浙江首个自筹资金原拆原建小区-浙工新村开工

cnauto

总投资约6个亿，
全体548户居民交钱4个亿；新建400多个地下室车位，价格22万一个，卖车位筹集约1个亿；等于自筹5个亿，占总成本80%。
因为是首个试验摸索项目，剩余20%，用旧改，加电梯，社区建设等途径立项，政府补贴。

细节1. 老小区得房率在90%以上，新建小高层得房率基本80%， 统一按原房套内实际计算交钱成本。

细节2。原套内使用面积低于53平方，则统一为53方。

细节3，原套内面积，按1350元/㎡出资。每户最多可以扩大20平方，扩大面积按市场价市场评估价出资，约34520元/㎡（根据不同楼层、户型、朝向等因素略有浮动）。

细节4，原小区548户，13栋6层建筑，新建后改为7栋，11层小高层。548总户数不变。因为是首个自筹更新小区，没有通过新增户数填补资金空缺。目前看可能是法规方面限制。

细节5，如果全部100%自筹，6亿成本，548户，每户平均约110万。这110万如果不通过公积金或者银行贷款，业主要一次性付清，那浙工新村模式将不具备可复制性。

浙工新村之所以成为首个自筹资金更新小区，主要是业主大部分都是浙江工业大学教职工，素质普遍高，而且还有人愿意出面组织。从2012年就开始组织，耗时十年。

自筹资金原拆原建，要成功，除了业主出资，资金要凑齐基本就是2大途径，新增地下室车位，新增户数。单纯靠政府拨款补贴不可能持续。

浙工新村原小区情况：


2023年下半年开始拆除










2023年11月开工仪式


效果图，2025年年底竣工，套内毛坯交付。

cnauto

账号被盗啦 发表于 2024-1-16 17:28
好好弄一下，旧房市场价2万，重新造一下市场价值6万，去掉重建成本1.5万，有赚头，大家都会干，很好的思路

人家这个小区1980年中期造的，有好几栋C级危房，台风一来，就要住宾馆。
15年就开始准备这几栋推倒重建。厉害的是居民每栋出一个组织者，折腾10年。
主要原因是大部分都是一个单位的，浙江工业大学教职工，交流容易。最后通过率只有1-2户没通过，差不多100%的通过率。

要是其他小区，估计自筹更新很难，怎么出钱，出多少钱，设计，建设，质保。。。每一项都要折腾一层皮。

杭州朲

教职工家属有钱，区区100多W。老人即便不愿意 他们的子女 巴不得 满扩 ，就地理位置而言。 我以前领导他 爸妈就住哪。

求智巷边上那块  就一栋新的高楼  都爽死了。朝晖其实 雀氏可以 政府自己回收，找开发商进行货币补贴置换新楼盘， 或者集资重造。

奈何城投实在负债太多了，24年很难。

cnauto

新建小区没有增加新户数来降低成本，但是通过北面大门两侧新建了一排门面来降低成本。

原小区大门两侧是没有门面房的





新建小区，新建了门面房

smiledingvip

是很好的一种经验，但是这需要天时地利人和，缺一不可，同样是朝晖，我敢说其他没有一个小区可以做到的，首先就是钱的问题，其他小区的所有住户都可以一口气拿出100多w？小区体量一大，住户各种情况都有，很难做到统一的意见，其次因为这批房子都是c级危房，住户不得不考虑安全性，要是普通房子，肯定有很多住户想省钱住住好了，最后，也是只有像杭州这种整天在卷房子，然后房子未来还有涨价空间的地方，换个三四线城市，谁会挖空心思折腾拆了重建啊

cnauto

notebook0571 发表于 2024-1-16 17:03
每户平均约110万，不要再用【平均】了
方案是可以不扩面或者叫按最小户型扩面，小区里原房子的面积大大小 ...

“大部分人都选择了扩面，基本上每户都掏了100万。”吴老师向小巴介绍。
当然，也有极少数资金紧张的家庭，选择不扩面，拿取与原先面积相当的户型。

一举多得的同时，这种模式存在堵点吗？

在杭州电视台的一档问政栏目中，杭州市城乡建设管理服务中心副主任何炜达认为，浙工新村项目一难在资金，二难在百姓的同意率，三难在规划能够接受的程度。

“这次我们改造其实做到了一个平衡，老百姓出了资金，我们给了他们一定的适度居住条件的改善，在这两者之间达成了一种平衡，这也是为什么至少全省是没有（这样的案例），全国也极少。”

拱墅区委组织部副部长王承明也坦率表示：“我们市级部门、省级部门都有大力的支持，没有支持，没有政策限制的突破，审批路径所有的事情，你是打不通的，因为确实是法律有限制的规定。”

cnauto

paul6977 发表于 2024-1-25 16:04
容积率可以

容积率从1.8改为了2.1,

这个容积率修改没有地方各个部门领导协调牵头，其他人去办是压根不可能的做到的事情。

醉猫a

这种原来容积率不高的，就应该增加点户数来卖点钱补贴成本。。。还能增加小区人气。。外围搞成一圈商业。。

暖冬夏清清

cnauto

醉猫a 发表于 2024-1-16 12:58
这种原来容积率不高的，就应该增加点户数来卖点钱补贴成本。。。还能增加小区人气。。外围搞成一圈商业。。

应该是法规限制了。毕竟是全国第一个吃螃蟹的。其他地方自筹原拆原建都是1-2栋楼危楼而已，而浙工新村是一个小区。
现在重建只需要建筑施工单位。如果新增房子，怎么上市，谁来出售，房产证怎么办理，就涉及税收等一系列问题。估计还要摸索一阵子。

notebook0571

每户平均约110万，不要再用【平均】了
方案是可以不扩面或者叫按最小户型扩面，小区里原房子的面积大大小小都有的，原来面积大的，完全可以选最少的户型扩面，根本不需要100多万，而且你可以不买车位啊
至于原来面积小的，也可以按最小户型扩，几十万就够了
但人心嘛都是贪婪的，极少有人按最小户型扩的，都是扩满的，而且有不少人还因为嫌可以扩的方数太少而懊恼的，所以就不要再提这个什么110万压力大什么的，都是原居民【自找的】

但话说回来，正因为这种贪婪，才促成了这个项目的顺利完成，因为只有扩的越多，资金才可以平衡，如果大部分人都按最少扩，那钱就不够用了，就要失败了

不过，实施者也很聪明，扩面要多少钱，开始时谁也不知道，问卷先下去，你们喜欢扩满20方呢，还是少扩点好，结果大家都填了，哦，都要扩满啊，好，钱就好算了，所以这个34520就是这么推算出来的

如果换个小区比较穷，大家都不想扩，少扩，那对不起，34520肯定是不够的，比如42000才能平衡，那大家又觉得太贵了，最后就会黄掉

notebook0571

醉猫a 发表于 2024-1-16 12:58
这种原来容积率不高的，就应该增加点户数来卖点钱补贴成本。。。还能增加小区人气。。外围搞成一圈商业。。

增加户数，的确可以拉低建设成本，让34520变成24520都可以，但由于这个小区是6区的一部分，与周边的房子紧密，高层住宅会影响边上的房子的采光，民生工程为人民，如果搞出负面效果，那意义何在

一些商品房在新建时，都会为了边上的老房子的采光而退让设计呢
还有，这个小区本来土地也不大，容积率是固定的，如果造高了，低楼层的采光就不能看了，谁都有几率抽到低楼层的呀，一定要照顾到方方面面的

账号被盗啦

好好弄一下，旧房市场价2万，重新造一下市场价值6万，去掉重建成本1.5万，有赚头，大家都会干，很好的思路

cnauto

notebook0571 发表于 2024-1-16 17:08
增加户数，的确可以拉低建设成本，让34520变成24520都可以，但由于这个小区是6区的一部分，与周边的房子 ...

分析有道理，容积率限制了户数的增加。如果修改容积率，整个朝晖六区容积率都要修改，法规操作上很难的。

BBS潜水员

看效果图人车分离了，多了沿街商铺，舒服的啊

zzzzzzc

朝晖都可以这么干

zhang309411

zzzzzzc 发表于 2024-1-17 09:14
朝晖都可以这么干

这是浙新村跟边上的几区几区文化等级 素养高很多 都是以前教师职工

mysparking

门口巴布瑞，漂亮

cnauto

从新闻报道看，同意原拆原建调查，当时548户只有2户不同意，但是真正到2023年6月签约时候，只有496户自主来签约，剩下40多户大部分都是因为过渡期住房问题没来签约，后来社区做工作，给安排过渡期住房，才签约。
548户里面有142户里有85岁以上老人。这些都是社区出面安排过渡房。
由此可以看，原拆原建，哪怕自愿出资，也是有很多问题要解决的。

cnauto

醉猫a 发表于 2024-1-16 12:58
这种原来容积率不高的，就应该增加点户数来卖点钱补贴成本。。。还能增加小区人气。。外围搞成一圈商业。。

目前从设计图效果图，是第2种方式，新建门面房，搞底商商圈，然后出售，来降低成本。

勾佬翻身

牛逼

房产老炮儿

这对除外区是一个严重打击