2002年左右，一个保安的月工资才600元出头，而现在月工资基本都在3600元以上。 “也有金都花园的业主说起，隔壁的金海公寓、丹枫新村、金田花园物业费只要0.4~0.5元/m2/月。但物业费低的小区，你会发现保安年纪都较大，很多都60多岁了，因为招聘退休人员，企业不用支付社保和养老费用，一年人力成本大概只要3万元/人；水电工、维修人员也是不固定的，多个项目共用，有时候业主急需维修时，需要等很久。这就会影响小区服务品质。”而作为拥有国家一级物业管理资质的金都物业,则希望小区服务能维持不错的品质。 虽然常年亏损，由金都物业补贴，但汤波表示，金都物业没有考虑过撤出这些亏损小区。从主观上来说，对于金都自己开发的项目，还是希望能带给业主亲情式服务。金都物业服务质量在杭州口碑一直不错，金都花园业主们对物业服务也挺认可，这从100%的物业费收缴率上就可见一斑。 业主俞先生感受尤其深：“当时我买了这里一楼的房子给我妈住，我们自己住在单位的分配房里，离这里有点远。有一天早上5点多我妈心梗突发昏倒在房子里，多亏训练有素的物业人员剪断了防盗门窗及时救回了我妈。”俞先生对金都物业的服务比较满意，也从来没想过要换一家物业公司。 谋求上市的物业公司 难以接受持续补贴 事实上，面对用工成本的快速上涨，杭州有不少小区都有上调物业费的打算。 中国物业在线的负责人娄云林参与过杭州多个小区的物业服务咨询管理。他说，根据小区的交付时间、居住规模、绿化面积，物业公司品牌，各小区的物业收费标准不尽相同。比如位于滨江的风雅钱塘，之前的物业费是1.08元/m2/月，但管理乱糟糟，后来绿城物业接手后物业费提升到2.5元/m2/月，但管理和服务质量显著提升，目前来看业主对这样的物业费收取标准还是认可的。 记者了解到，像滨江集团旗下的万家花城是2009年交付的，拥有室外泳池，最早的时候住宅物业费加上能耗费是1.76元/m2/月，去年涨过一次价后，已经超过2.5元/m2/月。而2014年交付的曙光之城，拥有一个室外泳池和一个室内恒温泳池，物业费加上能耗费是3.6元/m2/月，据知情人士透露，这个物业费标准目前是可以覆盖开支的。 早期，很多开发商自己成立物业管理公司为自家楼盘进行前期物业管理，如杭州本土的绿城、滨江、南都、金都、开元、宋都，以及国内的大鳄万科、龙湖等。起初物业公司往往需要开发商补贴，后来慢慢地都独立出来，开始走向良性发展。比如龙湖物业曾一度亏损，龙湖地产公司每年要补贴数百万元，通过数年的摸索和创新，龙湖物业后来扭亏为盈。 杭州一些优秀的物业公司，已经可以独挡一面。如绿城服务已独立上市，完全自负盈亏。滨江物业正在积极准备上市。南都房产虽然过早退出房地产市场，但南都物业却作为单独一支顽强地活了下来，并且也在谋求上市。这些优秀的物业公司，都外接了很多楼盘进行管理输出。娄云林说，像绿城服务今年已经外接了数十个楼盘，滨江物业最近也接手了昆仑公馆，金都物业也外接了如科技新村等小区。 对于外接项目，这些物业公司都采用市场标准，如果收入不能覆盖成本，无法取得盈利，他们就不会轻易接手。像绿城服务这样的上市公司，即便有一些绿城老小区在传统物业收入上是亏损运营的，但通过移动端提供的收费服务，依靠其他收入来平衡开支。 只不过，迫于经营压力，那些持续亏损、自行补贴的良心物业，不知能坚持多久？
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发表于 2017-10-26 17:30
