打造天堂OFFICE——杭城写字楼市场思考

艳阳天

（本篇由杭州富瑞房地产策划营销代理有限公司提供）

　　
　　经过两年的沉寂调整，从2000年开始，杭州的写字楼开发由最初的盲目步向理性，连续两年投资额超过10亿元，去年更创出了近15亿元的新高，逐年递增率在50%左右。而我国正式加入WTO这个长期利好则加速了写字楼市场的进一步升温。杭州市政府随即提出了“城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展，建设大杭州”这一极具战略性的全新开发理念，从而将杭州的写字楼建设推向了杭州经济发展战略的最前沿。（序）
　　杭城写字楼市场的发展始于上世纪九十年代初期开发的庆春路沿线，随着国家宏观经济的持续向好，杭州市政府有关政策的出台和高新产业的发展以及个体经济的进一步扩大，成就了如今写字楼市场的繁荣，写字楼的分布区域也随着整个杭州经济建设的发展轨道辐射延伸。现已形成一定区域规模的有庆春路、城站沿线；武林广场一带；黄龙区域；文教区；吴山广场等。由于各个地段区域各有其不同的人文、环境、历史的沉淀，进而也在逐步开发中形成了各自的风格特色。

　　去年萧山、余杭两地撤市设区，正式并入杭州版图，“大杭州”土地面积达到3068平方公里，加之钱江、下沙两个杭州卫星城地位的确立，从而从根本上解决了目前杭州写字楼开发土地紧缺的状况。从市政府提出的十年规划建设的"杭州市十大工程"中不难看出，杭州未来的发展动向将是建设成完全与国际接轨的集旅游、商务、轻工业为一体的新型生态大都市，实现交通、信息、高科技、环保、经济的同步发展。我们大家都知道，房地产开发与政府决策息息相关，在“建设大杭州”的政策导向指引下，杭州的写字楼市场必然将持续向好，同样的，也对杭州的写字楼建设提出了更高层次的要求。

　　就目前杭州的写字楼开发的现状，我们有针对性的对已投入使用或已开盘销售的102个写字楼盘进行了市场调查。从整个销售形势来分析，近年来虽然写字楼价格上涨迅速，个别高档的楼盘甚至开出了10000元/平方米的起价，但整个市场的吸纳力却表现出上升势头，尤其是瑞丰商务大厦、世贸二期、耀江国际大厦等设施相对完备，品质较高的楼盘销售率均在86%以上。而我们对使用中的写字楼用户的调查表明，随着企业本身的资本积累与进一步发展，37%的写字楼用户对于办公区域的选择有了更高的要求，希望通过入驻商务氛围、基础设施、配套服务更完善的写字楼来提高自身的品牌形象与拓展更广阔的商机。我们预测，像这一类的潜在写字楼购买力与我国入世后，涉足新经济的工业以及电讯、银行、证券、保险、专业服务、贸易行业等主要受惠行业的外资企业将成为写字楼的主要客户。届时，无疑将掀起新一轮的写字楼购买热潮。他们的购买趋向则毫无疑问的定位于甲级写字楼。接下来的问题就在于如何开发真正意义上的甲级写字楼。


杭州甲级写字楼应该如何建设

　　一个城市的甲级写字楼所占整个写字楼市场的比例是否符合城市化建设需求，可以折射出城市的经济发展水平，其数量与分布主要取决于政府部门的决策导向。杭州是一个风景旅游城市，以往的发展轨迹大都是围绕着西湖与城区中心，对于写字楼的规划建设具有局限性。但随着“钱江时代”的到来，杭州的经济建设的重心转移到钱塘江两岸。就甲级写字楼的开发而言，控制开发数量与规划建设，对新城乃至整个杭州的经济建设都至关重要。如何选择适宜的开发方式与统筹规划都应具有选择性与预期性，包括地块分布、区域组合与综合配套等多方面的内容。只有把握住总体的建设思路，有目的、有理性的开发，才能真正引导甲级写字楼建设良性发展，从而更好的为“大杭州”服务。

　　杭州现已投入使用的写字楼大部分始建于上世纪末，这类的写字楼往往硬件设施比较陈旧，相应的物业管理缺乏先进的管理理念支持，无论从外观还是内在的配套都无法满足新经济时代企业对写字楼的需求。而部分开发商缺乏专业水准，存在急功近利的思想，并未真正明白相应消费人群对物业的需求心理。我们设想，一个黄金地段的物业开发，由于开发商的不专业，缺乏先进的开发理念支持，造成商铺、写字楼、住宅相混淆，不仅造成物业本身的销售困难，更不利于杭州写字楼市场的建设，对于资源利用上也是极大的浪费。对此，我们提出，甲级写字楼必须要由真正有实力的开发商来操作，同时，开发商也必须要具备跟国际接轨的先进的开发理念与完善的整体策划能力。写字楼的开发完全不同于住宅，甲级写字楼的建设本身资本投入远远高于住宅，而后期的管理上也需要大量的精力与财力，若因为开发商的短期行为或无经验操作而造成烂尾，就失去了营造甲级写字楼的意义。在这里，我们要着重说明写字楼前期策划的重要性。一个甲级写字楼的策划必须是极为专业的，不仅仅起到一个总领纲要的作用，更是始终贯穿物业建设的全过程，包括前期的市场定位、切入、可行性方案的提交到方案指导、设计图纸审核、施工单位的选择、设施配套、销售策划、甚至物业管理等各个环节的专业细分。应该说，一个甲级写字楼能否达到本身的定位标准，很大程度上是整体策划的专业程度所决定的。这一点，我可以借鉴上海甲级写字楼开发的方法，如有中华第一高楼著称的金茂大厦，其开发前期既有国际专业企划的介入参与，而后又与香港著名物业公司第一太平戴维斯合作共同管理，以国外的先进管理理念结合自身物业特点，达到取长补短的目的，并取得了巨大的成功。

　　那么,甲级写字楼的标准是什么？
　　首先，甲级写字楼必须是一个纯办公环境，其设施一定要符合本身的定位。以我们多年来对写字楼的专项研究表明,写字楼,尤其是甲级写字楼对其本身的体量控制有其临界点。一般来说,建筑面积达30000平方米的写字楼可基本保障物业管理的合理化,再低则直接增加其单位成本,不利于整个的营运管理。而甲级写字楼的体量则应定位在50000平方米以上方属于良性运作模式。

　　现在绝大部分的甲级写字楼用户，尤其是外企，对于办公环境硬件设施有相当高的要求。物业的硬件设施包含了很多方面的内容，如停车场的管理、物业的建筑立面、建筑品质、大堂、电梯质量与配置状况、消防、空调、卫生间、间隔布局、实用率、层高、灯光、景观等等。硬件设施的好坏直接涉及到发展商的经营作风、开发实力、品质信誉。信誉反映品牌，这是一个基本的互动经营关系。有实力、有品牌的发展商，从公司的永续经营角度出发，都会优先品质保障，使用真材实料，有时甚至超标准使用新科技材料，以保证品质和样式超前性，使物业能在一个相当长的时间段中保持竞争能力。随着网络与通讯的普及并对于商务运作起到越来越大的作用，写字楼智能化成为甲级写字楼所必须具备的先决条件。现在北京、上海等城市的甲级写字楼都提出了5A智能化的概念，即办公通信自动化（CA）；楼宇自控系统（BA）；消防报警智能化（FA）；安保监控自动化（SA）；办公自动化（oA），充分与国际接轨。


　　其次，甲级写字楼必须注重大厦的实用性、节能性、环保性等方面的配套建设。现代企业商务活动频繁，追求效益与效率的双赢，这就对写字楼的配套服务提出了更高的要求。如今年6月就将正式投入使用的瑞丰国际商务大厦，成功地将休闲、会展、健身、票务、快递、商务吧等配套融合进写字楼建设本身，这与国际著名物业公司第一太平戴维斯所提倡的“一站式服务”理念相吻合，创造了杭州写字楼商务服务的新概念。对于甲级写字楼而言，只有坚持“以人为本”的建设思路，尽可能的做到设施完善，办公氛围和谐，才具有更大的市场竞争力，也才能把更多的潜在客户吸引到自己的物业中来。

　　甲级写字楼建设中很重要，也是目前杭州写字楼最欠缺的问题就是物业管理。作为甲级写字楼，目前的物业管理模式中往往会忽略"产权比例"的问题，随着2002年2月正式发布的《杭州市物业管理条例》的实施，业主委员会的设立将直接关系到物业管理的合理化运行。这就涉及到产权比例的问题，一个甲级写字楼的业主委员会必须对物业管理有相当强的专业水准才能维系写字楼的良性运作。如因开发商盲目销售而造成了产权比例的不平衡，对于甲级写字楼将是毁灭性的打击。如何在市政府有关政策的指导下进一步完善其法规建设与合理控制产权比例将是目前物业管理建设的首要问题。写字楼的物业管理不同于住宅和酒店，必须对于物业区域的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、设备养护统一实施专业化管理，并向用户提供多方面的综合性服务。写字楼物业管理的好坏，关键在于是否有一个完全适应物业本身的管理理念作为支撑，是否能做到严谨、安全、细致、周到。在上海的陆家嘴，目前平均每12天就崛起一座约30层高的大厦，据浦东区区长透露，陆家嘴将引资135亿元用于物业建设，并加大完善物业管理的力度。最近刊登在《人民日报》上的一项房地产调查的结果表明：2002年新开发楼盘的最大卖点既不是区位，也不是价格，更不是环境，而是物业管理。这方面，国内的物业公司起步较晚，管理理念也尚未形成条文标准，与国外同行业相比有着相当大的差距。第一太平戴维斯、戴德梁行、新加坡的怡安等拥有国外先进物业管理理念与实际运作经验的国际著名物业企业都已进入到中国市场，并在北京、上海、广州等城市取得了巨大的成功。他们的介入为物业管理的良性运行带来了新的契机，上海京银大厦、广东发展银行大厦、金茂大厦、上海期货大厦、北京融科资讯中心等标志性楼盘因此而率先步入国际化运行。

　　杭州的物业管理现状显然离国际化目标相差甚远，如果我们能以合作或顾问的形式取得具有国际先进物业管理的咨询服务，则对于甲级写字楼的建设具有极大的帮助。

杭州CBD建设的可行性分析

　　现在有不少新开发的写字楼楼盘都在楼书上提出了CBD概念，那么，CBD究竟是什么，杭州是否已经有了自己的CBD？

　　中央商务区，英文简称CBD　——（CENTRAL BUSINESS　DISTRICT），最初起源于20世纪20年代的美国。现代的中央商务区一般是指在大城市中集中了大量的金融、贸易、文化、科技、中介服务机构和大量的商务写字楼、高档酒店、购物中心等配套设施的核心区域，并具备完善的交通、通信等现代化基础设施和优良的环境，便于开展大规模的城市综合性经济活动。随着新经济时代的到来，CBD更多的体现出新经济、全球经济一体化等功能。

　　北京、广州、上海等开放较早的城市现已经形成了一个较为完善的CBD体系，如上海的陆家嘴与北京的建国门。杭州由于相对发展较晚，CBD建设尚处于一个雏形阶段，尤其表现在构成CBD主体的甲级写字楼的匮乏上。要把“建设大杭州”这一开发战略贯彻落实并真正实现一个质的飞跃，杭州必须参考其他城市的成功先例，进而形成有杭州特色的CBD。而市政府"十大工程"中加大对交通、新城、人文等方面的建设力度从根本上看也是为建设杭州的CBD提供了大环境。

　　杭州应该怎样有针对性的建设有自己特色的CBD呢？我们现在对杭州现今的商务环境作一个分析。

　　庆春路、城站沿线--这里是市政府95年提出的“金融一条街”的所在，城站广场更是杭州的窗口，是目前杭州商务活动的中心地带。瑞丰国际商务大厦等标志性甲级写字楼的崛起，配合周围云集的银行、医院、星级酒店、电信、邮政等公共设施的完善，其CBD雏形已初步建立。市场调查表明，有近50%的企业表示未来购房将选择该区域，表明企业对该区域的认可程度还是比较高的。

　　实际上，庆春路沿线已在行使着杭州CBD的功能，但由于过去个别开发商的不专业操作，致使加大了营造CBD的难度。随着庆春路综合改造工程的逐步完成，商务氛围的逐渐成熟，这里极有可能成为未来杭州的CBD所在。

　　武林广场区域--这里拥有行政中心、大型商场、餐饮，地理位置独一无二，加之交通便利，拥有杭州最旺的人气与商业优势，是杭城极尽繁华的商业中心。其写字楼建设在原有的商务中心基础上开始往高档次、高品质方向发展，如白马大厦、耀江发展中心、新世纪大厦、晶晖商务馆等。但是这个区域的商业模式在人们的心目中早已形成，而且在未来的10年甚至更长的时间里将继续保持优势。因此，这里并不是开发CBD的理想地段，而更适宜建设成未来“大杭州”的商业中心。

　　文教区--位于杭城中西部，周围有浙大、杭商院、电子工学院、计量学院等一大批高等学府，人才资源丰富，智力优势明显，该区域也是杭城的高新产业区，拥有斯达康、信雅达、浙大图灵等大量知名高新技术企业。据不完全统计，该区域专业市场的电脑配置和软件销售占全省份额的二分之一左右，同行业优势相当明显。

　　这里目前虽然相对缺乏甲级写字楼的支持，尚未形成中央商务理念，但其本身的市场行为模式不排除在未来将会形成具有相对特色的CBD建设。

　　黄龙区域--毫无疑问，这里就是未来杭州的ABD（贵族商务区）所在。这里是杭州写字楼开发的精华地块，拥有独一无二的自然环境，深厚的文化、历史沉淀，更被誉为杭州的“龙脉”所在。浙江世界贸易中心、杭州绿园、中田大厦等代表杭州甲级写字楼最高标准的建筑构成了其高品质的商务环境，经过市政府几年来的精心打造，其区域的尊贵与荣耀，为国内外大中型企业所趋之若骛。仅从该地块写字楼高达10000元/平方米以上的售价却仍被抢购一空就可以看出其巨大的商业价值。

　　位于钱塘江下游南岸的萧山区总面积超过1400平方公里，总人口超过110万，其中城镇居民人口23万，人均居住面积17．8平方米。这个杭州新区具有一个特性--工业、制造业发达。从市政府对萧山新区的重视程度与建设指引分析，萧山区必将成为整个杭州经济发展的重要增长点。目前，萧山区有60多家房产商在参与开发，其中本地42家，省市过来开发的房产企业20家左右。以新开盘的开元名都及时代广场、高科技广场、绿都世贸广场、萧山国际商务中心等楼盘为中心区域，写字楼的建设正逐渐地展开。以萧山新区原有的工业优势和扎实的经济基础，加上政府行政政策的支持，未来的5年中写字楼建设势必将有一个质的提高。

　　但要在萧山建设杭州的CBD同样有相当大的难度，金融业的分散与工业的过于集中是CBD建设中突出的矛盾所在。从这方面来看，萧山区的发展仍应该以工业为主，商务行为作为辅助。

　　钱江新城的大规模建设毫无疑问将是杭州由“西湖时代”迈入“钱塘江时代”的标志。作为未来杭城中心地区--钱江新城，承担区域性行政办公、金融、贸易、信息、商业、会展、旅游等功能，是形成“一个主城，二个副城”的沿江多核组团布局结构体系的关键点，也是新世纪杭州新发展的前沿阵地，更是未来10年杭州经济建设的重中之重。钱江新城最大的优势就在于拥有市政府建设方针及政策的全力支持。市政府提出的“杭州十大工程”中，交通建设是首要大事，按设计规划，在5年时间里，将投资60亿元，新建、改建道路620公里，基本建成以“一绕、二线、三连、四大接口”为框架的全市一小时半公路交通圈。而地铁一号线的开通，钱江四桥的投入使用，市区高架立交等设施从根本上将市区与周边的两个区及钱江新城紧密地联系在一起。到目前为止，钱江新城还没有专业写字楼建设，但是不少开发商都已经把目光放到了新城这块“香饽饽”上来。

　　这里是未来杭州CBD可能出现的又一个区域，但新城的基础设施与配套相对薄弱，对写字楼，尤其是高品质的甲级写字楼的需求将是未来10年杭州写字楼市场的发展的趋势，形成一个巨大的写字楼开发空间。参考上海陆家嘴开发的成功例子，杭州的新城建设在加大基础设施的同时必然扩大招商引资，从而打造杭州的"浦东"，最终形成杭州大都市格局。

　　基于以上的阐述，我们确认，杭州的写字楼开发真正的迎来了前所未有的发展机遇，在未来十年甚至更长的时间里，无论是档次、规模还是建设、销售都将持续向好。在这持续、稳定、良性的发展轨道中如何去把握，去创造，是今后10年中值得我们共同探讨和研究的话题。同时我们深信，杭州的写字楼建设必然会像我们所期望的一样，步入专业化、国际化，成为杭州这个未来生态大都市中一道最靚丽的风景。
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xuezhou

不知道国内外CBD里各种业态和要素的构成和比例是怎么样的？

richpoor

文章几大缺憾：
1、甲级的论述太大而无道。
2、对钱江时代的论述象政府远景规划，时间和可行性及写字楼产生的原因等分析不够。
3、对萧山的商务楼分析不是太到位，没有说出，在萧山购置写字楼的人群和理由，这是市场最关注和最困惑的地方。

zephyr

能说些什么呢？
杭州写字楼市场自身就如同一个远景计划，看看人居展就知道很多公建项目往商务酒店的方向靠了，搞纯写字楼难啊。
在富瑞的网站上还把香榭商务大厦说成经典案例，夸张了点吧，业内人可都知道香榭当年可是……。

jojoyan813

受益匪浅

艳阳天

香榭的推广是富瑞半途接手的！！你要了解清楚，后面我们推广的口号是“会呼吸的写字楼”目前的入驻率是非常高的！

微云

以下是引用richpoor在2003-11-7 10:17:00的发言：
文章几大缺憾：
1、甲级的论述太大而无道。
2、对钱江时代的论述象政府远景规划，时间和可行性及写字楼产生的原因等分析不够。
3、对萧山的商务楼分析不是太到位，没有说出，在萧山购置写字楼的人群和理由，这是市场最关注和最困惑的地方。

发现你的论点总能打到要害之处哦,呵呵,精辟！
加一点：作者是不是在写之前未列提纲？不好意思，但愿我是说错了，因为感觉有些乱哦

艳阳天

只是摘要了一部分而以,省得这里的人都只是发发意见.也没见什么高文出来,该文也是刚进公司的一位新同事在实习期写的,都已经很久了!不代表什么

微云

是你写的么?有一些话我还没说呢?
当然,水平自己是有的,呵呵,我写不出来的,这样行了吧,你看看你的贴子里,火药味怎么都这么浓呢?

小白

不是他写的，没看他注名说是个新手写的

艳阳天

当然我是写不出来,我在公司也只是打杂罢了!火药味好象不是我点的吧,,我只是看这里的几位在点评杭州的公司的有点夸张罢了,呵呵

小白

很正常啊，调侃调侃就是了，笑一笑罢了，不过也知道不少内幕，不好吗

艳阳天

不好玩!没事还是去西湖边看看落叶去!下午闪人!

专家热线

有什么好争的，这里大多数是同行业，谁不忠诚于自己的企业，所以说谁好都是单面的，行业、社会、群众说好才是最好的。每个策划公司都有自己的特长于短处，世界都没有十全十美的人，企业是以人创造的，所以也没有十全十美的企业。

艳阳天

楼上的说的还是比较"中"的!顶

微云

今天冷空气南下,还去西湖边吹冷风???????

艳阳天

冷风可以让自己清醒!!尤其在杭州这样的城市不至于热晕了头脑!

小白

小心感冒的要，哈哈

不点不请

可以看出，楼主帖的帖子主要还是在吹富瑞和第一太平的，其次功能
是愚弄不懂的开发商？
太多一相情愿的观点，无理无由的！
2002年新开发楼盘的最大卖点既不是区位，也不是价格，更不是环境，而是物业管理。
一相情愿！
新城和铺东相提并论，
不切实际！
个人看法，楼主无须动肝火！

不点不请

当然，
本贴还是有很多看点的，仁者见仁而已！
自卖自夸的味道浓了点，但
感谢楼主，希望继续