诚征专业意见有奖哈哈

hwz003 · 发表于 2005-9-6 12:37

最近偶接触一嘉兴项目，现处于规划超草案阶段（考验功底的阶段），地块40亩，呈正方形，北侧有一小河，建筑红线需退让10米，容积率为小于2，没有限高，建筑密度要求也不是很关键。
开发商在产品定位上欲采用多层+高层的规划，南低北高，打算2幢高层。
（1、多层在嘉兴占主流地位，规避风险 2、挖足容积率呵呵心态正常）
个人认为建筑天际线会破坏，很难看。但从成本和销售实现性来讲却无可非议。
需要建议：
1、项目精巧的景观设计和配套（杭州哪里的意见可参考）
2、总平设计建议
附：关于金都学院地块，偶认为：
1、在新政下不宜采用单身公寓带有投资属性很重的产品，降低总价是对的，但想着年轻“精英”购买是自己一相情愿的想法。在具体户型配比时可考虑一部分。
2、无论科技、人文，不要光概念，拿出实际看得到的东西来，定位应该是个系统：主题、产品、市场、目标客户、形象。

hwz003 · 发表于 2005-9-6 12:38

杭州什么楼盘可借鉴？

没头脑和不高兴 · 发表于 2005-9-6 12:54

容积率小于二大有可为你给的资料不多,地段在哪里也不知道只好看到点说点1.嘉兴是水乡,但是干净的水奇缺,千万不要搞什么水景,什么江南水乡的主题现在是揭秃子的假发北面河可能比较臭,可参考广州星河湾做延河栈道的方式使视觉中没有脏水. 2.方的地块努力避免列兵布阵式的规划力求错落,,三角或弧度的绿化带可以比矩形同样面积产生绿化率更高的错觉北面是河流通常不会有很苛刻的限制高度天际线这种东西你没办法要求的我们的城市整体规划都没考虑的东西

冬眠中醒来 · 发表于 2005-9-6 21:07

市调出问题了吧?听说浙北最近多层卖不动小高层畅销啊

hwz003 · 发表于 2005-9-6 22:32

回复：谢谢楼上两位的跟贴！首先：我觉得延河栈道的方式可以考虑，但觉得不够出彩，体现不了精巧的要义。具体想请教没头脑老兄的可以借鉴的楼盘。谢谢！方地块不要采用列兵布阵式的规划，我认可，但最终也跟项目的规模结合起来，平行四边行是较常规的布局方法，但要注意道路布局，不要形成“冲路”。小地方在乎的。最近在新地产上看到万科的“新城镇主义”有点认可。至于城市建筑天际线的问题，我最近忽然意识到：住宅都是高层的话是这个城市的悲哀：高密度居住模式的城市病可想而知了。限高并不只适合西湖边，杭州总的来说，区块的功能规划一直存在问题，钱江新城只是中国城市化的普遍模式，但真的适合杭州吗？值得商榷。（项目在嘉兴新城市规划区，周遍竞争楼盘规模在100亩以上，具有规模优势，在让受众认同本区块的同时，必须在本项目中以奇制胜，小而精是产品的操作的核心思路） 回冬眠中醒来兄： 道听途说千万别拿到桌面上来，这是我们策划人该有的基本素质。我在今年初考察过市场，判断与开发商一致！顺便告诉你嘉兴高层与多层的售价基本一致，但两者成本，我不说你也该知道。还有金华的高层越高越跑不动呵呵（做策划先从市场开始，根据我的经验：抄袭的市场报告都是空泛的。） 今天晚上去教堂：讲到了一句话： 黑夜给了我黑色的眼睛 我却用它寻找光明！很适合当前的房地产策划行业，值得深思！

魔鬼的诗篇 · 发表于 2005-9-7 09:12

<DIV class=quote>以下是引用hwz003在2005-9-6 22:32:34的发言：

回复：
谢谢楼上两位的跟贴！
首先：我觉得延河栈道的方式可以考虑，但觉得不够出彩，体现不了精巧的要义。具体想请教没头脑老兄的可以借鉴的楼盘。谢谢！
方地块不要采用列兵布阵式的规划，我认可，但最终也跟项目的规模结合起来，平行四边行是较常规的布局方法，但要注意道路布局，不要形成“冲路”。小地方在乎的。
最近在新地产上看到万科的“新城镇主义”有点认可。至于城市建筑天际线的问题，我最近忽然意识到：住宅都是高层的话是这个城市的悲哀：高密度居住模式的城市病可想而知了。限高并不只适合西湖边，杭州总的来说，区块的功能规划一直存在问题，钱江新城只是中国城市化的普遍模式，但真的适合杭州吗？值得商榷。
（项目在嘉兴新城市规划区，周遍竞争楼盘规模在100亩以上，具有规模优势，在让受众认同本区块的同时，必须在本项目中以奇制胜，小而精是产品的操作的核心思路）</DIV>
1.栈道便宜,树木价格高而且生长慢,要出彩得做喷泉了

2.一般小高层都是正南向的,容易呆板列阵,对冲反不大可能

3.不要太在意天际线,你管的了你自己红线丽的管不了外面的

4.项目小的劣势是不能均衡成本,不能指望后几年的开发吧首期利润平衡起来,不利于形成价格优势.

5.小高层接受度确实不如多层

不想刮胡子 · 发表于 2005-9-7 14:50

学学金都华庭吧，规模差不多。

魔鬼的诗篇 · 发表于 2005-9-7 15:10

<DIV class=quote>以下是引用不想刮胡子在2005-9-7 14:50:19的发言：

学学金都华庭吧，
规模差不多。</DIV>
那不是城市新区的做法

hwz003 · 发表于 2005-9-8 15:52

今天专程去金都华庭，MMD想不到现在的物业比我想象的好得多，居然进不去。周围绕了一圈，觉得做的可以，在景观上核心优势：1、植物的选取上做到了四季常绿。2、细节做的不错。3、其景观采用了坡地变化，所以视觉效果好。（有高低差的绿化效果的确不错）河边的倒做的不怎么样？！其他有什么建议吗？

不想刮胡子 · 发表于 2005-9-8 16:26

能做的和金都华庭差不多就行了。

魔鬼的诗篇 · 发表于 2005-9-8 16:43

城市的成熟区域可以这么坐新区困难的

试试呼悠老天爷 · 发表于 2005-9-9 12:11

可将地形图上传否？

hwz003 · 发表于 2005-9-16 21:14

地形图是不大方便了，还在比稿中~~~~~~~~~做策划，我始终觉得功夫在事外，这次熬了一个晚上搞了20来页，也去跟客户交流策划思维，居然他也认可我的想法。所以说方案再完美又如何呢，人家认可的是你的想法和思维体系。前段时间，我们同事说：写的好不如做得好，做的好不如说的好。有道理吗？太有道理了。只是要明白“说”的含义，统筹能力，沟通能力。人家老板没心思看你这么厚的，不关痛痒的文字，人家要明白你到底想怎么做，还要认可你的做法，就这么简单！呵呵

不想刮胡子 · 发表于 2005-9-17 21:25

说的好也很重要.

miansan · 发表于 2005-9-18 00:02

小户型低价格，不超过２０％利润率是硬道理

yanstone · 发表于 2005-9-18 11:42

有没有可能做成桂花城那样的，我来买

yanstone · 发表于 2005-9-18 11:50

嘉兴哪里地块？能否借景？嘉兴目前的房子规划都缺少新意。多层太高而且没电梯，看着也慌。合围式小区少见。可能我兄弟姐妹住的社区都太老

魔鬼的诗篇 · 发表于 2005-9-18 13:39

一说倒嘉兴楼上就像苍蝇见了血

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