房屋买卖协议书具备主要条款双方即应恪守履行（咨询回复）

张彦周律师 · 发表于 2005-8-20 17:22

房屋买卖协议书具备主要条款 双方即应恪守履行 
 
 
 钟明和徐芳签订《协议书》，约定：钟明以25万元购买徐芳所有的上海市某处房屋；该房附属维修资金由其以现金形式支付给徐芳，煤气初装费及有线电视安装费徐芳带走；在办理房产证过程中发生的双方税费及其他一切费用（包括中介费）由钟明承担。具体付款时间及付款方式（包括交房日期），以房屋买卖合同约定为依据；违约按房屋买卖合同规定承担违约责任。其后，徐函称，该房屋仅出售给钟本人。钟复函称，徐同意出售房屋却不同意其家人共同成为产权人有悖常理。对此双方意见不一，钟认为徐违约，故诉诸法院。 
　　 
　　一审法院认为：双方签订的协议仅对房屋的位置及价格作出约定，对付款进度、买卖手续办理时间等其他条件未作出约定，故认为双方签订的仅为意向性协议书，合同并未成立。 
　　 
　　二审法院认为：合同已具备当事人、标的、数量等必要条款，合同成立。 
　　 
　　本案的关键问题是判断合同成立应具备那些条款。 
　　 
　　合同的条款是指合同中经双方当事人协商一致、确定双方当事人权利义务的具体条文。合同的条款决定了合同能否成立、生效以及能否顺利地履行、实现订立合同的目的等。《中华人民共和国合同法》第十二条第一款对合同的内容作了规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。”合同法没有强调合同“应当”或者“必须”具备其中的某一条款，而是明确合同内容由当事人约定。但一般情况下，合同的当事人、标的、数量条款是合同的必备条款，因为合同属于债的法律关系，而债具有相对性，只能发生在特定的当事人之间；标的是权利义务指向的对象，没有标的，权利义务将无所依托；数量是确定合同标的的具体条件。 
　　 
　　本案中，钟明和徐芳签订的协议书，已经具备了合同成立的必要条款，即当事人为钟明和徐芳；标的是上海市某处房屋；对数量，协议书虽未明确约定，但由于房屋是特定物，约定标的后即隐含了数量条款，无须对数量再行约定；同时该协议书还约定了维修资金、煤气初装费、有线电视安装费、税费等相关费用及违约责任的承担方式。至于未具体约定的付款时间、付款方式、交房日期等事项，可按照《合同法》的规定，就协议书没有约定的内容协议补充；不能达成补充协议，按照协议书有关条款或者交易习惯确定；仍不能确定的，按照法律的规定处理，且协议书约定的内容是双方真实意思表示，故该协议合法成立，双方应恪守履行。

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