地价高达16650元/方，千年不动的小和山也要起飞了

popop12345

地价高达16650元/方，千年不动的小和山也要起飞了





要是小和山拍地，地价会到多少？11月8日下午，答案揭晓。
最新出让的闲林A-14商住地块以总价150468万元，楼面价16650.03元/平方米，自持25%，被绿城拿下。
另外老余杭凤新路的三宗商业地块花落星创（两宗）、淳良，均有一定比例自持，最高的一宗自持比例高达64%，而临平新城南区的商业地块由保障房公司摘得，不但要100%自持，还要配建1000方的养老用房。
由此，也引出了一个新看点：同为未来科技城的辐射区，南面的闲林小和山与北面的老余杭，哪个区域更有前景？

11月8日土拍结果
背靠未来科技城，小和山涨吗？
对小和山地价的好奇源于两个原因。
一是未来科技城、城西科创大走廊对这个区域究竟有多大的拉动作用？
今年以来，未来科技城、老余杭、临安西线一带的地价基本被跳跃式重估过，临安地价已经全面站上万元线，老余杭的最高楼面价也接近1.8万元/平方米，未来科技城核心区则因今年没有地块出让，至今楼面价纪录还在19000多元/平方米。
今年一直没有地块出让的小和山、闲林，在土地市场一片火热的行情下，会是怎样的表现？
二是因为小和山、闲林一带许久没有地块出让了，这个昔日的洼地板块，沉寂多年，自去年底开始反弹，多年积压的库存也已经基本见底，新地块的出让，或许是对该板块未来房价水平线的一个映射。
小和山新地价：1.6万元/平方+自持25%
最终，闲林A-14商住地块的价格定格在16650.03元/平方米，加上自持比例，面粉价高过了面包价，千年不动的小和山终于要起飞了。
从地块条件看，闲林A-14商住地块位于里东路北面，附近是小和山高教园区，南面隔着马路是绿野春天家园，东面隔着一块商业地块是泊林漫谷，距离地铁3号线支线小和山站约1.3公里；地块容积率仅1.5，根据好地网的统计，是近7年闲林出让地块中容积率最低的一宗，体量约9万方（商业建面占比不大于10%）。

闲林A-14商住地块区位图（图片来源于“好地网”）
周边目前没有在售住宅新盘，几乎断供，最近准备开售的西溪十九府也为商业产品。板块内二手排屋别墅等低密产品较多，但因项目差别较大，各个项目入住率和房价也不尽相同。像地块对面的绿野春天也算是个大盘，但开发商的原因，在规划、销售期间出了种种问题，曾一度低价甩卖，价格到万元上下，现在公寓二手房的价格也就15000-18000元/平方米，排屋单价大概在2万多。
之前的闲林小和山的确有些沉寂，一大短板就是没有配套，交通不便，空有一副好山水，即便是低密产品价格也上不去。
现在，随着规划配套的跟上，以及未来科技城的辐射作用，房价上涨明显，只是鉴于今年缺乏好的新项目面市，也没有拍地，整个板块的水位线还不算高。
11月8日在新地块出让后，1.6万多元的楼面价将板块地价刷新，保守估计，未来保本房价得在24000元/平方米左右。怎么规划、怎么跳空高开，对绿城来说，可能问题不大，目前在售的几个低密项目，如桃源小镇等，都用产品力做出了较高的溢价率。
余杭商业地大热，开发商不怕自持
与小和山、闲林的商住地块不同，11月8日率先出让的三宗位于老余杭凤新路的商业商务地块热度出乎意料，三宗地块全部溢价率达到70%后，进入自持比例竞投，而且以高比例出让。
开发商对这几宗商业地块的热衷程度，也透露出对老余杭板块未来发展前景的看好。
地块编号分别为33、34、35号的余杭街道凤新路南侧商业商务地块二、三、四，是三宗相邻地块，隶属余杭街道，均沿着凤新路。

图片来源于“好地网”
从位置来看，地块处于余杭街道的老城区板块，配套成熟，东面无缝对接未来科技城；凤新路又是余杭街道内部连接未来科技城的主干道之一，今后凤新路上还会有杭临轻轨站点，作为地铁5号线的延伸。此外，据说十三五期间，余杭街道周边还将建设两条有轨电车、杭州火车西站和通用机场。
乘着未来科技城和科创大走廊的东风，有产业、交通、商业等配套的支撑，看好老余杭未来的前景也是情理之中，但作为商业项目，开发商如此不怕自持，显然，还是透露出一些风向。

当然，11月8日出让的地价相对较低，而且商业项目自持也相对灵活，开发酒店式公寓即便做成长租公寓，开发商还是有信心的，尤其最近对于租赁市场扶植力度相当大，包括融资、租房贷款等新的金融政策出台，这为开发商寻找成功的自持营运模式扫清了一大障碍。

popop12345

1.67的地价，自持25%，综合楼面价要超过2.2万了，加上成本，卖3.5万以上，才有赚。

雪花飘

那看来翰墨的房子还有预期啊

popop12345

这是肯定的，目前唯一的洼地。西湖区翰墨的房子居然比老余杭还低一截，无论如何也不正常。

dinggaohua

要等到学校、商业配套后，小和山地块才能真正腾飞

dinggaohua

希望小和山板块的中小学能够尽快建起来.....

dinggaohua

还有生活配套，现在整个小区周围竟然一家五金店都没有

ashiny239

jessiedun

早日起飞

milk_bread

什么时候才会办下一批证件，第一批办好，就不管我们下面的了