南京世贸滨江vs杭州世贸滨江

华然

2004年7月以2亿元注册南京世茂开发的这项占地面积51.89万平米、总建筑面积150万平米，由17幢53层的超高层组成的酒店、住宅与商业项目由超大建筑群，对外公布的投资有50亿、75亿和100亿三种。

实际上，世茂买下这块土地花费了18个亿(据说还是分期向南京市政府付款)，150万平米的高层建筑按每平米2000元的建安成本算也就是30个亿，基本上符合最早有些股东所知道的50亿元投资总额。

而世茂在这项操作上得到的回报究竟是多少呢？在南京市房管局的“南京网上房地产”上，住宅的均价为10500左右(而住宅和商业项目及酒店比较是价格最低的)。我们就以1.05万×150万(总建筑面积)来计算世茂得到的回报。得出的结果是世茂在南京这一个项目上销售收入高达157.5亿元。如果按照50亿元总投资的说法，世茂的利润107.5亿元；如果按照政府网站的“投资75亿元”的说法，世茂的利润总和也达到82.5亿元。就算是按照不知“根据何在”的100亿元投资额的话，世茂的利润额也高达57.5亿元。按算法的不同，世茂的投资回报率最低的达到57.5%，中间的及政府的算法也有110%，高的则达到215%。 　

华然

杭州世贸滨江的楼盘总共193525 成本：

第一，土地成本5046

第二，建筑商建造房屋的建安费，包括包括建材费、人工成本、机器使用费等等，一般多层建筑每平米在700多元，小高层在1000多元，高层在1500-2000元之间。
　
第三， 配套建设费用：在500-1000元； 　　

第四，开发商的运营成本包括利息，税收，管理，融资等1000元。

所以可以预见，杭州世贸滨江的房产价格成本在10000上下。两年后成本10000元一平方的江景房，大家说能卖到多少？？（高层能看对面的钱江新城，应该江景不错的o(∩_∩)o...）

[ 本帖最后由 华然 于 2008-1-11 22:43 编辑 ]

等待奇迹

做梦哎,等开发出来至少2万了

等待奇迹

世茂的2万还不够

华然

难说啊。此一时彼一时。。

hujing001

挑几个刺
第一，全部卖完是不现实的，除了宅地。商业用房，中闽大厦开发10多年了，还有几层没卖完（或则不准备卖，自己出租）；涌金广场耀江也留着不少，永通信息广场顶上3层估计还有。尾盘销售很累的，为了几套房子还留着销售部，也犯不着，有95%不错了，其他出租；
第二，酒店是长期投资，如何出售？底商贵过住宅是对的，但是上面的商业用房（写字楼）甚至酒店按住宅价出售是不现实的。如果人家酒店有实力整体买下来自己拿地建了，如果是分割性假日酒店（拿回报那种）开发商只能出售部分，否则没人信他会全心全意去经营。
第三，你把滨江这块算上除建安之外的成本，南京这块为何不计（事实上南京那块利润率没那么高，无非他钱在滚动）？还有更大的财务成本,三年就是成本的22%强
如果这样算宅地可能要卖到海威国际那个价，因为他要承担酒店那块风险

华然

原帖由 hujing001 于 2008-1-11 23:01 发表
第一，全部卖完是不现实的，除了宅地。商业用房，中闽大厦开发10多年了，还有几层没卖完（或则不准备卖，自己出租）；涌金广场耀江也留着不少，永通信息广场顶上3层估计还有。尾盘销售很累的，为了几套房子还留着销售部，也犯不着，有95%不错了，其他出租；
第二，酒店是长期投资，如何出售？底商贵过住宅是对的，但是上面的商业用房（写字楼）甚至酒店按住宅价出售是不现实的。如果人家酒店有实力整体买下来自己拿地建了，如果是分割性假日酒店（拿回报那种）开发商只能出售部分，否则没人信他会全心全意去经营。
第三，你把滨江这块算上除建安之外的成本，南京这块为何不计（事实上南京那块利润率没那么高，无非他钱在滚动）？还有更大的财务成本,三年就是成本的22%强
如果这样算宅地可能要卖到海威国际那个价，因为他要承担酒店那块风险 ...

不好意思，南京的确实可能没有这么高的利润。

杭州的我其实是多算了1000一个平方的，算抵消其它成本。不知道你说的22%的三年的财务成本包括哪些？诚心请教，谢谢。

hujing001

原帖由 华然 于 2008-1-11 23:12 发表


不好意思，南京的确实可能没有这么高的利润。

杭州的我其实是多算了1000一个平方的，算抵消其它成本。不知道你说的22%的三年的财务成本包括哪些？诚心请教，谢谢。

三年，每年利率7.38%，约22%，那是最少了，经营性贷款可能上浮10%以上
土地必须付清全款的，甚至还有3%契税，建筑商绿化商那里可能会垫资，再拖欠拖欠，算1/2成本可以了，其他边卖边结。
如果三年赚22%（就是不计财务成本），那就是给银行赚了，和我们房价上三年只涨20%，但是按揭利率付出基本那么多，100万买的房子三年后卖120万，20万给银行了，自己剩100万，做了个雷锋。
所以我觉得海威国际的现在卖价是他的住宅成本

华然

原帖由 hujing001 于 2008-1-11 23:29 发表

三年，每年利率7.38%，约22%，那是最少了，经营性贷款可能上浮10%以上
土地必须付清全款的，甚至还有3%契税，建筑商绿化商那里可能会垫资，再拖欠拖欠，算1/2成本可以了，其他边卖边结。
如果三年赚22%（就是不计 ...

恩，受教了。这样确实也不便宜。。但是直觉似乎应该更低一点。因为我觉得除了地价和建安成本之外。。其它的成本各个开发商应该一样的。。

为什么现在很多楼盘售价就小于5000（算建安成本为1500）呢？这就说明开发商除了建安成本和土地成本以外，的其它成本应该小于3000一平方吧、当然这里涉及到的土地价格的资金量不一样。可能财务成本等又都不一样了。

[ 本帖最后由 华然 于 2008-1-11 23:50 编辑 ]

hujing001

原帖由 华然 于 2008-1-11 23:41 发表


恩，受教了。这样确实也不便宜。。但是直觉似乎应该更低一点。因为我觉得除了地价和建安成本之外。。其它的成本各个开发商应该一样的。。

为什么现在很多楼盘售价就小于5000（算建安成本为1500）呢？这就说明 ...

小于5000必定是多层为主，主要还是当初屯的地便宜

GTI

呵呵，杭州世贸的开发水平，不敢奢望。

[ 本帖最后由 GTI 于 2008-1-12 23:50 编辑 ]

千山飞雪

^_^，我刚刚看了南京的世贸滨江网站，从宣传上看似乎还可以（估计是被表象忽悠了）。。尤其是楼盘借用沿江优势做的小区内水景还蛮舒服的。。。户型偏大，93平方才做了一室户，够奢侈的。。但是相信在杭州，70%的比例还是对它适用的。


上海的世贸据说跌价跌的很厉害，因为它的江景被前面新造的楼盘挡住了。。质量据说还可以，好歹也是梁朝伟做的广告吧？？

太阳湾

楼主算法比价粗造了点，事实上还有前期运作费用、管理费用、营销费用都不少，税费上面还有营业税及附加、所得税、增值税，足额交的话有的你受的，不过上市公司资金压力相对小，贷款利息也不用付的，都是股民的钱麻，无非计入了机会成本。

amfranky

确实也不便宜

winny218

那地块和世贸有什么关系
纳闷了

ellb

原帖由 winny218 于 2008-1-13 15:52 发表
那地块和世贸有什么关系
纳闷了

75#地块得主兴贵的后台是世茂!
最近房产马甲现象很普遍,
这与中央的外资控制有关系,
比如,会盈是九龙仓在转塘项目的马甲,
估计,世茂有外资进入,
但是,好象现在马甲是公开的秘密,
既然需要马甲,
为什么可以公开?搞不清楚.
纳闷了!