涨1个W成交，和品小户型成交分析

notebook0571

关于和品小户型112与117的成交作一个详细的分析：

有图有真相，以第一套112为例：



图1：网签价：112方，2楼的，这个谁都可以查到，没法作假，看图中画红圈的：4.73W

图2：发行价：112方，这个更加作不了假了，小鸡的截图，4.57W买进的

图3：真实成交价：112方，这个比较难获取，为了避税要做低（和品有大税，不避的人是不存在的），我认为公办媒体向中介调查的，可信度基本最高，我选了钱报的公号，说是5.6W，自己看

好了，成交价-发行价=5.6-4.57=1.03W，涨了1个W，对于一套2楼的房子来说，成绩也不差了；

同理，比如117这套，25楼的顶楼，图4：发行价是5.08W，网签价是5.11W，上面那套112方的做低了8000+，所以推论也做低这个数，则成交价是5.98W，同样也是赚了1个W左右。

=========================================================================================
题外话，117这个户型很大的一个优点是第三个房间朝南且获得一个飘窗，112方则是朝北；客厅再获得一个小飘窗。但缺点是由于没有北向的窗，导致南北不通透这个问题比较大，112由于北卧的门与次卧是正对的，是南北通透的；另外117主卧放不了衣帽间，112这个则可以。得房率117的是80%，112的是84%。
所以综合来看，两个户型算是打平手，从实际成交来看，也是一样的结果，大家都涨1个W。其他成交的也可以自行加8000-10000后获取实际成交价，都在6W+的

notebook0571

关于做低到底做多少，这个我以前也研究过，结论是没有绝对的规律。因为涉及到计税时的基价，这个价格不是完全由买卖双方定的，也不是由中介定的，所以如果做的过低，其实也是没有用的。
而上面的112和117这两个户型，由于是在同一个小区，总价接近的情况下，其中一套确定是做低了8700元一方，所以另外的可以类推。但不太适合于139的户型
而且和品由于A区和C区有沿绍兴路的小户型还是蛮多的，涉及到它们的价格肯定也是要低一些的，加上1号楼的2楼和其他楼由的2楼的发行价也差很多，1号楼的2楼只要4.22W。但图中的不是1号楼，因为1号楼是16层的，而它是26层的，则28号楼是26层，但面向绍兴路还是有点吵的，能这个+1W的价格成交，也是不容易了

阿猫

还卖不掉

不会取名字

楼主真的是拼了。。。。
那么维护本小区房价啊？
急着出手嘛

masquerade

此时此刻，随便找个老中介去问问
139
790可谈
急售

apot

不论和品真实价格多少、高还是低，中介都是最大的赢家。1个月和品成交20多套，每套价格都是大几百万到1000万+，相当于成交70/80套老破小。估计原先文晖一年也没成交多少。中介真是赢麻了

notebook0571

masquerade 发表于 2024-5-14 16:55
此时此刻，随便找个老中介去问问
139
790可谈

说明139的优势不大（按常理139要比112和117涨的更多才对），但实际139也只能涨一个W，那小户型也可以啊，个人感觉139最大的问题出在连廊，小户型因为不算高端，有连廊也无所谓，反正电梯就在门口，也不用走连廊。。。。。。

diqi78

还有契税，还有2年的资金成本

还拼运气，担风险，赚这点钱，也辛苦的。

一条老鱼

notebook0571 发表于 2024-5-14 15:40
关于做低到底做多少，这个我以前也研究过，结论是没有绝对的规律。因为涉及到计税时的基价，这个价格不是完 ...

房管局有一个该地区指导最低价。你做低最低只能按照这个指导最低价成交。

notebook0571

一条老鱼 发表于 2024-5-15 10:26
房管局有一个该地区指导最低价。你做低最低只能按照这个指导最低价成交。

你说的是对的，就是最低指导价，你做的价如果低于它，在计税时，也按它来计，所以我说的112这个户型计算出真实做低是8700元一方，至少是大于等于最低指导价的

diqi78

一条老鱼 发表于 2024-5-15 10:26
房管局有一个该地区指导最低价。你做低最低只能按照这个指导最低价成交。

现在放水了


观品都有4万出头成交的

杭州0小子

涨1W基本上就是没投资价值了

pliny

不错么