房屋转让意向书的法律性质

张彦周律师 · 发表于 2005-12-4 17:25

尊敬的审判长、审判员：


 受***的委托，浙江国圣律师事务所指派我作为***诉***、杭州**房地产营销咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案中被告***的代理人。现依据事实和法律发表以下代理意见，供法庭参考：


一、 本案的基础法律关系并非是房屋买卖合同关系，而是对签订房屋买卖同的预约关系。


1、所谓预约，是约定将来订立一定合同的协议，亦称为预备合同；
以后履行预约而订立的合同为本约，也就是正式合同。也就是说，订
立预约在当事人之间产生的义务为在约定的某一特定时段订立本约。所以，预约是一种暂时性契约，指向的标的为签订本约行为本身，创制了当事人间的缔约义务。预约之所以有存在的必要，其重要理由之一在于直接订立本约可能存在法律或事实上的障碍。预约相对于本约来讲，存在于合同签订前的磋商阶段。


2、 本案中，《房屋转让意向书》性质应为对房屋买卖合同的预约。


首先，从三方签订房屋转让意向书的目的上看：《房屋转让意向书》第六条约定，


上述手续办理完毕后协商日内，原告、第一被告双方携带本意向书及有关资料到第二被告出签订《杭州市房屋转让合同》，并共同委托第二被告办理产权过户手续。因此该约定主要目的并不指向房屋买卖本身，而是在于约定在一定的时间就预约合同中提到的特定的房屋已预订的价格签订房屋买卖合同，突出的是签约行为本身。


其次，从原被告双方签订的《房屋转让意向书》的内容上来看，买卖的标的物、价款虽然明确具体，但是缺少合同的履行期限等重要内容。意向书中付款方式约定为分期、并两次出现“协商日内”这一字眼。尤其值得重视的是，合同约定“在两证办下来后--------”，也就是说当事人在订立协议时，原告明知第一被告并没有取得房屋所有权属证书。《房地产管理法》对本约的规定。该事实的存在客观上增加了交易的难度。根据《房地产管理法》第三十七条的规定：为依法登记领取权属证书的房地产不得转让。也正是存在该法律上的障碍，当事人才签订该意向书。


再次，《合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同作为买卖合同的一种。在订立房屋转让意向书的时候，第一被告并没有取得产权证书，也无所有权可言。原告和第一被告之间无法成立房屋买卖合同。


因此，《房屋转让意向书》的性质应为房屋买卖合同的预约。本案的基础法律关系


并非是房屋买卖合同关系，而是签订房屋买卖合同的预约关系。至于《房屋转让意向书》的法律效力，符合《合同法》关于合同的定义，并不违反法律的强制性规定，故该《房屋转让意向书》的效力不生疑问。


二、 当事人应当根据《房屋转让意向书》约定和过错程度承担缔约过失责任。


1、《房屋转让意向书》第七条违约责任约定：原、被告双方若不能按本意向书所约定条款执行，应视为缔约过失责任，过失方应一次性向另一方支付三万元作为赔偿。


2、原告方在房屋转让意向书的履行过程中存在重大过错。


首先，《房屋转让意向书》约定：在意向书签订之日，原告应当向第一被告支付首


期房款30万元。但原告至今没有向第一被告支付任何房款。


其次，第一被告于2004年11月11日发函给黄龙雅苑物业公司明确表示涉案房屋将不再出售。2004年11月11日，浙江腾达物业服务有限公司黄龙雅苑物业管理处在收到第一被告的传真后，及时将第一被告声明的内容转达给原告，且建议原告在解决纠纷之前停止装修。但被告一意孤行，仍然侵占第一被告的房产。在第一被告欲与原告寻求解决纠纷途径时，原告却故意回避第一被告，甚至连警方都无法与原告取得联系。


再次，2004年11月11日后，原告仍然聘请装修公司进行装修。根据《合同法》第一百一十九条的规定，原告不得就扩大的损失要求赔偿。


三、 关于房屋装修款。


1、 原告对房屋装修款数额举证不充分，应当承担举证不能的法律后果。


首先，原告用来证明装修材料的证据全部为收据，这在形式上不合法。收据具有很大


的随意性，无法排除材料供应商应原告的请求而开具虚假收据的可能性。收据上所标明的材料是否都用于涉案房屋的装修，原告方没有证据支持，不排除原告方购买的材料用于其它的房屋或者根本就没有使用。


 其次，原告于2004年10月13日预交的两年上网费，预交的电话费，2004年10月12日缴纳的施工管理押金，物业楼道维护费不属于房屋装修款。


 再次，原告称被告盗窃原告的发票没有证据支持，纯属原告恶意污蔑。没有发票的材料款和装修工程款没有任何证据支持。


 最后，关于劳务费的证明在性质上属于证人证言。根据我国民事诉讼法规定，证人应当出庭作证，接收原被告和法院的询问。证人郝**是什么身份，不确定，其是否能够证明装修情况需要进一步举证。


2、 房屋装修材料款并不是本案中的经济损失。


首先，所谓损失是指现有利益的减少或者应当得到的利益而没有得到。原告方通过等


价交换得来的装修材料仍然属于原告方所有。原告方在装修材料上的利益并没有减少。因此该本案中的装修材料款并不属于法律规定的损失。


其次，原告方可以通过其他合法途径主张自己对装修材料的权利。在法律性质上属于


物权法律关系，应当另案处理。


四、 关于房屋差价


1、涉案房屋的价值原告举证不充分，应当承担举证不能的法律后果。


报纸上所登录的房屋价格不能准确地反映房屋实际价值，房屋交易的价格因人因时而不同。报纸上登录的房屋价格属于广告，在法律性质上属于要约邀请。要约邀请的价款和承诺的价款不具有同一性。原告诉称同类型毛坯房已经涨到72万元没有任何证据支持。


2、 被告不应当赔偿房屋差价款经济损失。


首先，根据《房屋转让意向书》的约定，过失方应当承担缔约过失责任。根据《合同法》的规定，缔约过失责任赔偿信赖利益的损失。原告方对于该房屋转让意向书应当得到的最大利益就在缔约行为本身而没有房屋涨价所带来的利益。原被告三方约定：如不能签约，过失方应当向另外一方赔偿三万元。该三万元就是对双方信赖利益的衡量标准。


其次，房屋转让意向书并非是房屋买卖合同，房屋转让意向书的标的是签订房屋买卖合同这一行为。即使双方能够履行该《房屋转让意向书》，其结果至多是签订房屋买卖合同，而不是履行房屋买卖合同。也就是说，即使在双方都没有违约的情况下，原告方仅依据该房屋转让意向书也永远不可能取得涉案房屋。原被告是否能够签订房屋买卖合同并最终取得涉案房屋有赖于原被告三方的进一步磋商和确认，有赖于本约即房屋买卖合同的履行情况。既然原告方无法通过《房屋转让意向书》取得涉案房屋，原告方自然不可能得到因房屋涨价所带来的利益。既然原告方不可能得到因房屋涨价所带来的利益，原告方所主张的房屋差价款也就不属于经济损失。既然房屋差价款不属于经济损失，被告就不应当赔偿。

[此贴子已经被作者于2005-12-6 9:22:43编辑过]

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