环状发展的杭州楼市

apisha

有地的地方才有发展，
但断层式的发展会导致泡沫破裂。
上一轮杭州楼市，我们谈论的是申花、城东新城、钱江世纪城西、奥体、滨江、西溪湿地。几个区域围成一个圈，刚好是原杭州老城的边缘地带。
而现在我们谈论的，是钱江新城二期、九堡、钱江世纪城东、萧山市北、浦沿、之江、未来科技城、勾庄、运河新城。刚好是现老城的边缘地带，城区的范围扩大了。
所以杭州各个区域的发展，并不是单线发展模式，而是环线发展模式。各个区域围绕着已经发展起来的城区中心，以环状形式不断拓展自己的边界。
很显然，尽管目前钱江两岸已经高楼林立。但目前的杭州楼市，依然是以老城为核心的环状发展。直到九堡和临平下沙萧山融合之前，都会是这个模式。
鞋子要刚好才合脚，太大或者太小，都是要栽跟头的。
上一轮的下沙、九堡、临平的置业者。是为了发展卫星城去拓荒的。尽管首轮置业人也享受到产业发展的红利，但后期随着地块供应被逐步稀释了。和这一轮的未来科技城房价下降是类似的。卫星城的设立只是为以后打基础，需要时间沉淀。所以看似不同，其实未来科技城只是走了下沙、临平老路。
在下一轮的发展中，因为下沙临平九堡泡沫挤干，新的人口会随着原城区向外拓展，下沙区向西，临平区向南，上城区向东，萧山区向北。也只有这样发展，各区之间才能形成合力，互补空缺。交融的点其实就是九堡。但同时，也不要指望着九堡下沙临平的旧房子就会涨了。因为房子的老化，现有的房子会像早就被包围的老破小，只随着整个楼市的缓慢上涨而上涨。能吃到红利的一般只有新房和依然保有品质的部分二手房，表现在整体下行市场上就是越来越抗跌，上行市场会慢慢涨得越来越快。这很像老城区的老破小，周边的新房会转移走原房子的涨幅，导致老破小只随整体大势摆动。
至于未来科技城，现在正与闲林北做交融。原未来科技城的购买力和闲林旧房子诞生出来的购买力，会逐步转移到新规划的核心上。南面闲林本身就只有1万多的购买力人群，北面的房子刚消费过一轮，贷款应该还没还完，还需要时间沉淀。时间沉淀的快慢，就要看收入快不快了。勾庄，运河新城也一样。
当然所有这些区域都是可以引入新人口的，引入人口数量一般取决于工作数量，而新人口的收入水平决定未来房价的高度。而这又与本身的房屋总价相关。除去钱二、南星、世纪城等本身高限价高总价，收入来源不限于工作甚至本身就是生意人，厂主，投资人的区域，大部分区域还是遵循产业论的。

大渔

看完了，有启发

不过有一点我一直不解 可能和来论坛晚有关

为何言未科，必谈闲林

我看闲林的规划，也没那么重要啊

顶多算未科的主要外溢而已

钱塘山水-阿宝

理性分析，必然不火啊。

pliny

优选还是绕城内

是杭是船是寺

大渔 发表于 2024-5-22 10:41
看完了，有启发

不过有一点我一直不解 可能和来论坛晚有关

因为呀，未科的中轴线绿汀tod那一大块，是闲林北。   闲林和未科板块是交融了

金鸡石

主城外溢，副城向心，就是城市发展规律。至于相对主城来说相当遥远的仓前，确实是霸王硬上弓。在一片荒芜上，规划建设城市新中心，海量投入是必然。能否成功很难说。举个不是很恰当的例子：50年前，70年代，曾经大力推进三线建设，就是现在的未科模式的祖师爷。50年之后，回头看，绝大部分三线建设项目是失败的，绝大部分三线投资是折损的、甚至是打水漂的！

pg2m05

未来科技城的区位，和钱江农场差不多。。。

梦想天空FLY

谁戴的"环"

中国蓝2017

那上一轮的滨江副城的拓荒置业者呢？

中国蓝2017

pliny 发表于 2024-5-27 14:26
优选还是绕城内

拥江绕城不准

九堡土著

大渔 发表于 2024-5-22 10:41
看完了，有启发

不过有一点我一直不解 可能和来论坛晚有关

你还不解？

说起城东从东站到客运中心一共7公里，说起世纪城那到柯桥区政府30公里了
杭师大仓前到闲林街道办事处也就7公里这就不认了

shygoo

哇哦，强过杭州绝大多数的自媒体，apisha楼主有开公号吗？我城建迷一个，杭州有水平的城市观察者太少了，上海倒是有一些。

大渔

九堡土著 发表于 2024-5-31 10:27
你还不解？

说起城东从东站到客运中心一共7公里，说起世纪城那到柯桥区政府30公里了

我不了解啥？

难道说城东新城就要说笕桥？

说世纪城就要说箫科，市北？

那为什么说未科就要说闲林呢

闲林有很多优秀的楼盘，但闲林完全不能代表未科吧