业主委员会如何挑选并监管物业管理企业？

小闹钟

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293 更新时间：2005-3-26</TD></TR></TABLE>
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<TD>    小蔡当选业主委员会主任后，经常参加城市小区办组织的各种物业管理交流考察活动。随着视野的扩大，小蔡等业主委员会成员认为，为了得到更优质优价的服务，有必要重新对物业管理企业进行选择，当然，原来的物业管理企业也可以参与公平竞争。那么业主委员会该如何挑选物业管理企业呢?选中了理想的物业管理企业后，又要如何进行有效的监管呢?
    (一)选聘物业管理企业应引进竞争机制，以公开招标方法为主，以议标方法为辅
    选聘物业管理企业是业主的权利，业主委员会(首次进行选聘为房地产开发企业)将代表业主行使这一权利。在物业管理市场上，应建立供需双方双向选择机制，即业主委员会可自主选择物业管理企业；物业管理企业也可以自主决定接受或不接受业主委员会的选聘。一般情况下，一个相对独立的完整的物业区域应选择一家物业管理企业进行统一管理。
    (二)具有良好信誉和丰富的物业管理经验是选择物业管理企业最重要的标准。选择时，要了解物业管理企业的背景，过去的业绩及目前的经营服务状况
    1．人员素质。物业管理工作的管理者和操作者的素质是极其重要的。人员素质较好，并不意味着物业管理人员必须有很高的学历，而是要熟悉业务。当然，对于不同岗位的人要求也不尽相同。在行政主管部门审批物业管理企业资质时，只强调专业人员的数量，不考虑如何配置的问题。一个物业管理企业，有几个主要的环节应该有专业技术人员把关。如建筑工程结构类工程技术人员，机电类工程技术人员，财务会计，管理专业人员等。
    2．社会信誉。社会信誉是选择物业管理企业时要考察的主要因素，这是市场经济条件下选择合作伙伴的前提条件。社会信誉的好坏主要从以下几方面体现：无投诉记录；所管住宅小区被评为全国优秀管理小区；所管出租的商贸楼宇的租金和出租率同时高于同类楼宇同期水平；接受某物业后一直未被解聘。
    3．收费合理。物业管理服务的收费一定要合法合理。国家对于物业管理收费有一定的标准，物价管理部门也要进行控制。在政策允许的范围内，各企业的报价也会有差别，应选择收费合理的企业。
    4．管理质量。应对物业管理企业正在管理的物业进行考察，看一看各项服务达到的标准和管理上所采取的措施。
    (三)业主委员会监管物业管理公司的方法
    1．财政监管。业主委员会必须对物业公司用于本物业的财政收支进行监督，要求管理公司定期公布收支情况，并对不合理支出提出意见。
    2．制度管理。对物业公司日常制度化的工作进行监管。例如：保安24小时值班巡逻制度、机电设备的维修保养制度、车辆保管制度等，检查各项制度是否落实，有无漏洞，发现问题有无立即整改。
    3．工作例会。业主委员会应每月与物业公司开会，反映居民意见，做好"桥梁"工作。</TD></TR></TABLE></TD></TR></TABLE>