增值保值的关键，不可替代性

飞过海岸边

要多想想，卖掉你的房子能买在哪里的问题。
一是地段稀缺。周边半径越大，位于圆心的地方越稀缺，越边缘越不稀缺。必经之路的地段优于非必经之路，区域交通十字路口优于其它区域。
二是版块人群稀缺。版块是引入了一堆穷人，还是少数富人，这是由起步总价决定的。人群的生活方式不同，所带来的配套和环境都会不同。
三是产品稀缺。周边是否有同类型产品。比如同为世纪城核心，壹号院的户型面积段更大，产品更新。因此能明显拉开与周边楼盘的差距。而中等户型面积段，因为选择更多，所以稀缺性就下降了。
四是配套稀缺。比如早年的学区房，原来是稀缺的，但这几年因为合作办学等等有了更多选择，稀缺性不在，热度下降。由人群版块衍生的商业配套是否稀缺，能否带来更多同质人群。

稀缺性与人的累计收入相关。如果位于大圆核心，考虑的就是整个杭州市单人的累计收入情况。如果位于边缘，就只与区域单人累计收入相关。
累计收入达不到稀缺性的条件时，区域就只能原地踏步重复。这也是早几年，城区在户型上无法突破的原因。收入都达不到，再怎么稀缺也白搭。

闸弄口的

非常同意

notebook0571

反正有一点可以肯定，不论这个版块有多好，但只要它有一望无际的土地空着可以造房子的，肯定不保值。

但有的人会说，土地有的是，但如果卖不好，可以暂停不卖，也说了是暂停，以后没钱了依然会拿出来卖的，所以稀缺度会一直为0的，肯定不保值。

**举个例子，某地前几年也说快没地了，后来南面搞了个什么中心什么城，北面出来一个巨大的车站城，后来南面又出来个低碳区，反正不是快没地了，而是供应无限，这种哪怕它能级再高，也不会保值的，那来这么多人填
**还有一个地块，光一手价就千万起步了，要知道千万房子一年也才成交不了多少套，整个版块所有的楼盘1千万起步是什么概念，而且后面还有很多的地要出，所以肯定不保值，卖个10年也卖不到存量期。

cdj1203

说得好，增值保值的关键，不可替代性

飞过海岸边

notebook0571 发表于 2024-7-23 16:20
反正有一点可以肯定，不论这个版块有多好，但只要它有一望无际的土地空着可以造房子的，肯定不保值。

但 ...

两个例子中，我是看好后者的。它的稀缺性在于版块本身的稀缺性。即整个杭州闭合连接后唯一的整拆整建大户型豪宅区，及未来可能形成的步行区的稀缺。因为在地段稀缺性条件前提下，核心区并没有合适的大户型产品。这种稀缺性是叠加和相互影响的。而亚运村的稀缺性更在于地段稀缺，周边再新建同样的住宅同户型的情况下，地段是拼不过亚运村的。所以在消费力够的情况下，才会做出差异化的产品。

sjhzzj

容积率是根本

ty1999

除了权力，其他没啥是不可替代的

路比

notebook0571 发表于 2024-7-23 16:20
反正有一点可以肯定，不论这个版块有多好，但只要它有一望无际的土地空着可以造房子的，肯定不保值。

但 ...

你说的不是老余杭吗

ramonknit

还要选择好品种，以后的稀缺的房子大概率不在城市核心地段

hahaha0924

飞过海岸边 发表于 2024-7-23 20:09
两个例子中，我是看好后者的。它的稀缺性在于版块本身的稀缺性。即整个杭州闭合连接后唯一的整拆整建大户 ...

他说的第二个不是钱2？

飞过海岸边

ramonknit 发表于 2024-7-29 20:26
还要选择好品种，以后的稀缺的房子大概率不在城市核心地段

我觉得也不一定。稀缺性是叠加的，核心本就算稀缺资源的一种。越靠近核心越稀缺，越到核的外围替代性越强。
所以同样的产品，核心自然是贵过外围。你说的是产品稀缺，说城市核心都做了小户型产品，所以以后做大户型产品上就是稀缺。我觉得可以这么理解。当人们在核心处无法找到适合自己的产品的时候，周边最近距离的产品就是稀缺的。比如西湖边的老房子基本上是同类型老房子的至高点，但如果核心找不到同户型新产品，往外一点的新产品，就是稀缺的。但杭州这座城市又和其它不一样，在形成新核的过程中，目前有两处城市半径最大的地方，钱江新城和钱江世纪城和西湖周边，也是目前两处市级中心，未来只会有钱塘江边一处正核，半径是最大的。所以世纪城是兼顾了地段和品质的新核，即同类产品，钱新世纪城会是至高点。但与此同时，因为世纪城没有更大户型或者更大户型版块，钱二就会变成未来大核心周边稀缺的大户型版块。除了这两个大核，其它区域的区域也会各自有次核或者配套稀缺的地方，这些稀缺性也会叠加到楼盘上。

zouyunchong

呵呵，还有稀缺性？哪里不能建好房子。有稀缺性的只有一种：那就是大别墅。所有高层住宅都没有稀缺性。

飞过海岸边

zouyunchong 发表于 2024-8-7 11:31
呵呵，还有稀缺性？哪里不能建好房子。有稀缺性的只有一种：那就是大别墅。所有高层住宅都没有稀缺性。

市域范围内才叫别墅，远了叫别野。在随时能拿出土地替代的情况下，远郊别墅不值钱。

pliny

这个太难了