[求助]请教律师

飓风525 · 发表于 2005-9-1 10:20

本人今年三月够买一套房，是顶层13层带阁楼，合同面积146平方。前日开始交房时，实测面积多出20平方。开发商要求买房者按20平方的买房款补交，是否是违法违轨？
我翻看了购房合同，规定“实测面积大于合同面积者，3%以内由买受人负担，超出部分应该由出卖人负担。”
该开发商要求全部由买受人单方负担，是否合理？
他们依据的是一份补充协议，协议说明以城建实测面积结算
补充协议是否有效？
期盼回复！

[此贴子已经被作者于2005-9-4 10:59:17编辑过]

史君慧律师 · 发表于 2005-9-1 12:33

商品房买卖合同与补充协议是否同时签订？如同时签订，则应理解为合同约定不明确。在合同约定不明确的情况下，房屋面积误差应当按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理，您可选择解除合同、返还已付购房款及利息；也可以选择继续履行合同，此时，您只需补足面积误差比3%（4.38平方米）的房款，另外15.62平方米的房屋就无偿归您所有。如商品房买卖合同签订后另行签订补充协议，则补充协议对您具有约束力。

飓风525 · 发表于 2005-9-3 11:30

感谢史律师!"如商品房买卖合同签订后另行签订补充协议，则补充协议对您具有约束力".最后这句话不解请问具有怎样的约束力?和上面解答的“合同约定不明确”是否相矛盾？

史君慧律师 · 发表于 2005-9-3 19:55

"如商品房买卖合同签订后另行签订补充协议，则补充协议对您具有约束力"的意思是：商品房买卖合同签订后另行签订了补充协议，如二份合同的内容有差异，则您必须履行补充协议的相关约定。而“合同约定不明确”，是指同时签订的合同中有二个相矛盾的条款，该矛盾条款导致无法确认双方（关于面积差异处理）的真实意思表示，故只能被认定为“合同约定不明确。”如果通俗一点来表述，也就是：对您的问题，应根据商品房买卖合同与补充协议签订时间的不同的事实，作出二种不同的处理：一种情况是，签订商品房买卖合同的同时签订了补充协议，因“实测面积大于合同面积者，3%以内由买受人负担，超出部分应该由出卖人负担。”的约定与“以城建实测面积结算”的约定不同，此时应视作“合同约定不明确”。在合同约定不明确的情况下，只能按照法律的相关规定处理（即适用最高法院的司法解释）。另一种情况是，商品房买卖合同订立后，双方又另行签订了一份补充协议，该补充协议对面积发生误差时的处理约定为“以城建实测面积结算”，这与双方之前的约定“实测面积大于合同面积者，3%以内由买受人负担，超出部分应该由出卖人负担。”不同，此时，应被认定为双方对面积发生误差时的处理有了新的约定。因此，在处理面积误差时，应以新的约定为准，您应履行“以城建实测面积结算”的新约定。

飓风525 · 发表于 2005-9-4 11:04

感谢史律师!此房差纠纷目前还在调解中开发商主张的是第二种情况我们买房者如诉诸法律,结果是赢还是输?谢谢!

飓风525 · 发表于 2005-9-4 11:09

本人觉得即便开发商是和法的也不合情合理在房屋结构面积完全不变的情况下,只是计算方式变化了,购房者平空要多负担20平方的购房款.物业管理费.物业维修基金,法律会简单地以第二种定论吗?是否构成了了消费陷阱?

史君慧律师 · 发表于 2005-9-4 17:02

在补充协议何时签订的事实尚不清楚的情况下，无法为您诉诸法律的结果作出判断。建议将您的合同和补充协议请律师过目，以作出正确的分析判断。

飓风525 · 发表于 2005-9-7 09:36

补充协议是附在正式购房合同后面的在最后一页购房当日一起签的

史君慧律师 · 发表于 2005-9-7 20:30

应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释 [2003]7号）第十四条关于合同约定不明确的规定处理。大于合同约定面积的20平方米房屋，您只需补足面积误差比3%（4.38平方米）的房款，另外15.62平方米的房价款由开发商承担，所有权归您所有。

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