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jiayi

关于验房ZT
http://shbbs.soufun.com/asp/bbs/show_new.asp?announceid=3481436&old=1
需要带的工具：     
1）1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道     
2）1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓     
3）1只塞尺--用于测裂缝的宽度     
4）1只5米卷尺--用于测量房子的净高     
5）1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通     
6）1只计算器---用于计算数据     
7）1只水笔--用于签字     
8）1把扫帚--用于打扫室内卫生     
9）1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。   
正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。     
   
过程     
1）去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：     
A房屋的《住宅质量保证书》--可带走     
B《住宅使用说明书》--可带走     
C《竣工验收备案表》     
D面积实测表     
E管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）--可带走     
如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。     
   
2）核实面积、合同及价钱多退少补问题。     
确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。（先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好）以双方签定合同为准。     
一般这个时间因人而变，时间为30--40分钟   
   
看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，     
凯文顾问提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用.     
从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表（若有远程抄表另）等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。（记得拿那些工具哦）     
   
1）详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；（阳台裂缝危险大）     
凯文顾问提示：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了     
   
2）检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝     
凯文顾问提示：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。   
3）仔细检查地面有无空壳开裂情况。     
凯文顾问提示：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。     
   
4）水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。（一般新房子会配一个简易龙头给业主）。用万用表测量各个强弱电是否畅通。     
凯文顾问提示：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。     
   
5）验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。     
凯文顾问提示：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水（如台盆下水、浴缸下水、马桶下水）拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实（记得留一可拉扯掉的位置）。   
6）验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。     
凯文顾问提示：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。     
   
7）核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；     
凯文顾问提示：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。     
   
8）测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。     
   
好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。

[此贴子已经被作者于2003-11-9 22:31:01编辑过]

jiayi

摘自《杭州日报》2003-01-06

      1．管道煤气开户费：1700元

　　2．有线电视初装费：300元

　　3．有线电视视听费：10元／月

　　4．房屋装修垃圾清运处置费：200元／户（仅限于需要装修的家庭）。

　　5．物业管理费：普通住宅小区的收费标准按服务质量划分为甲、乙、丙、丁四等，多层依次为：0．70、0．50、0．40、0．25（元／平方米建筑面积），高层依次为0．90、0．65、0．50、0．35（元／平方米建筑面积），在此基础上可上下浮动20％。

　　6．电梯、水泵等公用设施运行费：按实际消耗由业主分摊，具体分摊方法由业主委员会与物业公司共同商定。

　　7．小区汽车停放费：100元／辆·月，临时停车4元／辆·次。

　　8．契税：个人购买普通住宅为总房价的1．5％，其他为总房价的3％。

　　9．印花税：5元／证

　　10．房屋产权登记费：住宅100元／件，其他房产500平方米以下200元／件，超过部分加收0．2元／平方米，每证不超过1000元。

　　11．房屋勘丈费：0．5元／平方米

　　12．房屋权证工本费：10元／证

　　13．土地注册登记权证工本费：20元／证

　　14．土地权属调查、地籍测绘费：13元

jiayi

http://www.livingyou.com/InfoRef/ShowInfo.asp?NewsID=1987

　　管道煤气应用领域：

　　炊事（包括民用、餐饮及食堂）、烤炉（箱）、热水器、锅炉、热水炉、空调（大型中央空调或家用空调）、工业用气。

　　1、怎样到管道煤气公司办开户手续？

　　答：居民用户：到我公司营业服务网点办理，同时签订安全供气协议并交纳管道煤气开户费、用户需装燃气热水器可同时开户，我公司将在开户次日起7个工作日内给予安装供气。

　　 公建、工业用户：开户前应首先向管道煤气公司天目山路营业厅或德胜营业厅（原假山路营业厅）申请，由管煤公司委托给予安装供气。

　　2、管道煤气最新的费用如何？

　　答：民用户开户：1700元/户

　　热水器开户：200元/户

　　气价：民用1.2元/方、公建1.5元/方、工业1.2元/方

　　3、用户证怎样领取？

　　答：用户证由管煤公司点火人员在现场点火时上门发放，零星安装的用户，其用户证由抄表人员在抄表时与账单一起放在用户信箱内，用户也可持收费帐单到所指定的收费点领取。

　　4、煤气补点火手续怎么办？

　　答：在管煤公司首次上门现场点火时，因用户家中无人而无法通气点火时，该用户应及时到有关服务网点办理补点火手续，然后由管煤公司人员按约定时间再次上门点火、发证、签订供用气合同。

　　5、用户搬迁新居，管煤移址手续如何办理？

　　答：1、用户搬迁新居已通气，用户持管煤用法户证到我公司营业服务网点办理迁址手续；

　　2、如新居暂时未通气

　　（1）用户可将管煤过户给新住户

　　（2）用户可将管煤过户给亲戚朋友

　　（3）如要保留，用户可持用户证就近到我公司营业服务网点办理拆表自保管手续，在7人工作日内，管煤公司派员上门拆封煤气设施。（煤气表由用户保管）。

　　6、管道煤气的封表、启封手续如何办理？

　　答：用户如长期外出三个月以上，不使用管道煤气，为避免万一发生泄漏情况，故用户应持用户证就近到服务网点办理封表手续，然后管道煤气工作人员按约定时间上门封表。启封手续也同样办理。

　　7、管道煤气用户的过户手续怎么办理？

　　答：（1）居民个人开户的用户凭用户证及开户发票就近到我公司营业网点填表办理过户手续 即可。

　　（2）单位集体开户的用户填写过户表后，需集资单位盖章同意或集资单位出具证明也可办理。

　　8、管道煤气的改装手续怎么办理？

　　答：用户因室内装修或其他原因，要求改变灶具、热水器的位置，可携带用户证就近到我公司营业网点填写拆改申请表，根据用户要求，我公司工作人员预约上门踏勘，在确保安全的前提下，满足用户改装要求，且在7个工作日里改装完毕。

　　9、新居未通气管煤手续如何办理？

　　答：新居因各种原因未通气，如户主室内装修时想配套安装管道煤气设施（厨房内已有煤气立管），可到我公司营业厅办理安装“模拟表”手续（预交500元），待正式点火通气时交足余额1200元，共计1700元开户费）。

　　10、购买管道煤气灶具、热水器有哪些注意事项？

　　答：1、用户购买的管道煤气灶具、热水器，必须是按国家技术标准要求经省、市技术监督部门检验合格及根据杭州煤气组份进行的气源适配性检验合格的产品。

　　2、须经杭州供应单位考察生产过程后，由燃气行业管理部门----杭州燃气管理办公室批准允许进杭州销售并贴有防伪鉴别标志的方可用于杭州管道煤气。

　　11、如何办理银行委托手续？

　　答：用户可凭借用户证或煤气帐单，直接到银行办理托收手续，农行金穗卡、建行之江卡和龙卡、中行长城卡以及工行牡丹卡、工行活期存折均可代交煤气费。

　　12、抄表帐单如何补办？

　　答：抄表后用户因故未收到抄表用户持上一次帐单发票或用户证到我公司营业服务网点办理补帐单，可当场交纳煤气费用（银行委托收费的除外。

　　13、用户对使用的煤气表有异议怎么办？

　　答：用户可到有关的服务网点申请办理校表手续。经市煤气计量检定站测试后，如超出国家煤气表检定规程之标准（在正负4%误差范围），则予以标准调试，且不收任何费用。如测试结果为正常误差范围，则收取上门测试费8元/次。

　　14、管道煤气设施发生泄露如何处理？

　　答：1、煤气微量泄露

　　（1）：迅速关闭表前阀，切断气源。

　　（2）：迅速打开门窗，自然通风，让煤气散发到窗外。

　　（3）：严禁开、关任何电器。

　　（4）：拨打煤气抢修报警电话5356666。

　　2、煤气大量泄露

　　（1）：立即离开现场。

　　（2）：切断室外总电源，熄灭一切火种。

　　（3）：到户外打抢修报警电话，通知供气单位派员处理。

　　3：发现邻居家煤气泄露，应敲门通知，切勿使用门铃等各类电器设施，并迅速拨打抢修报警电话。

　　15、为何要入户抄表？

　　答：1、可以避免抄表计量上的差错，以维护用户、国家和集体的利益。

　　2、入户抄表的同时进行安全检查，以便及时发现处理不安全隐患，确保煤气设施安全运行。

　　3、向用户宣传安全使用知识，及时解答用户的疑问。

　　16、管道煤气灶具、热水器如何修理？

　　答：若管道煤气灶具、热水器出现一般故障，需要修理时可到天目山路10号管道煤气公司燃气具维修部修理，也可拨打建民灶修热线8063867上门维修，维修部将在规定时间内（灶具24小时，热水器72小时）上门修理或帮助联系特约维修点上门维修。

　　（经理服务热线8064303）

jiayi

1、持购房合同、入住通知书等进行业主登记确认；
2、房屋验收，填写验房记录单；
3、与开发商进行房款结算，取得最终房款发票；
4、产权代办手续，提供办理产权相关资料，交纳办理产权所需费用；
5、开发商开具证明，业主持此证明到物业公司办理物业入伙手续；
6、签署物业管理的相关文件，如：物业委托管理协议、车位管理协议、装修管理协议等；
7、交纳物业相关费用；
8、领取提供给业主的相关文件资料，如：住宅质量保证书、住宅使用说明书、房屋使用、维修、管理公约、住户手册、装修手册等；
9、领取房屋钥匙；

jiayi

浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范
第五条  商品住宅的价格，由下列项目构成：
（二）住宅开发成本

3、附属工程费。包括住宅小区基础设施建设费和列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套设施建设费。
住宅小区基础设施建设费，指小区用地规划红线以内的道路、供水、供电（含一户一表）、供气、供热、有线电视、邮政信报箱、电信、路灯、防盗（含每户或单元保安门）、绿化、环卫、排污、排水、消防设施等基础设施建设所发生的设施（设备）及建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用；
非营业性公共配套设施建设费，包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车库（棚）、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。

大眼蛤蟆

夜猫子嘛。

usd

严重感谢斑猪！
斑猪万岁万岁万万岁！

eggy001

谢谢斑竹！

有了这些宝典，交房时就不用慌了！

sltwhx

辛苦了！！补充还有自来水一户一表费，

jiayi

住宅设计规范GB50096-1999

国家质量技术监督局 建设部联合发布 住宅设计规范
中华人民共和国国家标准 GB 50096-1999 自1999年6月1日起施行

1 总则

1.0.1 为保障城市居民基本的住房条件，提高城市住宅功能质量，使住宅设计符合适用、安全、卫生、经济等要求，制定本规范。
1.0.2 本规范适用于全国城市新建、扩建的住宅设计。
1.0.3 住宅按层数划分如下：
1 低层住宅为一层至三层；
2 多层住宅为四层至六层；
3 中高层住宅为七层至九层；
4 高层住宅为十层以上。
1.0.4 住宅设计必须执行国家的方针政策和法规，遵守安全卫生、环境保护、节约用地、节约能源、节约用材、节约用水等有关规定。
1.0.5 住宅设计应符合城市规划和居住区规划的要求，使建筑与周围环境相协调，创造方便、舒适、优美的生活空间。
1.0.6 住宅设计应推行标准化、多样化，积极采用新技术、新材料、新产品，促进住宅产业现代化。
1.0.7 住宅设计应在满足近期使用要求的同时，兼顾今后改造的可能。
1.0.8 住宅设计应以人为核心，除满足一般居住使用要求外，根据需要尚应满足老年人、残疾人的特殊使用要求。
1.0.9 住宅设计除应符合本规范外，尚应符合国家现行的有关强制性标准的规定。


2 术语

2.0.1 住宅 residential buildings
供家庭居住使用的建筑。
2.0.2 套型 dwelling size
按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。
2.0.3 居住空间 habitable space
系指卧室、起居室（厅）的使用空间。
2.0.4 卧室 bed room
供居住者睡眠、休息的空间。
2.0.5 起居室（厅） living room
供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。
2.0.6 厨房 kitchen
供居住者进行炊事活动的空间。
2.0.7 卫生间 bathroom
供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。
2.0.8 使用面积usable area
房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。
2.0.9 标准层 typical floor
平面布置相同的住宅楼层。
2.0.10 层高 storey height
上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。
2.0.11室内净高
interior net storey height
楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。
2.0.12 阳台 balcony
供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。
2.0.13 平台 terrace
供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部分。
2.0.14 过道 passage
住宅套内使用的水平交通空间。
2.0.15 壁橱 cabinet
住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间。
2.0.16 吊柜 wall-hung cupboard
住宅套内上部的贮藏空间。
2.0.17 跃层住宅
duplex apartment
套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。
2.0.18 自然层数 natural storeys
按楼板、地板结构分层的楼层数。
2.0.19 中间层 middle-floor
底层和最高住户入口层之间的中间楼层。
2.0.20 单元式高层住宅
tall building of apartment
由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。
2.0.21 塔式高层住宅
apartment of tower building
以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。
2.0.22 通廊式高层住宅
galery tall building of apartment
由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅。
2.0.23 走廊 gallery
住宅套外使用的水平交通空间。
2.0.24 地下室 basement
房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的１／２者。
2.0.25 半地下室 semi-basement
房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的１／３，且不超过１／２者。


3 套内空间

3.1 套型
3.1.1 住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间。
3.1.2 普通住宅套型分为一至四类，其居住空间个数和使用面积不宜小于表3.1.2的规定。
3.2 卧室、起居室（厅）
3.2.1 卧室之间不应穿越、卧室应有直接采光、自然通风，其使用面积不应小于下列规定：
1 双人卧室为10m2；
2 单人卧室为6m2；
3 兼起居的卧室为12m2。
3.2.2 起居室（厅）应有直接采光、自然通风，其使用面积不应小于12m2。
3.2.3 起居室（厅）内的门洞布置应综合考虑使用功能要求，减少直接开向起居室（厅）的门的数量。起居室（厅）内布置家具的墙面直线长度应大于3m。
3.2.4 无直接采光的厅，其使用面积不应大于10m2。
3.3 厨房
3.3.1 厨房的使用面积不应小于下列规定：
1 一类和二类住宅为4m2；
2 三类和四类住宅为5m2。
3.3.2 厨房应有直接采光、自然通风，并宜布置在套内近入口处。
3.3.3 厨房应设置洗涤池、案台、炉灶及排油烟机等设施或预留位置，按炊事操作流程排列，操作面净长不应小于2.10m。
3.3.4 单排布置设备的厨房净宽不应小于1.50m；双排布置设备的厨房其两排设备的净距不应小于0.90m。
3.4 卫生间
3.4.1 每套住宅应设卫生间，第四类住宅宜设二个或二个以上卫生间。每套住宅至少应配置三件卫生洁具，不同洁具组合的卫生间使用面积不应小于下列规定：
1 设便器、洗浴器（浴缸或喷淋）、洗面器三件卫生洁具的为3m2；
2 设便器、洗浴器二件卫生洁具的为2.50m2；
3 设便器、洗面器二件卫生洁具的为2m2；
4 单设便器的为1.10m2。
3.4.2 无前室的卫生间的门不应直接开向起居室(厅）或厨房。
3.4.3 卫生间不应直接布置在下层住房的卧室、起居室（厅）和厨房的上层，可布置在本套内的卧室、起居室（厅）和厨房上层；并均应有防水、隔声和便于检修的措施。
3.4.4 套内应设置洗衣机的位置。
3.5 技术经济指标计算
3.5.1 住宅设计应计算下列技术经济指标：
—各功能空间使用面积（m2）；
—套内使用面积（m2/套）；
—住宅标准层总使用面积（m2）；
—住宅标准层总建筑面积（m2）；
—住宅标准层使用面积系数（％）；
—套型建筑面积（m2/套）；
—套型阳台面积（m2/套）。
3.5.2 住宅设计技术经济指标计算，应符合下列规定：
1 各功能空间使用面积等于各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和；
2 套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和；
3 住宅标准层总使用面积等于本层各套型内使用面积之和；
4 住宅标准层建筑面积，按外墙结构外表面及柱外沿或相邻界墙轴线所围合的水平投影面积计算，当外墙设外保温层时，按保温层外表面计算；
5 标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积；
6 套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数；
7 套型阳台面积等于套内各阳台结构底板投影净面积之和。
3.5.3 套内使用面积计算，应符合下列规定：
1 套内使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和；
2 跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的使用面积总和计入使用面积；
3 烟囱、通风道、管井等均不计入使用面积；
4 室内使用面积按结构墙体表面尺寸计算，有复合保温层，按复合保温层表面尺寸计算；
5 利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于1.20m的空间不计算使用面积；净高在1.20m～2.10m的空间按１／２计算使用面积，净高超过2.10m的空间全部计入使用面积；
6 坡屋顶内的使用面积应单独计算，不得列入标准层使用面积和标准层建筑面积中，需计算建筑总面积时，利用标准层使用面积系数反求。
3.5.4 阳台面积应按结构底板投影净面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内。
3.6 层高和室内净高
3.6.1 普通住宅层高不宜高于2.80m。
3.6.2 卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，且其面积不应大于室内使用面积的1/3。
3.6.3 利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其１／２面积的室内净高不应低于2.10m。
3.6.4 厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。
3.6.5 厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于1.90m，且不得影响门、窗扇开启。
3.7 阳台
3.7.1 每套住宅应设阳台或平台。
3.7.2 阳台栏杆设计应防止儿童攀登，栏杆的垂直杆间净距不应大于0.11m；放置花盆处必须采取防坠落措施。
3.7.3 低层、多层住宅的阳台栏杆净高不应低于1.05m，中高层、高层住宅的阳台栏杆净高不应低于1.10m。中高层、高层及寒冷地区住宅的阳台宜采用实体栏板。
3.7.4 阳台应设置晾、晒衣物的设施；顶层阳台应设雨罩。各套住宅之间毗连的阳台应设分户隔板。
3.7.5 阳台、雨罩均应做有组织排水；雨罩应做防水，阳台宜做防水。
3.8 过道、贮藏空间和套内楼梯
3.8.1 套内入口过道净宽不宜小于1.20m；通往卧室、起居室（厅）的过道净宽不应小于1m，通往厨房、卫生间、贮藏室的过道净宽不应小于0.90m，过道拐弯处的尺寸应便于搬运家具。
3.8.2 套内吊柜净高不应小于0.40m，壁柜净深不宜小于0.50m，设于底层或靠外墙、靠卫生间的壁柜内部应采取防潮措施；壁柜内应平整、光洁。
3.8.3 套内楼梯的梯段净宽，当一边临空时，不应小于0.75m；当两侧有墙时，不应小于0.9m。
3.8.4 套内楼梯的踏步宽度不应小于0.22m；高度不应大于0.20m，扇形踏步围角距扶手边0.25m处，宽度不应小于0.22m。
3.9 门窗
3.9.1 外窗窗台距楼面、地面的净高低于0.90m时，应有防护设施，窗外有阳台或平台时可不受此限制。
3.9.2 底层外窗和阳台门、下沿低于2m且紧邻走廊或公用上人屋面上的窗和门，应采取防卫措施。
3.9.3 面临走廊或凹口的窗，应避免视线干扰，向走廊开启的窗扇不应妨碍交通。
3.9.4 住宅户门应采用安全防卫门。向外开启的户门不应妨碍交通。
3.9.5 各部位门洞的最小尺寸应符合表3.9.5的规定。

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4 共用部分

4.1 楼梯和电梯
4.1.1 楼梯间设计应符合现行国家标准《建筑设计防火规范》（GBJ16）和《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045）的有关规定。
4.1.2 楼梯梯段净宽不应小于1.10m。六层及六层以下住宅，一边设有栏杆的梯段净宽不应小于1m。
注：楼梯梯段净宽系指墙面至扶手中心之间的水平距离。
4.1.3 楼梯踏步宽度不应小于0.26m，踏步高度不应大于0.175m。扶手高度不应小于0.90m。楼梯水平栏杆长度大于0.50m时，其扶手高度不应小于1.05m。楼梯栏杆垂直杆件间净空不应大于0.11m。
4.1.4 楼梯平台净宽不应小于楼梯梯段净宽，且不得小于1.20m。楼梯平台的结构下缘至人行通道的垂直高度不应低于2m。入口处地坪与室外地面应有高差，并不应小于0.10m。
4.1.5 楼梯井净宽大于0.11m时，必须采取防止儿童攀滑的措施。
4.1.6 七层及以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅必须设置电梯。
注：1 底层作为商店或其它用房的多层住宅，其住户入口层楼面距该建筑物的室外设计地面高度超过16m时必须设置电梯。
2 底层做架空层或贮存空间的多层住宅，其住户入口层楼面距该建筑物的室外设计地面高度超过16m时必须设置电梯。
3 顶层为两层一套的跃式住宅时，跃层部分不计层数。其顶层住户入口层楼面距该建筑物室外设计地面的高度不超过16m时，可不设电梯。
4 住宅中间层有直通室外地面的出入口并具有消防通道时，其层数可由中间层起计算。
4.1.7 十二层及以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯。
4.1.8 高层住宅电梯宜每层设站。当住宅电梯非每层设站时，不设站的层数不应超过两层。塔式和通廊式高层住宅电梯宜成组集中布置。单元式高层住宅每单元只设一部电梯时应采用联系廊联通。
4.1.9 候梯厅深度不应小于多台电梯中最大轿箱的深度，且不得小于1.50m。
4.2 走廊和出入口
4.2.1 外廊、内天井及上人屋面等临空处栏杆净高，低层、多层住宅不应低于1.05m，中高层、高层住宅不应低于1.10m，栏杆设计应防止儿童攀登，垂直杆件间净空不应大于0.11m。
4.2.2 高层住宅中作主要通道的外廊宜作封闭外廊，并设可开启的窗扇。走廊通道的净宽不应小于1.20m。
4.2.3 住宅的公共出入口位于阳台、外廊及开敞楼梯平台的下部时，应采取设置雨罩等防止物体坠落伤人的安全措施。
4.2.4 住宅的公共出入口处应有识别标志；可按户设置信箱。高层住宅的公共出入口应设门厅、管理室及信报间。
4.2.5 设置电梯的住宅公共出入口，当有高差时，应设轮椅坡道和扶手。
4.3 垃圾收集设施
4.3.1 住宅不宜设置垃圾管道。多层住宅不设垃圾管道时，应根据垃圾收集方式设置相应设施。中高层及高层住宅不设置垃圾管道时，每层应设置封闭的垃圾收集空间。
4.3.2 住宅当设垃圾管道时，应符合下列要求：
1 垃圾管道不得紧邻卧室、起居室（厅）布置；
2 垃圾管道的有效断面不得小于下列规定：
1)多层住宅为0.40m×0.40m；
2)中高层住宅为0.50m×0.50m；
3)高层住宅为0.60m×0.60m；
3 垃圾斗和垃圾斗门应耐腐蚀，关闭严密；
4 垃圾管道顶部应通出屋面，底部应设封闭的垃圾间。
4.4 地下室和半地下室
4.4.1 住宅不应布置在地下室内。当布置在半地下室时，必须对采光、通风、日照、防潮、排水及安全防护采取措施。
4.4.2 地下室、半地下室作贮藏间、自行车库和设备用房使用时，其净高不得低于2m；当作汽车库时，应符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》（JGJ100）的有关规定。
4.4.3 地下室、半地下室应采取防水、防潮及通风措施；采光井应采取排水措施。
4.5 附建公共用房
4.5.1 住宅建筑内严禁布置存放和使用火灾危险性为甲、乙类物品的商店、车间和仓库，并不应布置产生噪声、振动和污染环境卫生的商店、车间和娱乐设施。
4.5.2 住宅建筑内不宜布置餐饮店，当受条件限制需要布置时，其厨房的烟囱及排气道应高出住宅屋面，其空调、冷藏设备及加工机械应作减振、消声处理，并应达到环境保护规定的有关要求。
4.5.3 住宅建筑中不宜布置锅炉房、变压器室及其它有噪声振动源等设备用房。如受条件限制需要布置时，应符合现行的建筑防火、建筑隔声及有关专业规范的规定。
4.5.4 住宅与附建公共用房的出入口应分开布置。


5 室内环境

5.1 日照、天然采光、自然通风
5.1.1 每套住宅至少应有一个居住空间能获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过四个时，其中宜有二个获得日照。
5.1.2 获得日照要求的居住空间，其日照标准应符合现行国家标准《城市居住区规划设计规范》（GB50180）中关于住宅建筑日照标准的规定。
5.1.3 住宅采光标准应符合表5.1.3的规定取值。
5.1.4 卧室、起居室（厅）应有与室外空气直接流通的自然通风。单朝向住宅应采取通风措施。
5.1.5 采用自然通风的房间，其通风开口面积应符合下列规定：
1 卧室、起居室（厅）、明卫生间的通风开口面积不应小于该房间地板面积的1/20。
2 厨房的通风开口面积不应小于该房间地板面积的1/10，并不得小于0.60m2。
5.1.6 严寒地区住宅的卧室、起居室（厅）应设通风换气设施。厨房、卫生间应设自然通风道。
5.2 保温、隔热
5.2.1 住宅应保证室内基本的热环境质量，采取冬季保温和夏季隔热、防热以及节约采暖和空调能耗的措施。
5.2.2 严寒、寒冷地区住宅的节能设计应符合现行行业标准《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》(JGJ26)的有关规定，其中建筑体型系数宜控制在0.30及以下。
5.2.3 寒冷、夏热冬冷和夏热冬暖地区，住宅建筑的西向居住空间朝西外窗均应采取遮阳措施；屋顶和西向外墙应采取隔热措施。
5.2.4 设有空调的住宅，其围护结构应采取保温隔热措施。
5.3 隔声
5.3.1 住宅的卧室、起居室（厅）内的允许噪声级（Ａ声级）昼间应小于或等于50dB，夜间应小于或等于40dB，分户墙与楼板的空气声的计权隔声量应大于或等于40dB，楼板的计权标准化撞击声压级宜小于或等于75dB。
5.3.2 住宅的卧室、起居室（厅）宜布置在背向噪声源的一侧。
5.3.3 电梯不应与卧室、起居室（厅）紧邻布置。凡受条件限制需要紧邻布置时，必须采取隔声、减振措施。


6 建筑设备

6.1 给水排水
6.1.1 住宅应设室内给水排水系统。
6.1.2 套内分户水表前的给水静水压力不应小于50kPa ，当不能达到时，应设置系统增压给水设备。
6.1.3 住宅室内给水系统最低配水点的静水压力，宜为300-350kPa，大于400kPa时，应采取竖向分区或减压措施。
6.1.4 住宅应预留安装热水供应设施的条件，或设置热水供应设施。
6.1.5 给水和集中热水供应系统，应分户分别设置冷水和热水表。卫生器具和配件应采用节水性能良好的产品。管道、阀门和配件应采用不易锈蚀的材质。
6.1.6 住宅的污水排水横管宜设于本层套内。当必须敷设于下一层的套内空间时，其清扫口应设于本层，并应进行夏季管道外壁结露验算，采取相应的防止结露的措施。
6.1.7 布置洗浴器和布置洗衣机的部位应设置地漏，其水封深度不应小于50mm。布置洗衣机的部位宜采用能防止溢流和干涸的专用地漏。
6.1.8 高层住宅的垃圾间宜设给水龙头和排水口。其给水管道应单独设置水表，并应采取冬季防冻措施。
6.1.9 地下室、半地下室中低于室外地面的卫生器具和地漏的排水管，不应与上部排水管连接，应设置集水坑用污水泵排出。
6.2 采暖
6.2.1 严寒地区和寒冷地区的高层、中高层和多层住宅，宜设集中采暖系统。采暖热媒应采用热水。
6.2.2 设置集中采暖系统的普通住宅的室内采暖计算温度，不应低于表6.2.2的规定。
6.2.3 集中采暖系统的设计，宜能实施分室温度调节，并宜为实施分户热量计量预留条件。散热器的调节阀门，应确保频繁调节的密封性能，并采用不易锈蚀的材质。
6.2.4 集中采暖系统中，用于总体调节和检修的设施，不应设置于套内。
6.2.5 住宅的散热器，应采用体型紧凑、便于清扫、使用寿命不低于钢管的型式，其位置应确保室内温度的均匀分布，并应与室内设施和家具协调布置。
6.2.6 以煤、薪柴、燃油和燃气等为燃料，设置分散式采暖的住宅应设烟囱；上下层或毗连房间合用一个烟囱时，必须采取防止串烟的措施。
6.3 燃气
6.3.1 使用燃气的住宅，每套的燃气用量，应至少按一个双眼灶和一个燃气热水器计算。
6.3.2 每套应设置燃气表。安装在厨房内的燃气表其位置应有利于厨房设备的合理布置。
6.3.3 套内燃气热水器的设置，应符合下列规定：
1 除密闭式燃气热水器外，其它燃气热水器不应设置于卫生间和其它无自然通风的部位，宜设置在有机械排气装置的厨房内；
2 安装热水器的厨房或卫生间，应预留安装位置和给排气的孔洞；
3 燃气热水器的排烟管不得与排油烟机的排气管合并接入同一管道；单独接出室外时，其给排气技术条件应符合现行国家标准《燃气燃烧器具安全技术通则》（GB16914）的有关规定。
6.3.4 住宅内燃气管道和其它用气设备的设置，应符合现行国家标准《城镇燃气设计规定》（GB50028）的有关规定。
6.4 通风和空调
6.4.1 厨房排油烟机的排气管通过外墙直接排至室外时，在室外排气口设置避风和防止污染环境的构件。当排油烟机的排气管排至竖向通风道时，竖向通风道的断面应根据所担负的排气量计算确定，应采取支管无回流、竖井无泄漏的措施。
6.4.2 严寒地区、寒冷地区和夏热冬冷地区的厨房， 除设置排气机械外，还应设置供房间全面排气的自然通风设施。
6.4.3 无外窗的卫生间，应设置有防回流构造的排气通风道，并预留安装排气机械的位置和条件。
6.4.4 厨房和卫生间的门，应在下部设有效截面积不小于0.02m2的固定百叶，或距地面留出不小于30mm的缝隙。
6.4.5 最热月平均室外气温高于和等于25℃的地区，每套住宅内应预留安装空调设备的位置和条件。
6.4.6 以煤、薪柴为燃料的厨房应设烟囱；上下层或相邻厨房合用一个烟囱时，必须采取防止串烟的措施。
6.5 电气
6.5.1 每套住宅应设电度表。每套住宅的用电负荷标准及电度表规格，不应小于表6.5.1的规定。
6.5.2 住宅供电系统的设计，应符合下列基本安全要求：
1 应采用TT、TN-C-S或TN-S接地方式，并进行总等电位联结；
2 电气线路应采用符合安全和防火要求的敷设方式配线，导线应采用铜线，每套住宅进户线截面不应小于10mm2，分支回路截面不应小于2.5mm2；
3 每套住宅的空调电源插座、电源插座与照明，应分路设计；厨房电源插座和卫生间电源插座宜设置独立回路；
4 除空调电源插座外，其它电源插座电路应设置漏电保护装置；
5 每套住宅应设计电源总断路器，并应采用可同时断开相线和中性线的开关电器；
6 卫生间宜作局部等电位联结；
7 每幢住宅的总电源进线断路器，应具有漏电保护功能。
6.5.3 住宅的公共部位应设人工照明，除高层住宅的电梯厅和应急照明外，均应采用节能自熄开关。
6.5.4 电源插座的数量，不应少于表6.5.4的规定。
6.5.5 有线电视系统的线路应预埋到住宅套内，并应满足有线电视网的要求，一类住宅每套设一个终端插座，其它类住宅每套设两个。
6.5.6 电话通讯线路应预埋管线到住宅套内。一类和二类住宅每套设一个电话终端出线口，三类和四类住宅每套设两个。
6.5.7 每套住宅宜预留门铃管路。高层和中高层住宅宜设楼宇对讲系统。
6.6 综合设计
6.6.1 住宅的建筑设计，应满足建筑设备各系统的功能有效、运行安全、维修方便等基本要求。
6.6.2 建筑设备管线的设计，应相对集中，布置紧凑，合理占用空间，宜为住户进行装修留有灵活性。
6.6.3 厨房、卫生间和其它建筑设施及管线较多的部位，应进行详细的综合设计。采暖散热器、电源插座、有线电视终端插座和电话终端出线口等，应与室内设施和家具综合布置。
6.6.4 公共功能的管道，包括采暖供回水总立管、给水总立管、雨水立管、消防立管和电气立管等，不宜布置在住宅套内。公共功能管道的阀门和需经常操作的部件，应设在公用部位。
6.6.5 应合理确定各种计量仪表的设置位置，以满足能源计量和物业管理的需要。


附录 本规范用词说明

01 为便于在执行本规范条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词，说明如下：
1 表示很严格，非这样做不可的用词：
正面词采用“必须”；
反面词采用“严禁”。
2 表示严格，在正常情况下均应这样做的用词：
正面词采用“应”
反面词采用“不应”或“不得”。
3 表示允许稍有选择，在条件许可时，首先应这样作的用词：
正面词采用“宜”；
反面词采用“不宜”。
表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。
02 条文中指定按其他有关标准，规范执行时，写法为“应符合……的规定”或“应按……执行”。

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最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

发布时间：2003-05-07 08:11:12

中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于２００３年３月２４日由最高人民法院审判委员会第１２６７次会议通过。现予公布，自２００３年６月１日起施行。

二○○三年四月二十八日

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。

第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

第十一条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第二十条 出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。

第二十一条 出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

第二十二条 对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。

第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。

第二十八条 本解释自２００３年６月１日起施行。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。

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《杭州市物业维修基金管理暂行办法》颁布实施

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　　早报讯　房屋的外墙老旧要粉刷了，电梯坏了要维修了，垃圾房破了要换新的了……这些小区居民们共同使用的东西到底该由谁负责维修呢？维修资金从哪里来呢？刚刚颁布实施的《杭州市物业维修基金管理暂行办法》（以下简称《办法》）将给你一个说法。

　　该《办法》由杭州市房管局、财政局、物价局共同拟订，日前经杭州市政府批准正式实施。它的出台，将有力保障物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，解决老百姓关心的住房维修难问题。哪些人需要缴纳维修基金根据《办法》规定，凡是杭州市区范围内（不含萧山、余杭），住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅结构相连的非住宅物业，它们的业主都应当缴纳物业维修基金；两个或两个以上产权人的新建非住宅物业，也需要缴纳物业维修基金。如何筹集维修基金维修基金的具体标准，由杭州市物价局、房产管理局根据杭州市实际建筑安装总造价进行测算，定期公布。

　　新建物业：由建设单位在房屋销售（预售）时，按有关规定，以不低于房屋建筑安装总造价的5%，向购房人代收；并在办理房屋产权证之前，按物业总建筑面积，向杭州市物业维修资金管理中心（以下简称“中心”）指定的银行缴纳。房屋拆迁实行产权调换：安置的新建物业的物业维修基金，由被拆迁人缴纳；建设单位代为收取，并在办理房屋产权证之前，按物业总建筑面积，向中心指定的银行缴纳。维修基金不足要续集当一幢物业的维修基金余额不足首期维修基金的30%时，应当续集。

　　由房屋所有人履行。未使用房屋的所有人，也要履行续集的义务。续集维修基金的标准、具体方案，由业主委员会根据实际情况拟订，提交业主大会讨论通过。续集的维修基金，金额不得低于首期维修基金的60%。专户存储专款专用物业维修基金及其增值部分，扣除财政部门核定的管理费用后，专项用于物业共同部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新。由于人为原因损坏的，维修和更新费用由责任人承担，不得使用维修基金。

　　A、同幢房屋内的共同部位、共用设施设备，更新和维修费用先在维修基金及增值部分中列支，不足的由该幢房屋内的全体业主，按照各自拥有物业建筑面积的比例，共同承担。B、同幢房屋、不同门号（单元）内的共同部位、共用设施设备，其维修和更新费，就在该门号（单元）物业维修基金及增值部分中列支，不足的由该门号（单元）的全体业主，按照各自拥有物业建筑面积的比例，共同承担。C、同一个物业管理区域内的共同部位、共用设施设备，其维修和更新费用，先在物业维修基金及增值部分中列支，不足的由该区域内全体业主，按各自拥有物业建筑面积的比例，共同承担。

　　维修基金使用程序

　　●报批（物业管理企业将维修基金使用申请表和经费预方案报业主大会批准）。

　　●审定（报中心审定通过）。

　　●划拨（中心划拨首期70%的维修更新费用，到物业管理企业账户）。

　　●拨付（维修更新工程完工后，物业管理企业须将工程决算单、业主委员会审核签章的施工承包合同、工程维修更新的发票原件、业主委员会验收合格证明4个要件，报中心审核，通过后再由中心拨付维修费用的余额）。物业管理企业应每年公布一次物业维修基金的使用情况，并接受业主的监督。房屋转让时，物业维修基金一并转让。因拆迁、自然灾害或其他原因致使房屋灭失的，业主或其委托人可持有关证明材料，到中心退回维修基金剩余款额。拒缴者将强制执行业主未按规定缴纳物业维修基金的，业主委员会或其委托的物业管理企业，可按政策规定或业主公约规定，采取相应的催缴措施；催告不缴的，由物业行政主管部门责令限期缴纳；逾期仍不缴的，每日加收应缴纳费用的2‰滞纳金，并可申请法院强制执行。开发建设单位未按规定缴纳的，由物业行政主管部门责令限期收缴。逾期不缴，每日加收应缴纳费用的2‰滞纳金，并可申请法院强制执行。

　　■名词解释

　　共用部位：物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。共用设施设备：物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱（房）、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、邮政信箱、非经营性娱乐设施等设施设备。
   


来源:今日早报 作者:本报记者　钟黎明 时间:11月7日

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10楼的 （3.6 层高和室内净高）内容何来