消费者应注意五大问题 收房与交房之争

tommytian

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<TD align=middle>2005年09月01日  08:43:48    <a href="http://www.hangzhou.com.cn/" target="_blank" ><FONT color=#333333>杭州网</FONT></A> </TD></TR>
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<FONT face=宋体></FONT>
<P >“延期交房惹争议”、“众业主要求集体退房”、“业主以延迟交房为由与开发商对簿公堂”……近期，常看到、听到这样的信息，收房和交房成为房地产界谈论较多的一个话题，消费者说，收房真累，总觉得处处有陷阱，如履薄冰；开发企业说，现在的消费者越来越强大，维权渠道越来越多，提出的要求近乎苛刻。双方各执一词，究竟孰是孰非？笔者认为，产生纠纷的责任既不能完全归咎于消费者，也不能完全归咎于开发企业。</P>
<P >收房、交房作为整个楼房买卖过程的最后阶段，往往也是出问题最多、最易发生纠纷的阶段。开发企业经过选址、拿地、规划、设计、施工一系列复杂的生产过程，终至完成产品，可谓投入巨大、用心良苦，但交房时，难免遇到一些不如意的地方；而消费者买房花费多年积蓄、贷款、苦苦等待，对楼房寄予很高期望，容不得它的瑕疵也能够理解。由于商品房大多是期房销售，成品房与开发企业当初预售时的广告、沙盘有所不同，这不同就导致交房时消费者与开发企业之间的一场场冲突。消费者收楼时，对这种高额商品的接受一般都很谨慎，而且，近几年法律知识的普及使消费者维权意识日益增强，收楼时经常存有一系列疑问：楼房是否具备使用条件？交房手续是否齐全？面积与层高缩减了吗？墙面裂缝会涉及主体结构吗？煤气、宽带能不能及时使用？开发商所使用的建材是否符合国家标准？是否环保健康？电线、水管、燃气管道等设备的铺设是否规范？交房程序合理吗？物业管理费应该预先交纳几个月的？业主临时公约不合理怎么办？诸如此类的问题。而这些往往涉及比较复杂的专业知识，普通人很难清楚地了解，消费者面对收与不受的两难境地。</P>
<P >笔者作为一名长期从事房地产法律服务的专业工作者，看多了这种沸沸扬扬、旷日持久的交房收房之争，站在中间立场总结起来，消费者和开发企业之间应更多些沟通、理解、信任，双方应通过自身努力规范自己的行为，从而达到避免矛盾、减少纠纷、顺利交接的目的。为此，提供以下个人意见供参考。</P>
<P ><b>收房时应关注五大问题</b></P>
<P >交房纠纷，究其根源在于合同是否细致到位，法律能否给双方提供可依据的准则。收房实际是对购房合同的履行，合同条款约定的明确细致，就容易确定履行标准，分清责任，反之，就容易产生分歧，甚至发生纠纷。有的消费者在收房发生争议时，才意识到如果在签订购房合同时，在补充协议中对开发企业多一些合理的约束以及量化的违约赔偿条款，收房时的情况就会主动一些。例如：由于房屋质量问题（像水管爆裂、墙皮脱落等）造成购房人人身和财产损害的赔偿问题；停车位问题；小区绿化率问题；擅自变更规划的解决办法及楼间距、采光、通风问题；配套设施的内容、运行时间、不能正常运行的补救措施及违约责任等等。</P>
<P >从法律上看，收房时消费者应重点关注以下五类问题：</P>
<P ><b>一 </b>是房屋是否达到交付使用条件，根据相关法律法规，开发商必须提供房屋建筑工程和市政基础设施《工程竣工验收备案表》（取代原来的竣工综合验收合格证，依据《中华人民共和国行政许可法》，国务院在《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号）中取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收），其中一方面是验证，另一方面也要看验收合格证取得的合法性。</P>
<P ><b>二 </b>是看小区规划设计变更、商品房室内设计变更的情况，开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，商品房销售后，开发企业不得擅自变更规划、设计。如果是因经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，而导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向发生变化，或出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知消费者。消费者收房时，应核对房子的规划、设计是否变更，开发商是否在规定时限内履行通知义务。</P>
<P ><b>三</b> 是景观绿化、小区配套、设施标准是否符合合同约定，该部分对楼盘品质、居住目的有很大影响。商品房买卖合同一般都约定基础设施、公共配套建筑、绿化标准等，也有的售楼广告对此用语明确具体，直接对消费者购房心理和价格的确认造成影响，也属要约，开发企业应当履行约定。</P>
<P ><b>四 </b>是房屋质量，建筑质量无疑是牵动消费者神经的最大关注点，如果房屋在建筑质量上出现了问题，那么基于它之上的一切如配套设施、小区景观等都只不过是空中楼阁而已，没有任何价值和意义。除传统的质量问题，装修房还存在新型的环保、节能等质量问题也值得重视。</P>
<P ><b>五 </b>是交付逾期和面积差异问题。逾期交房会给消费者造成一定的经济损失和机会损失，也可能破坏消费者的家庭生活计划，给生活带来诸多不便。商品房买卖合同一般约定（合同第九条）：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理(不作累加)，其中第二款约定逾期超过一定日期后，买受人有权解除合同，也可要求继续履行合同。由此看来，开发企业交付房屋逾期达到一定的天数，消费者是可以退房的，此时的前提条件是消费者拒绝接收此房屋，如果已经实际入住接收了房屋，那么只能接受开发企业支付违约金的补偿方式了。面积问题也应该是消费者最为关心的内容之一，对于交房时面积差异的处理方式在合同中一般都有约定，2003年6月1日起实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷适用法律若干问题的解释》已经明确，合同有约定的，按合同约定处理；合同未作约定的，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房或不退房而要求房地产开发企业承担赔偿责任（损失）。</P></TD></TR></TABLE>