为什么错误的杭州经济房政策坚持不改2

杭民居

奥运大典即将到来，在这举国欢庆的日子，我们却很痛苦。因为杭州市制定的杭政〔2007〕9号《市区经济适用住房管理办法》。违背了国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，不是今后照此执行，征收土地收益等在经济适用住房购房合同中予以明确。而是杭州自行在文件中违反诚信、公平与法律，要溯及既往，强迫五年前购房的经济适用房居民补交55%增值部分收益。
也许您工作很忙，还不了解该条款的具体问题，我们特向您反映如下:
一、该条款违背了政府原先的承诺
我们买的时候没人告诉，以后房产增值了，政府要分55%，对政府，不知有没有违约一说。1999年7月15日《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》如下：
“ (一)职工个人购买的经济适用住房和按成本价购买的公有住房，房屋产权归职工个人所有。

(三)职工个人上市出售已购经济适用住房，原则上不再缴纳所得收益。”
从此文件发布日起到国发24号文止期间国务院无其他相关文件应按此文件执行，上述文件已经非常明确：出售“已购”经济房只要"缴纳标准按不低于所购买的已购经济适用住房座落位置的标定地价的１０％的土地出让金"不用缴所得“收益” 。
杭州市2004年3月4日的《关于印发<杭州市区经济适用住房上市交易计缴土地出让金等相关费用办法>的通知》规定:
“（一）在2001年2月5日前买了经济适用房的，在办理了房产证后达到5年以上再上市交易时，需补缴的土地出让金按房改房的标准来执行，即按房源所处地段的出让金标准乘以分摊的土地面积，由出让方缴纳；
（二）2001年2月5日至2003年3月31日之间购买的经济适用房，上市时其享受面积部分需补缴的土地出让金为市物价局下发的经济适用房价格批复文件中核定的商品房价格与经济适用房价格之间的差价；”
当时的经济适用又叫保障性的商品房。杭州政府现在要改变原来的文件规定，剥夺普通民众的利益，怎能让人心服。如果以前的经济房子有这个政策规定，很多人会购买商品房（不是保障性的商品房！），现在事后再定，等于剥夺了这些购买人的选择机会！实际上成为骗群众买保障性商品房，剥夺他们的收益。即使政府真的要群众接受新规，那么，如果房价跌了，政府是不是也要承担亏损的55%呢?
现在杭州市房改办称以上规定是为了让少数以前钻经济房空子投机的人得不到好处！这是牵强的理由， 少数人能钻空子， 主要是杭州市房改办没有把好经适房的准入条件审核这一关。杭州市房改办不能因少数人钻空子让多数符合条件的人承担责任。房改办这一招相当厉害，它不仅将因政府部门的失职造成的责任打在符合准入条件的大部分人屁股上，更重要的是它成功转移了人们的视线，把人们对经适房的诟病转移开了，自己俨然成了严格执法的好公仆！
二、该条款严重违反了公平原则，损害了百姓的利益
2001年后，政府为了降低经济房建设成本，才将部分配套费用剔除。因此，不同年代开工的经济房承担的配套费用项目差异很大，有的已经承担了政府摊派的道路、农贸市场、中小学、公园的建设费用，这些设施建成后由开发商移交给政府。如果说这类经济房欠政府什么费，也只有土地费了。
在经济房子中，超出面积部分的是商品房子的价格，当时买房子的时候，周边的价格也只是比商品房子低３００－５００元！在享受经济的增长过程中政府不应让穷人更穷，更应该让大家分享经济的发展所带来的好处！
众所周知，杭州市房价飙升，完全是开发商捂盘惜售，政府前几年推行所谓“不饱和供地”政策的结果。因此，杭州市房价太高的责任与百姓无关。杭州市经济房政策却把房地产宏观调控失败的责任，要广大经济房业主承担，鞭子不打开发商和自己，而是打广大无辜的经济适用房业主，把经济房贫民业主当作宏观调控的替罪羊和牺牲品。
经济房并不经济。比如1999年买了教师用房（开发商用词，等同于经济适用房），地点在三塘。当时购买的价格是2200元/平方米，同期周围地段的商品房价格也不过是2300-3000元/平方米之间（大关小区的某些区域最低价只要1800元/平米），那时杭州湖墅南路沈塘桥公交车站边的一个高层楼盘售价为3300元/平方米。再如目前杭州市最大的经适房开发区丁桥的经济房，销售价格为2958元/方，而房管局公布并销售的当时同地段的商品房价格为3200元/方，仅相差242元/方。
1999年买了教师用房的居民，现在8年过去了，随着孩子的长大、父母年龄的增大，为了都能照顾到，想卖掉现有的经济适用房（现在市场价格为10000/平方），再以同样的总价在钱塘江对岸滨江区购买大一点的房子（市场价格为9000多/平方），本来应该是非常顺利成章的事，突然出来这么个新规定：房子卖掉后必须补交差价55%的土地出让金！也就是现在85平米的房子价值从85万元一下降为48万多，根本不可能奢望改善住房。而1999年同期的商品房却可以得到实实在在的升值。
人到中年的我们，以前能够买到经济适用房解决基本的住房困难是幸运，现在给孩子老人改善居住环境是我的人生最后一个愿望了，这样的制度把握下半辈子的这个愿望完全粉碎了，不可能在这个年纪赚大钱来换房子了......
三、违反法律，溯及以往，全国独此一家
目前，在全国范围内，只有杭州市明确提出“秋后算帐”的概念。法要溯及以往杭州是独此一家。
杭州房改办在2007年10月1日在报纸上对杭州百姓解释，称该政策符合上位法。可上位法国务院24号文并没有“法溯既往”的规定，相反从语言的逻辑上说，国务院24号文中所说“以上规定应在购房合同中注明”可理解为不溯即往，我不相信，在依法行政的21世纪，会大规模收回已购房主的合同，在老合同上重新添加新的条款，这是法律史上闻所未闻的。各地政府的规定都与杭州相反。
宁波市《关于印发宁波市市区经济适用住房销售管理办法的通知》（甬政发〔2007〕87号）九、附则"（三）本办法自发文之日起施行，本办法施行后销售和购买经济适用住房均应按本办法执行。原市人民政府2005年9月9日印发的《宁波市普通（限价）商品住房销售管理办法》（甬政发〔2005〕90号）及相关实施意见同时废止。本办法施行前已购买和签订买卖合同的普通（限价）商品住房仍按原有关规定办理。"说明宁波政策法不溯即往。
广州市2007年12月《广州市经济适用住房制度实施办法（试行）》规定经济适用住房5年后按照同地段普通商品房与经济适用住房差价的80%交纳土地收益等价款后可以上市转让或取得完全产权，同时，明确政府可以优先回购。另外，对于在办法实施前已售出或已签订购房合同的经济适用住房，根据法不溯及既往的原则，明确仍按原规定执行。
前年国务院24号文出台前北京市就新政策征求意见时，也引起网友极大不满，现北京市经济房征求意见稿调整为:上市办法将按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》有关规定来制定，总的原则是“老房老办法、新房新办法”，即对于已售出的经济适用房再上市交易管理仍按照原有规定执行；对新的经济适用房，住房如满5年的，出售时初步拟订征收溢价的70%。而老经济适用房再上市，补缴成交总价10%的综合地价款后，即可按照二手商品房的交易程序进行自由买卖。
北京台的一档脱口秀：主题是经济适用房的新政（当然是北京的新政喽）。其间，几位嘉宾各舒己见。印象最深的是，有一个什么专家说，北京政府在制定政策时，充分考虑了政策的延续性，老人老政策，新人新政策，这体现了政府的法律意识。
突然有了一个奇怪的联想：我感觉杭州的经济房新政许多方面与北京相当相似：比如，5年户口，比如，收入要求等，与北京都很象。所以，我感觉杭州应该跟着北京走，对不同时期的经济房上市条件作区别对待。所谓“法不溯及以往”。
物权法，保护私有财产权，既使经济房是有限产权房，但购房人也是个人财产的持有人，经济适用房，作为保障性的商品房子，也是商品房！是商品就有投资及保障的两个功能！政府不能单方面制定利益的瓜分权（全自己占有）。况且，虽然是经济适用房，可目前合同里并没有添加关于政府回购的条款，如果执行，是不是要算政府违约违法呢?!
四、政府有与民争利创收的嫌疑
对以往已购经济房业主征收55%对现有房价起不了打压作用。所以宏观调控不是征收的理由。政府要减少骗购经济房行为，只要加大对新申购者征收力度与比率即可。
虽然我们百姓也理解政府入不抵出的困难，但政府不能依靠与民争利来创收。购买时民众购房出资为市场价的90%，政府提供土地优惠减免10%，现在政府却希望分享投资增长的55%，如何让人心服。
再以浙江省政府机关的公务员经济房为例， 杭州市的政府仅仅只是提供土地优惠减免10%，其它都是省政府机关筹建，现居然要收取55%，如何让人心服。
经济房涉及杭州十万个家庭几十万人民。虽然它能给政府增加许多额外无成本收入。但这种损害到千千万万家庭利益，与民争利的事情，必将引发强烈的反弹，造成政治负面影响，影响社会的和谐!

以上问题我们通过很多途径反映了一年，但如此明显的文件错误一直无人予以解决。我们再次强烈要求，各级领导按照法律精神，调整《市区经济适用住房管理办法》相关条款，实行新房新政策，老房老政策!给所有杭州经济适用住房市民一个满意的交待，在杭州构建和谐社会，创建生活品质之城！

robinwood

政府的确不对

但是你毕竟有房子住了，考虑到很多人看着房子每天梦想着房子就是买不起房子啊

小飞哥

政府的确不对，
对差价应该100%收缴，而不是55%，
最多可以考虑给点银行利息，算让你白住几年。

杭336

政府的确不对

chinaywz

原帖由 小飞哥 于 2008-6-30 15:33 发表

                               
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政府的确不对，
对差价应该100%收缴，而不是55%，
最多可以考虑给点银行利息，算让你白住几年。

当初为啥不买商品房，就是为了享受点好处，LZ应该为自己的选择负责到底。

sj2329387

原帖由 杭民居 于 2008-6-22 18:07 发表

                               
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奥运大典即将到来，在这举国欢庆的日子，我们却很痛苦。因为杭州市制定的杭政〔2007〕9号《市区经济适用住房管理办法》。违背了国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，不是今后照此执行，征收土地收益 ...

一、该条款没有违背政府原先的承诺。
1999年7月15日《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》如下：

五、上交财政的相当于土地出 让金的价款和所得收益，按已购公有住房原产权单位的财务隶属关系和财政体制，分别上交中央财政和地方财政，专项用于住房补贴；返还给企业和事业单位的相当于土地出让金的价款和所得收益，分别纳入企业和单位住房基金管理，专项用于住房补贴。

六、土地出让金、相当于土地出让金的价款和所得收益缴纳和返还的具体办法，由各地财政部门会同土地行政管理部门和房产行政主管部门制定。
以上规定则很显然恰恰证明了经适房上市交易征收所得收益的合法性和合理性。再次提醒某些仁兄不要老是耍些断章取义的低级的伎俩，呵呵！

二、该条款体现了公平原则，保护了真正需要经适房解决住房困难人群的利益
第一，经适房的销售属于有条件销售，而购买经适房是您的自愿行为，没有任何人强迫您购买经适房，而是您选择的当然是“有条件的”选择权、时间、住房的容积率、房屋的格式、五年不能上市。
       第二，鄙人简单举个例子来分析55%这个比例的合理性：假设2004年北景园的经适房享受部分2600，商品房部分3600，差价1000，1000/3600=27%，按照目前网上周边新房的大致参考价格8000左右，（8000-2600）×55%=2970，2970/8000=37%，考虑到房屋每年产生2%的折旧，则5年为10%，27%+10%=37%。网上报道的去年出售的三塘的一套98年经适房，其最初购买价2300，差价大概在400，400/2300=17%，按照新政计算其周边新房销售参考价在8500左右，按照新政计算的话（8500-2300）×55%=3245，3245/8500=38%，考虑到房屋每年产生2%的折旧，则10年为20%，17%+20%=37%基本与38%相符，通过以上数据的比较显然可以说明新政征收55%的比例还是比较合理的。呵呵！
三、依法办事，法不溯及既往
第一，法不溯及既往是立法的原则，这是每一个稍有法律常识的人都知道的事。法不溯及的显然是既往的行为，如您的经适房已然上市交易，则今时的法律或政策当然不会对您既往的交易行为发生效力，而如果您经适房现在或今后上市交易，则今时或以后的法律及政策当然对您现在或今后的交易行为发生效力。
       第二，您的合同显然是购买合同，而不是经适房上市交易的合同，显然您经适房上市交易时应当遵守届时的法律条文。
第三，24号文中的“以上规定应在购房合同中注明”显然指的是文件之后的合同，而在此之前的合同显然属于“已购经适房按原有规定执行"解释的范畴。请不要忘了杭州新政和24号文的时间节点完全不同哦！呵呵！
      对于2008杭州新政中对已购经适房上市交易可能发生变化的个人臆测！详见相关主题帖子。
再次提醒某些仁兄杭州是杭州，宁波是宁波而不是杭州，广州是广州也不是杭州，只要各自条款符合上位法，彼此之间当然可以完全没有借鉴意义！  
四、政府没有与民争利创收的嫌疑
再次提醒某些仁兄，房屋的整体价值构成中，基本上可以认为只有土地才决定房屋的上涨水平，而变为房子的钢筋混凝土好像只有折旧的份了吧（当然有纪念意义的古建筑除外），呵呵！
经济房涉及杭州数百万人民当中的几十万低收入群众。虽然它给政府增加许多额外负担。但这种保护千千万万低收入家庭利益，为民谋福利的事情，必将受到广大人民的用户，维护社会的和谐！新政后经适房广受适用人群的拥护欢迎的事实恰恰很好的证明了这一点。随着经济水平的进一步发展，经适房的收益人群进一步扩大也是一个必然的趋势！而打击投机经适房行为的这基本原则之一也将更加坚定和毫不动摇！呵呵！

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