房屋买卖合同中不公平条款引起的纠纷（欲购房者请看）

张彦周律师 · 发表于 2005-11-23 17:32

时间：2005年11月15日下午　　地点：深圳市福田区人民法院　　第13审判庭　　案件：香港居民林先生状告深圳市　　福田区某房地产开发公司在　　销售“××花园”时不履　　行售卖房屋义务，导致房地　　产买卖合同纠纷。　　　　简单的案情　　下午2点30分，审判长宣传开庭。原告方全权代理人李律师、蒋律师分别陈述了诉讼请求及事实与理由。　　
案情相当简单，作者依据原告诉状综述如下：在内地生活并经商20余年的香港居民林先生，于2005年5月22日，在被告深圳某房地产开发公司开发的“××花园”售楼处，与被告方签定了一份编号为0870的认购书，随即向被告方交付了定金3万元人民币。

 2005年6月12日，当原告林先生携带首期款如约前往被告处签署正式买卖合同时，发现被告方提供的房地产买卖合同，除了有由深圳市国土局统一印制的《深圳市房地产买卖合同（租售）》外，还附加了由被告单方制作的补充合同及五项附表。原告发现在附表四、附表五中有多项有损自己利益的不公平条款。对此，原告林先生当即表示不能接受，并要求对上述“不公平条款”作出删除或修改后，才能签署合同。由于被告方工作人员对原告的要求“不置可否”，致使当日双方未能进一步签署合同，并约定另订时间协商签约事宜。此后数月，林先生多次或亲自委派律师前往被告处协商合同条款的修改，均以“因被告方最终拒绝对条款进行修改”为由而无法签约。



 至此，双方争执不下的矛盾升级为纠纷：买方认为作为消费者要求卖方删除或修改“不公平条款”既合理，也合法；卖方则认为买方没能按预约日期签订合同并交付首期款，已属违约行为，决定取消交易并没收定金。　　
 公说公有理，婆说婆有理，各执一词的结果只有一个。对簿公堂———2005年8月18日，林先生一纸诉状将“××花园”发展商告上法庭。要求被告要么继续履行售卖房屋的义务，要么双倍返还购房定金人民币6万元。



 争执的焦点　　尽管被告方代理人秦律师在法庭辩论时，坚持认为要修改的条款内容不是本案争执的焦点，但审判长还是支持原告方代理律师当庭详细陈述了要修改的几项条款。　　让我们看看这些条款到底是不是本案争执的焦点:



 附表五第1条规定：乙方必须按时如数缴付各期楼款，或在指定时间内办妥抵押贷款手续（即抵押贷款合同、公证、保险等一切相关手续）。如乙方逾期，甲方按逾期天数逐日向乙方计收滞纳金，逾期60天作乙方违约论，甲方有权单方面终止合同，并不退还所有楼款，收回该房更新出售。原告认为上述条款中，乙方办理有关手续的“时间”不能由甲方单方面“指定”，而应该找有关法律规定办理。被告不同意修改。


附表五第3条规定：如因建筑图则修改，或因预售与竣工建筑面积发生误差等问题，需要双方重新签署买卖合同时，乙方应于甲方发出有关书面通知之日起15内，办理重新签署合同及补／退款等相关手续。如乙方逾期没能办理而引致的损失，由乙方承担。原告认为，出现“建筑图则修改，或因预售与竣工建筑面积发生误差”是甲方原因造成，当要求乙方重新办理有关手续时，不能由甲方单方“指定时间为15天”，更不应把后果归咎于乙方单方面承担。被告不同意修改。

附表五第8条规定：乙方同意按照甲方及／或甲方指定的物业管理公司的要求，签署该花园的管理公约，并保证遵守该管理公约，接受甲方及／或甲方指定的物业管理公司的管理。　　原告认为此条款应该删除。理由是签署花园管理公约应该等入伙之后明确知道谁为物业管理公司时才能签署。被告不同意删除。
附表五第9条规定：甲乙双方同意，该花园建筑施工期间，如经政府部门鉴定，日均降雨量超过25mm，或出现重大技术问题不能及时解决时，属于本合同第9条所述的不可抗力的范围，并不构成甲方违约。原告认为，不可抗力的灾难范围应该参照国家有关专门机构确定的标准来确定，不应该由政府部门临时性鉴定，否则属甲方承担责任范围，被告不能接受修改。


要求删改上述4条款项不成是原告在法庭上反复强调未能如期签约的理由。被告代理人在法庭辨论时明确表示，这不是本案争执的焦点。



意料中的判决　　由于本案案情简单，原被告双方举证充分，审判长在通过法庭调查、法庭辨论之后，询问双方是否愿意继续履行房屋买卖义务，当明确得知被告方不再愿意继续履行售卖房屋义务时，审判长宣布休庭10分钟。



10分钟后，审判长作出如下判决：　　1、双方的购房议协书有效；2、被告10日内退还原告购房定金3万元及利息；3、支持部分诉论费由被告承担，不支持部分诉论费由原告承担。判决结果并未出人意料，倒是审判长宣判之后的一句评语耐人寻味，他说“原、被告双方都没有错”。



掩卷后的思考　　庭审结束之后，作者电话采访了原告当事人林先生。林先生说，判决结果说明法院不够重视此案的社会典范意义。他准备上诉。上诉的目的不是为了钱，而是为了改变发展商对个体小业主在使用格式合同时的态度。他说，发展商以大欺小，单方面制订不公平条款，让小业主们要么接受不公平条件，要么买卖不成定金被没收。



林先生是香港居民，学过法律，他在深圳有过几次购房经历，均因种种原因未能成功。目前他住在妹妹的家里，急于购房，但对购房没有信心。林先生说，在香港购房，只要双方签了意向书，然后就交给双方的律师去谈具体条款，几乎每一份购房合约都是独立的，不像在深圳，对发展商单方面制定的条款一字不能删改。对此现象，他归纳为深圳的购房者法律意识薄弱，急需加强



结束对林先生的采访，作者不禁要问，购买“××花园”的业主除林先生之外，还有不计其数，为什么他们没有对发展商的附加条项提出质疑？掩卷深思，作者认为不管情况如何，带着律师或者带着法律意识购房已是势在必行。

[此贴子已经被作者于2005-11-23 18:04:45编辑过]

张彦周律师 · 发表于 2005-11-28 13:58

再看一遍！

[此贴子已经被作者于2005-11-29 20:23:15编辑过]

wu_david · 发表于 2005-11-30 12:41

<DIV class=quote>以下是引用liuxing8161在2005-11-26 9:01:28的发言：
支持一下 ······</DIV>

[em06]

张彦周律师 · 发表于 2005-12-4 16:26

请各位再看

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