云顶业主委员会该成立了!

yinyin · 发表于 2005-11-13 16:34

云顶业主委员会也该成立了:
云顶业主委员会成立后.很多问题可以通过业主委员和物业协商解决.版主是否通过往上来选举云顶业主委员名单,大家都来议一下.[em01][em01][em01]

Ric · 发表于 2005-11-13 16:44

<TABLE border=0 class=tablebody2 style="TABLE-LAYOUT: fixed; WORD-BREAK: break-all" width="90%">

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<TD width="100%"><IMG align=absMiddle border=0 src="http://bbs.zjol.com.cn/Skins/Default/topicface/face1.gif"> 
领房率早已达标了，实际入住率可能还很小。业委会的事是不是可以考虑了？其实物管根据入住率一到要求比例，就可以每幢每单元搞几户业主代表出来，召集业主代表大会，根据自荐演说和投票推举出首届的业委会成员。进入这个轨道后，可以通过改选进一步完善业委会，以期业委会成员更加热心服务大家，同时具有较好的沟通能力和社会活动能力，为云顶大多数人谋利益。希望各行各业的能人兼备，律师，职能机构官员，懂财务的，另外尽量兼备各行各业。。。对云顶今后对外事物以及内部公律建立和维护的协调会有帮助。

</TD></TR></TABLE>

天台居士 · 发表于 2005-11-13 16:52

必需是民选的,投票率不少于90%,每户一票.在公证处监督下投票,记票.任期一年.建议发给薪金或津贴,钱款来源为5元/户/月的会费.

昏倒 · 发表于 2005-11-14 15:12

先要成立业主委员会筹备组，应该自主报名。问题是这样的民间组织却要在当地基层政府的领导下才能成立，换言之，就是要他们牵头，那要等到猴年马月？或者，先在这里大家报个名。本人建议：第一次还是召开全体业主大会比较公平、公正。等制定了本小区的一些基本规章制度，及邻居之间有了相对了解之后，再来选业主代表。我现在住的小区（由于当时大家都不熟，有的业主代表是单元内随便点一个，有的是KFS点的关系户），有一半业主代表根本自己不知情，也不愿担任的。可想而知，有什么重大事情，他根本不会来传达或征求意见。所以，至今入住三年有余，没有开过一次象样的业主大会，所有重大事情全是KFS指定的前期物业说了算。希望我们云顶不要重蹈覆辙。全体业主大会可以分栋分时进行，其中的很多工作也可以通过网络。

英雄无悔 · 发表于 2005-11-14 20:52

现在恐怕没那么高的入住率吧

big_liu · 发表于 2005-11-14 22:09

北京市85%的小区没有设立业主委员会,这将使小区业主的一些共同权益受到影响。
　　昨天,在首佳物业公司“规范服务,构建和谐”活动启动大会上,市建委有关负责人告诉记者,本市共有3032个住宅小区,由2495个物业管理公司管理服务,但其中只有440个小区成立了业委会,占小区总数的14.5%,还有超过85%的小区没有成立业委会。而没有业委会,则意味业主会在一些方面“吃亏”。比如申请大修基金,没有成立业主委员会的小区也可以申请,但申请时间要长一些,手续也要复杂一些。
相关链接成立业委会目前有“两难”
　　为什么如此多的小区不成立业主委员会呢?有一个业主向记者诉苦:业主们不是不想成立自己的组织,但实在不容易。
　　第一关是名单难。5名以上的业主联名向街道办事处书面提出申请,成立筹备小组后,要告知开发商或物业公司在15日内将全体业主名单、地址电话等材料报街道办事处,然后由街道在5日内将上述资料交予筹备小组。但实际上许多开发企业或物管公司以各种理由进行搪塞,不予配合。
　　第二关是找人难。按照要求,筹备小组要自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》,并在小区内明显位置张贴公布,征求业主意见。还有组织发动业主自荐或推荐候选人,并将相关文件向业主张贴公布,像《业主委员会选举办法》,还必须书面送达全体业主。但实际情况是,很多房子被业主用来投资、出租,要把选举办法送到所有业主手里,没有一个月都难以办到。
业主俱乐部不能代替业委会
　　成立业委会是如此之难,一些小区的业主就打起了变通主意。记者从市建委了解到,由于困难较多,一些小区索性放弃成立业主委员会,而是成立了“业主俱乐部”、“业主联谊会”之类的组织。这些组织在变相代行业委会的职能。但市建委负责人表示,“业主俱乐部”、“业主联谊会”之类的组织由于未经登记,不能替代业主委员会行使权力。本报记者刘扬RJ047业主委员会成立程序
　　一、申请
　　业主5人以上联名向该小区（大厦）所在的街道办事处书面提出申请。
　　二、筹备
　　街道办事处收到申请后，
<TABLE align=left>

<TR>
<TD></TD></TR></TABLE>作出书面批复意见，指导小区（大厦）成立业主委员会筹备小组。
　　三、开展筹备工作
　　（一）告知开发商或物业公司，在15日内将全体业主名单、联系地址、电话等材料报街道办事处；街道办事处收到后5日内交予筹备小组。（二）30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，征求业主意见。（三）组织业主自荐或推荐业主委员会候选人。（四）张贴公布候选人、选票、业主大会议程，将《选举办法》书面送达全体业主。
　　四、进行选举
　　向街道办事处书面申请召开业主大会或业主代表大会；召开大会表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》；产生业主委员会委员。
　　五、备案登记
　　15日内，持相关文件向区县房地产行政主管部门申请办理备案登记手续。
　　六、批复成立
　　区县房地产部门给予业主委员会书面批复意见；业主委员会刻制公章，报区县房地产部门及街道备案。
<TABLE width="100%" border=0>

<TR>
<TD>编辑：羽帆 </TD>
<TD align=right>来源：北京日报</TD></TR></TABLE>

[此贴子已经被作者于2005-11-14 22:11:44编辑过]

big_liu · 发表于 2005-11-14 22:20

成立业委会的8步！12问。第一步，想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，并产生志愿者小组，以志愿者小组为核心，联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议。同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。 第二步，组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐，最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。 第三步，筹备组开始工作(人数不多的话，愿参加的业主都可参加)，起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，并在业主大会成立15天前通知全体业主和告知相关居委会，开会成立的可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。 第四步，将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票(最好用统计反对意见的方法)、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间(收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间)书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。 第五步，成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的收条和反馈意见，如果收条超过业主所持投票权1／2以上，反馈意见中的反对意见少于1／2，业主大会成立，业主委员会章程通过，在业主委员会组成人数范围内，得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。 第六步，业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任，并可以开展工作。 第七步，将业主大会成立简要过程，业主委员会主任和委员名单，业主委员会章程报送区、县小区办备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。 第八步，备案十天后仍没有收到区、县小区办的备案意见，可要求他们尽快发出。 成立业委会先答12题?? 进入夏季，大多数购房人已经装修完毕，即将或已经搬入新居。而随着业主入住的增多，

big_liu · 发表于 2005-11-14 22:21

以及前期开发商遗留或物业公司种种不合理的做法，多方面的因素造成了这样或那样的问题，困扰着每一位业主，甚至会影响到正常的生活。因此，尽快成立业主委员会，依靠集体的力量共同维护业主的权利不失为解决问题的好方法。 1问：成立业主大会的目的是什么？ 答：有两个目的：一是为了实现业主自治；二是通过建立业主大会，以及建立各种制度，使业主的资产及相关的公共物业实现保值并增值。 2问：业主委员会有哪些类型？ 答：一种是在发展商、物业公司或当地小区办的支持、扶植、同意下形成的。表面上它具有合法性，因为通常这种业主委员会是到小区办进行备案的。但若细究，不禁质疑它究竟能体现多少业主的利益。一种是全体业主召开业主大会，成立业主委员会，到小区办备案。 3问：业主委员会和业主大会有何不同？ 答：《条例》有关“业主和业主委员会”中明确规定：一切权利属于业主大会，业主委员会只是业主大会的执行机构，由业主大会制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理企业等。这里面很清楚讲明：小区物业管理事务的“话事权”在业主大会，而不是业主委员会。业主委员会是由小区内产权人、使用人通过产权人大会选举产生，代表该物业区域内产权人、使用人实施物业管理的主体。也可以说，将来业主的大事情由大家决定，小事情则由业委会来处理。 4问：启动首届业主大会的前提和法律依据是什么？ 答：首届业主大会即社区第一次成立的业主大会。通读《物业管理条例》、理解条例内容是召集启动业主大会的前提。业主大会不是所谓的自发组织，更不是违法组织。召开业主大会的法律依据是中华人民共和国国务院令第379号《物业管理条例》、建设部印发的《业主大会规程》和房地局颁布的相关文件。 5问：业委会筹备组成员到底由哪些人组成？ 答：发展商、居民委员会、街道办事处人

big_liu · 发表于 2005-11-14 22:22

员、物业公司代表、业主代表都可以组成。 发展商成为筹委会成员是合理合法的。发展商在实现销售前拥有业权大家都比较熟知；同样，在业主大会成立前，也需要实现包括产权证、管理权在内的权利的转移，实现发展商和业主的权利交接。从某种程度上讲，发展商一般情况下仍或多或少拥有小区的物业，也是业主之一，具备筹备组主体资格。 居民委员会和街道办事处的指导也必不可少。随着政府对业委会在小区内活动的重视，以及从业主们长久利益和社会稳定的角度考虑，政府又要求业委会从筹备阶段就必须接受政府的监督和指导。 特别提醒：筹备组中的业主代表不必是业主本人，可以是业主的亲戚、律师，但要有代表身份证明。而业主委员会的候选代表人必须是业主本人。 6问：筹备组的业主代表如何产生？ 答：代表的人数以十人左右为合适，容易形成决议。如果自荐人数超过所需人数时，所有自荐人应首先决定自荐人数。对于多余人选的淘汰，有以下三种方式：1.自动退出。2.无人自动退出时，全体自荐人应先制定集体文字协议，并在所有自荐人认可签字(或录像存证)后，再进行互相推选。3.当所有自荐人不能形成集体协议时，可在小区中进行“海选”。在小区全体业主中“海选”出业主代表。但是这种方法成本很高。 7问：筹备组工作的公正性如何保证？ 答：筹备组代表的产生应坚持自荐的形式，反对领导推荐和“钦定”。《物业管理条例》中相应的解释为：首届业主大会的建立由房屋建设部门和业主组成业主大会筹备组。虽就一句话，却是实际操作中最困难的事情。如果业主希望参加筹备组，需要将自荐材料张贴在社区布告栏内。如果没有严格的候选人产生程序，即便筹备组号称与业主商议之后推荐产生了候选人，也将因这个“商议”没有确定的程序和规则而无法被公开监督，自然会导致候选人的产生遭到业主的广泛质疑；如果筹备组直接推荐候选人，更将被业主们称为“黑箱操作”产生的候选人。即便这些候选

big_liu · 发表于 2005-11-14 22:23

人通过了选举程序，也由于他们的产生过程受到质疑而无法开展实质性的工作。 8问：筹备组的经费怎么筹集？ 答：费用可由业主募捐、或发展商支付、或垫付、或物业公司垫付。一方面，在业委会筹建初期，工作十分的繁杂，很多发起人都在利用业余时间承担着超过一般工作时间和负荷的事务。另一方面，委员们的工作是他们大量时间和智慧的结晶，而受益人又是全体业主，而且印选票，召开会议的花销也都很大。所以，由全体业主支付相应的酬劳和补偿似乎是合理的。由于《条例》中没有严格限制，故业主大会产生的决议，可以解决这些花费的合法性问题。从资金的来源上说，让业主在物业管理费以外再筹集业委会的费用是不现实的。而目前物业管理企业在按照政府有关文件规定的收费标准进行收费时，又没有这笔开支。这个时候，业委会的人力资源和资金资源就显出匮乏。在“包干制”的物业管理合同中，由物业管理公司支付该笔额外费用又显得不那么“公平”，也会造成“这儿多花了钱，那儿就少花”的借口。所以，与物业管理公司友好协商；在有条件的小区，适时推广物业管理的“酬金制”合同；政府修改相应的收费标准等，都是目前可以参考的解决问题的办法。 9问：召开首次业主大会需注意什么问题？ 答：1.到场人员。全体参会人员的名字都要写入首次会议纪要，争取让其签字。有条件的情况下拍照、录像、录音。2.确定成员。写清被选出的筹备组成员的资料；表明成员的产生程序；选举出筹备组组长、副组长；如有政府部门愿意成为筹备组的成员，则要写清其是否有投票权。3.制定《业主大会议事规则》。少数服从多数，或者说三分之二的人同意就是业主大会的决议。4.用不用公章、用什么公章来代替筹备组公函、公告形式。5.工作计划。6.财务问题。 特别建议：会议均应邀请物业公司代表参加，特别是首次会议有政府权威部门代表在场时，要请物业公司代表表态。然后就会议今后的公告张贴、会议的合理性、合法性进行确

big_liu · 发表于 2005-11-14 22:24

认，甚至获得物业公司的协助。就此业主大会筹备组才算正式成立，可以开展工作。 10问：成立业主委员会需要确定哪些事项？ 答：需要确定业主委员的名额；业主委员的工资待遇；业主大会和业主委员会的权限划分；业主委员会的选举程序。 11问：业主如何实现自治？ 答：主要依仗《业主大会公约》。《业主大会公约》实质上是形成业主与业主之间的相互约束。《业主大会公约》告诉给业主的绝不是先享受某种权利，而是要求业主先尽的义务和责任。权利的行使是建立在不影响他人利益的基础上的。《业主委员会章程》和《业主大会议事规则》详细阐述了业主怎样行使自己的权利。即什么事情由简单多数通过，什么事情由绝对多数通过。保证在行使权利的同时，也反映绝大多数业主的利益。业主大会下的业主委员会，是体现业主大会意志的执行机构。业主委员会几乎能够且必须接受包括更换物业公司在内的一切业主大会的委托，它的任务相当繁多和艰巨，特别是在目前房地产市场和物业管理水平都还非常不发达的情况下，如果认为是为了炒掉物业管理公司而成立业主委员会，那就大错特错了。其实，更换物业公司似乎是简单，但未必有效。而长期、持久、不间断地监督物业管理公司，使其适应我们业主的需求，才是适合我国物业管理市场发育水平的上策。可这不但需要业主委员会长期不懈的努力工作，同时也需要业委会成员不断地学习和掌握相关知识。 12问：业主的物业如何实现保值增值？ 答：体现公共财产利益的内容包括套内面积、公摊部分、相关的环境、停车场、地下车库、小区内广告的发布等。业主委员会成立后，有的房地产行政主管部门将维修基金直接移交给业主委员会管理使用。这样做既保证了业主对物业管理企业的选聘权，也减少了维修基金的财务风险，但是委托制也有可能造成基金闲置，不一定会实现赢利。所以，委托制由信托制取代，不失为一种有益的新尝试。在法律上，信托财产是独立的。把公共物业的管理权、经营权信托给物业公司，业主委员是委托人，全体的业主则成为受益人；委托人、受益人都可以对信托的公共物业进行监督，形成双重监督。

新起点 · 发表于 2005-11-14 22:24

<DIV class=quote>以下是引用天台居士在2005-11-13 16:52:10的发言：

必需是民选的,投票率不少于90%,每户一票.在公证处监督下投票,记票.
任期一年.
建议发给薪金或津贴,钱款来源为5元/户/月的会费.</DIV>
好建议，支持。

春华秋实 · 发表于 2005-11-15 08:26

业主委员会任期是三年。会费不合法，不能强制。成立业委会不难，成立业委会后跟开发商、物业交涉，监督他们工作也不难，他们毕竟有上级主管部门，毕竟多少还要顾及点形象，业主跟业主之间，谁跟谁啊？合我意的，我拥护你，送你几句好话，跟我不合的，对不起，理都不理你们。所以，真正难的是解决业主之间的矛盾。都是聪明人哪！[em06]

英雄无悔 · 发表于 2005-11-15 10:16

是个吃力不讨好的活

小雨微澜 · 发表于 2005-11-15 11:05

支持!住在云顶的时间相对比较多,交际应酬不行,组织更没能力,不过有需要跑跑腿(如联系啊,登记之类的)愿意做志愿者无偿奉献.[em01]

kingniu · 发表于 2005-11-15 11:12

仙都坊有候选人了，顶！[em01][em01][em01]

山里红 · 发表于 2005-11-15 12:22

支持尽快成立成立业委会

山谷夕阳 · 发表于 2005-11-15 13:20

支持！！！

yinyin · 发表于 2005-11-15 20:02

业主委员候选候人:大家看这样选举行不行,第一部:每单元先选出名代表(楼长),第二部:每三居.三坊.三阁.各推荐一名代表(所长),第三部:每居.坊.阁.云顶.云溪.华庭各选一名-------业主委员成立.

小雨微澜 · 发表于 2005-11-15 20:15

主意满好,我就做个楼长的秘书吧[em01]

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