[原创]九堡楼盘大搜索

昌黎君

前段时间经常看到有网友询问有关九堡的楼盘情况。

    通过一段时间的整理，今天发个专贴，希望对大家有点用。

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[此贴子已经被作者于2007-8-8 8:54:26编辑过]

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区位图

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昌黎君

九堡房产，在城市东扩中起航

2005年09月29日  09:09:50    杭州网

你力争年底前推向市场；我万事俱备，只等动工；他则悄无声息卖得很不错。所有信息都在表明一件事：九堡房产起航啦！时间是：2005年10月房交会前后。 据旅游房产有关人士透露，在即将举行的10月房交会上，旅游·红苹果将会作为该公司在本次房交会上的主打项目上场，若无意外，该项目将会在今年底前推向市场，与旅游·水印城的定位不同，红苹果的市场定位是：高品质、低总价、精致性的公寓楼盘。而据美达房产有关人士介绍，经过一段时间的准备后，美达·九月庭院的规划方案、景观设计等均已初步完成，只等年底前公司一声令下，开始全面施工。更早一些，位于九堡的绿苑·晨光开盘，大部分房源已然名花有主。“这些只是序幕，更热闹的还在后面，今年加去年新拍到地的公司，总共有7家，一起上场就更热闹了。”在熟知九堡、了解本区域房产开发的人们眼里，九堡的房产是迟到了好多步：“别的区域是房产带动配套，但九堡估计要反过来了———先配套后房产。” 迟到的房产开发 关心经济适用房的人都知道，从2003年开始，九堡的经济适用房便已开始建设开发，首期大约2006年底前完工，可供2000多户居民生活。“去年，新江花园在杭州市经济适用房供应中，占据了重要角色。” 在同其他区域进行比较后，也有人感叹：“三墩、北景园一带，在经济适用房开发之前，商品房市场已然启动，九堡的房产开发虽然可以追溯到10年前，但2000年以后，动静却不大。” 不过，这种比较的结果有着令人意想不到的好处：经济适用房先行一步，随之而来的是，配套也能先行一步。这对未来买这里房子的人来说，无疑是个利好。“等我们的房子交付、入住时，这里的配套将会相当齐全。”人们一致认定。 那么，九堡房产市场，究竟何时迎来高潮呢？“现在开始上场、明后年相继供应。”杭州几家市场调查机构，早在去年九堡第一次土地出让，便开始了对九堡区块的追踪调查。“今年，杭州的土地供应在慢慢向九堡区块集中。”其实早在几年前，九堡大型居住区规划出台、经济适用房开动之时，便已注定九堡将会成为杭州城市东扩进程中住宅供应的热点。2004年11月份推出第一块住宅用地供应后，至今，九堡已有七块土地成功出让，旅游房产、美达房产、名城房产等杭州知名房产公司，先后加盟到该区域的开发当中，预计商品房总建筑面积将超过100万平方米。 “这是迟到的序曲，”10年前最早进驻九堡的房产商们，总有不一样的感触，“九堡的房地产开发，其实是跟城西蒋村一起启动的。”明珠公寓、东部公寓等楼盘，便是那时候的产品。“九堡的房产开发从来没有停止过，但似乎也从来没有上过规模。”目前，九堡明珠公寓、东部公寓、锦江半岛、圆梦园等二手房，在市场的销售价格约6500~7000元/平方米左右，“如果这里的开发规模也跟蒋村一样，那现在二手房市场上的价格估计也不太好说了。” 城市东扩带来的变迁 迟到、配套先于房产……类似的词汇，屡屡出现于不同人的口中，也不能不令人们感到好奇：九堡，究竟是怎么样的一个地方？“杭州市重要的交通枢纽。”旅游房产有关人士如此表述他们的理解，九堡作为未来城市两大核心区块（新武林商圈、钱江新城）、两大副城（临平副城、下沙副城）之间的中心地带，是连接这些区块的重要枢纽，东至下沙,北至临平，西面有艮山东路、杭海路、德胜快速路到杭州主城区，南面即至钱江新城，过钱江二桥可至萧山区。“这种位置，很容易随城市的变迁，让位置感和重要性发生翻天覆地的变化。”于是，当“城市东扩”这个重大城市战略规划变成实践后，九堡的重要性立刻显示了出来。“未来，这里不仅能吸引在市中心、下沙工作的人们，还能吸到临平、萧山、滨江一带工作的人们。” 我们曾在非上下班时间，对九堡的距离进行过实测。从武林广场出发抵达九堡，自备车约15分钟，乘坐公交车在非高峰时段耗时约25分钟。公交线路也非常方便，有309、K509、325、K205等，约达8-10条之多，分别通到艮山门、武林广场、郭东园巷等，票价在1－4元，等候时间一般在10－15分钟，且全天24小时都有公交车经过。而小巴中巴更多，白天一般每5分钟就有一辆。 杭州的轨道交通线网出来后，九堡在交通枢纽上的地位更加巩固。九堡是地铁1号线一期工程重要的节点之一，将是首批建成地铁站，初步规划2010年完工。地铁1号线是一条“Y”状半环形骨干线；一期工程，从滨江站到九堡东站，线路长22.4公里；二期工程由三部分组成，分别是九堡东站至下沙、九堡东站至临平、滨江站至萧山湘湖，线路长度为30公里。 不仅如此，随着新武林商圈的逐步旺盛、下沙大学城纷纷入住、临平逐渐融入大杭州，德胜路东西快速路贯通、地铁一号线一期工程开通等利好兑现，九堡东部城市和交通网络更为繁荣和便捷。 各项配套抢先一步入驻 这样的位置，让九堡成为居住中心变得轻而易举。杭州市的规划，便把九堡定格在了大型居住区。除了九堡，加上规划中的松合地区将居住近9万人；西边有规划的笕桥地区，将居住近5万人；西北有丁桥大型居住区，将居住约10万人；北面更远些是计划居住10万人的广厦天都城。粗粗一算，未来包括九堡在内的杭城东北区域将形成近40万人口的居住区，而九堡正处于该区域的中心位置，势必成为未来城市的热点地区之一。 不过，较之居住中心而言，在九堡，先行的是大型商业设施、公共配套等。据悉，杭州市高速公路长途客运中心已于2003年开工建设，预计将于2006年投入使用；九沙大道已经建设完成约1000米以上，艮山东路的拓宽工作正在进行。 同时，九堡区块还将建设杭州档次最高、面积最大、功能最全的服装城———中国四季青服装交易中心。先期启动的一期服装交易区块规划总面积756亩，坐落在九堡镇内。交易中心规划二期可利用土地1135亩，另有后备物流发展用地3336亩。交易中心建成后，总计面积达5227亩，将成为名副其实的商业航母。本项规划，不仅使得九堡在未来将承担全国性商贸中心的角色，也将会为九堡带来大量的居住人口和就业人口。 去过九堡的人，也会对现在已经非常完备的一些配套产生浓厚兴趣。麦德龙、百安居的就近新建，杭州陶瓷品市场的迁入，将九堡-下沙沿线形成独具特色的商业地带，形成名车一条街。区域内有多个中学、小学和幼儿园，下沙大学城也近在咫尺。 绿化景观也是该区域所强调的，主要道路如九沙大道、世纪大道等两侧均有100米甚至200米的绿化带。此外拥有30米绿化带的景观河道———和睦港，仅河道两侧就可享受绿化面积达2.5万平方米。 钱江新城的生活保障 如果说，下沙的开发把九堡直接带向了交通枢纽的地位，那么，钱江新城却是把九堡的建设、开发和房地产市场带向了一个更新的阶段。于是，谈九堡，钱江新城也是一个不可不提的话题。“作为紧邻钱江新城的一个集中居住区，九堡将为钱江新城的发展提供重要的生活保障。”在业内，这样的论调时常被提起。 按规划，建设中的钱江新城是未来杭州城市新中心和中央商务区，重点发展现代金融、商务会展、信息服务、文化旅游等高层次第三产业，它将成为杭州的金融、商贸、会议、会展、文化、旅游中心。杭州市政府行政中心、大剧院、会展中心、博物馆、妇女活动中心、棋院、市民广场、音乐广场等一大批标志性建筑将在这里建成。这些，一则让四季青服饰城的地址直接移向了九堡；二则，也让九堡作为钱江新城的辐射区域，变得机遇无穷。 “从组团发展的角度出发，九堡又设计了更多的产业支持。”在九堡北部区域，西子奥的斯、华日、杭派服装新型产业园区等产业，正努力开始为这一区域提供庞大的产业支持。 九堡的房地产市场，正是在这种种的变化中，拉开了序幕

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算起来，九堡是杭州比较早建设商品房的区块，只是它没有像城西那样自然发展成为居住热点区块。但这两年九堡开始引起购房者的关注。先是地铁效应，九堡是地铁1号线中4个换乘枢纽之一，根据规划，设在汽车客运中心南侧、九沙大道北侧的九堡东站，是最先开通的路段。

然后是楼盘项目“店多隆市”。从去年年底，直至今年，九堡有7宗住宅地块成功拍卖，预计商品房总建筑面积将超过100万平方米。九堡，这块沉寂多年的土地，随着杭州“城市东扩”的实施，终于开始显现出蕴藏的活力。

[九堡东至下沙，北至临平，西面有艮山东路、杭海路、德胜快速路到杭州主城区，南面即至钱江新城，过钱江二桥可至萧山区。作为未来城市两大核心区块、两大副城之间的中心地带，九堡也是连接这些区块的枢纽。]

交通线路多，出入很方便

从武林广场出发抵达九堡，自备车约15分钟，乘坐公交车在非高峰时段耗时约25分钟。九堡的现有公共交通非常方便，公交线路主要有309、K509、325、K205等，达8~10条之多，分别通往艮山门、武林广场、郭东园巷等，票价在1~4元，等候时间一般在10~15分钟，且全天24小时都有公交车经过。而小巴、中巴更多，白天一般每5分钟就有一辆。

杭州未来的轨道交通线网将由8条轨道线路构成，总长度278公里，设154座车站。九堡是地铁1号线一期工程重要的节点之一，将是首批建成的地铁站，初步规划2010年完工。地铁1号线是一条“Y”状半环形骨干线；一期工程，从滨江站到九堡东站，线路长22.4公里；二期工程由三部分组成，分别是九堡东站至下沙、九堡东站至临平、滨江站至萧山湘湖，线路长度为30公里。

随着德胜路东西快速路贯通、地铁一号线一期工程开通等利好兑现，九堡东部城市和交通网络将更为繁荣和便捷。

[九堡的杭州客运中心站建成后，日人流量将达到10万人次，而根据规划，九堡还将建全国的四季青服装市场。商业的配套，人气的支持，未来的九堡将是一个更适合生活的区域。]

新居住中心，配套更完善

九堡是杭州市重点建设的经济适用房居住区，东边有下沙大型居住区，其中规划中的松合地区将居住近9万人；西边有规划的笕桥地区，规划居住人口近5万人；西北有丁桥大型居住区，规划居住人口约10万人；北面更远些是规划居住10万人的广厦天都城。保守估计，未来包括九堡在内的杭城东北区域将形成近40万人口的居住区，而九堡正处于该区域的中心位置，势必成为未来城市的热点地区之一。

商业配套是目前九堡比较薄弱的一环，但在九堡的规划中，有两个大型的商业项目，一是杭州未来的高速公路长途客运中心站；二是中国四季青服装交易中心。

杭州市高速公路长途客运中心已于2003年开工建设，预计将于2006年下半年投入使用；九沙大道已经建设完成约1000米以上，艮山东路的拓宽工作也正在进行。

九堡还将建设杭州档次最高、面积最大、功能最全的服装城——中国四季青服装交易中心。先期启动的一期服装交易区块规划总面积756亩，坐落在九堡镇内。交易中心规划二期可利用土地1135亩，另有后备物流发展用地3336亩。交易中心建成后，总计面积达5227亩，将成为名副其实的商业航母，据了解，目前基本确定搬迁的市场有华茂鞋城、兴合服饰城、电力服饰城等。

麦德龙、百安居的就近新建，杭州陶瓷品市场的迁入，将在九堡—下沙沿线形成独具特色的商业地带；九堡的主要道路如九沙大道、世纪大道等两侧均有100多米的绿化带；此外拥有30米绿化带的景观河道——和睦港，仅河道两侧就可享受绿化面积达2.5万平方米。

这一切，都让九堡具备了发展成为一个成熟居住区的外在条件。

[今年5月，金海·香槟湾以6198元/平方米的均价开盘，一开盘就赢得了出色的销售业绩，也提升了江干板块的成交量。由此也可以预见，“经济+实用”也将成为九堡区块房产的主流定位。]

九堡房产，店多隆市

关心杭州土地招投标的人会发现，从今年以来，土地供应慢慢在向九堡区块集中，这一现象从去年以来已逐渐开始显现，但今年表现得更为明显。据杭州市国土资源局有关负责人介绍，随着旧城改造和拆迁的减缓，杭州市的土地供应量已越来越少。而九堡大型居住区规划的出台，使这一区域有可能成为杭州土地供应量相对集中的区域，杭州楼市将出现新的住宅供应聚集区。

事实上，九堡正在成为杭州“城市东扩”的排头兵。首先启动的是经济适用房。杭州目前最大规模的经济适用房小区——“新江花园”，首期区块已于2003年开工，将于2006年年底前完工，总建筑面积16万平方米，约有2000余户。

然后跟进的是普通商品房。由于这个区域便捷的交通和已有良好的居住配套，引起了众多知名房产企业进入，这都有利于提升九堡区域的商品房品质。九堡的商品房用地从2004年11月份开始出让以来，前后已有七块土地成功出让，而且，九堡还将陆续推出新的商品房用地。

与原先的城西，现在的三墩、闲林区域不同，九堡是一个先有配套后有房产开发的区块。九堡一带有不少已开发的小区，如明珠公寓、东都公寓、锦江半岛、圆梦园等，二手房的售价较之去年已有较大涨幅，目前多在7000元/平方米左右。开发于1997年左右的九堡明珠公寓、东部公寓现售价在6800~7200元/平方米，在今年销售的绿苑晨光均价在7200/平方米左右。

更受关注的是新建商品房。目前九堡已有10多个住宅项目，包括宋都、旅游、美达、绿城、耀江、康恒、名城、金海等。如预料的那样，九堡同样选择了低价入市。今年5月，金海·香槟湾以6198元/平方米的均价开盘，一开盘就赢得了出色的销售业绩，也提升了江干板块的成交量。

据了解，旅游·红苹果九月份也将开盘。从今年下半年开始，江干区的九堡板块将开始逐渐放量，预计供应量将会直线上升。而从已经销售的晨光绿苑、金海·香滨湾看，走的都是实惠路线，可以预见，这也将成为九堡区块房产的主流定位。

昌黎君

控制性规划（是规划局网站下栽后拼装而成的）

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[此贴子已经被作者于2007-8-5 15:42:39编辑过]

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QUOTE:

以下是引用旺旺雪在2007-8-5 9:23:00的发言：

■沿江大道

位于钱塘江江堤北面，中间间隔草皮斜坡和景观游步道；

全长12.2公里，其中运河段1.8公里，钱江新城二期扩容段4.4公里，江干段3公里，下沙段3公里；

部分道路车辆改走地下，在三堡船闸将建运河大桥通过；

道路规划宽度为30米，双向4车道；投资18个亿，预计2008年底完成。

除了承担交通纽带的功能，沿江大道还是一条休闲、景观大道，将保持大部分沿江景观带的连续性、休闲观赏性。

■钱江东路建成后

杭海路将被废除

规划中，今后在沿江大道北面，还将建设一条城市主干道———钱江东路，西接钱江路，东与艮山东路相交，将和沿江大道共同组成沟通杭州东部东西向的交通纽带。

钱江东路计划明年开工，2010年建成。届时，东西向的杭海路将被废除，原有路基上将改建商务楼和住宅区

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　　日前，坊间关注度极高的万科·魅力之城，放出即将开盘的消息。预计开盘均价为7100元/平方米的魅力之城，由于是地产大鳄万科在杭的首个项目，所以一直备受关注。而旅游红苹果在地铁的开工声中，顺势推出了传说已久的X户型，4月8日开盘当天预定出72套。之前不久，中国四季青服装交易中心在九堡举行开工庆典，其中杭州国际服装城也同时开工亮相。

　　随着四季青迁移带来的“多米诺骨牌”效应，以地产大鳄在九堡开盘带动的地铁房产眼球效应开始显现，以及产业的全面启动，那个曾经不温不火的九堡区块，迅速成为杭州楼市新热点。

　　在售楼盘卖得不错

　　围绕着地铁九堡站，总共有16个房产项目正在启动中，其中住宅开发面积最大的，是位于九堡站正南面1000米左右的经济适用房区块。除此之外，红苹果和魅力之城是两个比较热的楼盘。

　　上周末，旅游·红苹果终于推出了创新X户型：主力面积在130平方米左右，三房，跃层、客厅挑空5.8米。红苹果的5号楼整幢都是这种跃层，共为25层，总共100套。在高层住宅得房率相对低的情况下，X户型的得房率优势十分明显，三房建筑面积虽不大，室内空间却不小。

　　而万科魅力之城与规划中的地铁站点遥遥相望，位于九堡站点的西北面，距地铁站点约1.8公里，项目总占地约126亩，总建筑面积约19万平方米，由多幢小高层、高层以及点式高层形成四大居住组团，绿化率达30%。即将开盘的8号、9号楼为两幢高层，共计约180套房源。

　　业内人士认为，地铁不仅会给九堡的住户带来便利，而万科魅力之城的开盘，更会给九堡站点及周边土地和物业带来巨大的升值空间。据不完全统计，不包括未出售的地块，九堡站周边将有200余万平方米住宅受益。

　　专业服装市场带旺人气

　　作为全国最大的服装交易市场，杭州四季青服装市场在享誉全国的同时，也直接带动了市场所在的城市区域，尤其是杭海路一带。旅游红苹果、魅力之城等楼盘日前相继接待了不少前来咨询楼盘商铺信息的投资者，其中不少都是四季青的老板们。

　　新的中国四季青服装交易中心位于杭州九堡，占地面积5200余亩，分为服装交易和仓储物流两块。服装交易区面积为2000余亩，新开工的一期项目总用地361亩，共有6幢单体建筑，其中5幢为专业市场、1幢酒店式商务用房，建筑总面积为50.49万平方米。

　　中侨实业发展(杭州)有限公司负责开发专业市场中的国际馆，初步命名为杭州国际服装城。据中侨实业董事长姜际春介绍，杭州国际服装城总建筑面积7.3万平方米，共6层，采用世界领先的商业内空间设计：大面积阳光中庭、商业T型演示台、品牌展区为新品发布提供最佳展示；设计师走廊、时尚咨询平台同步发行国际前沿时尚。作为四季青市场的升级换代版，其现代化设施包括：中央空调、观光电梯、停车场、仓库、客货梯系统、监控系统、网上交易平台、有线电视系统、同声传译系统、电子导购系统等设备，为国内外品牌、国内外市场的对接提供最佳的窗口、最理想的流通环境。它将成为中国四季青服装交易中心最具时尚魅力的国际服装资讯发布中心、国内外服装品牌交流中心、中国服装品牌的交易集散中心。

　　随着中国四季青服装交易市场入驻九堡，四季青强大的辐射力所成就的“多米诺骨牌”效应，将给九堡的商铺和住宅市场带来翻天覆地的影响。

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2006年初，房产大鳄“万科”的进驻，6月份，杭州市委、市政府投入1500亿元决战东部战略的提出，德胜快速路东线的建成通车，地铁一号线站点的公布、九堡地铁站的开工建设等等一系列利好消息，使前几年默默无闻的九堡区域几乎一夜间崛起，特别是2005年金海·香槟湾的一炮走红，2006年9月16日开盘的旅游·红苹果的持续热销，让人们对这块曾被忽视的区域刮目相看；而绿城、万科、滨江、美达、宋都、名城等品牌房企的争先入驻，更是令业内外对其未来走势充满了期待。那么大家最关心的房价在九堡区域有怎样的走势呢？对于目前均价为6800元/平方米的九堡楼市，会突破7000元大关吗？目前九堡区域楼市供不应求的局面会得到有效缓解吗？

　　先来分析一下九堡区域2005年以来房价的走势，2005年初开盘的晨光绿苑、圆梦园均价为4500元/平方米，5月份开盘的金海·香槟湾均价为5800元/平方米，到了2006年6月份，金海·香槟湾达到了6500元/平方米，且无房可售，2006年9月份个性化楼盘红苹果开盘时均价为6800元/平方米，目前销售率达90%以上，短短一年多一点的时间里，九堡区域的房价由4500元上升到6800元，增长幅度近50%；2007年5月份房产大鳄万科在杭的第一个房产项目九堡魅力之城的开盘，金海·香槟湾、红苹果的陆续推出新房源，相信九堡区域更会让购房者、业内外刮目相看，房产上涨就会是必然的趋势。

　　再研究一下目前九堡区域楼盘的供需状况。目前九堡区域的在售楼盘只有3个，圆梦园、晨光绿苑为两个尾盘，只有极少量的在售楼盘，目前大家熟悉的楼盘只有红苹果一个楼盘在售，销售均价为6800元/平方米；据统计，九堡区域目前在售的楼盘面积只有1.5万平方米，与下沙区域的30万平方米、滨江区域80万平方米的可售房源相比简直就是微乎其微，可以说供应不足是九堡区域楼盘的主要特征。从九堡区域的成交情况来看，据21世纪不动产市场研究中心统计，九堡区域近几个月的平均月成交量在1.5万-2万平方米之间，鉴于九堡区域目前较多的利好消息，按目前的销售状态推算，九堡区域近一个月后供不应求的状态将更加严重，目前九堡区域的均价为6800元/平方米，根据市场经济的一般规律，供不应求，价格必然上涨，九堡区域房价突破7000元/平方米估计指日可待。

　　在杭城楼市供应充足的整体情况下，九堡区域为什么会出现供不应求的局面呢？九堡区域经济型户型与合理的价格是购房者选择九堡的主要原因，首先是在九堡区域买房的购房人群以在杭州工作几年的工薪族为主，他们年龄一般在25-40岁，资金实力不是很强，购买目的以婚房和改善型住房为主，市中心普遍在万元以上的价格使这群购房者普遍承受不起。二是在可供选择的城郊接合处的购房区域，九堡区域较多的利好，特别是政府的大力支持，具备投资与居住双重价值，成为较多购房者的首选。

　　再来看一下近期九堡区域楼盘的潜在供应情况，5月初即将开盘的万科魅力之城将推出一期的1、3号楼共200余户1.8万平方米，户型均为88平方米的两房两厅一卫；邻近地铁站点的金海·香槟湾于5月份即将推出的二期7、8、9幢171套房源共2.65万平方米，户型以三房、四房为主，面积在131-287平方米左右；红苹果近期将推出5号楼总户数100户全复式高层，主力户型在115.9平方米至131平方米之间，可售面积近1.2万平方米。由此可见九堡区域将有近5.65万平方米的可售房源开盘，与城北、城西今年将大量推出房源相比，九堡区域的潜在供应量是比较少的。按目前九堡区域平均的销售速度，估计这三个楼盘共推出的近5.65万平方米的可售房源在开盘后的3-5个月内将会有90%被消化，由此可以预计短期内九堡区域供不应求的现象将得不到有效缓解。从长期来看，伴随着万科魅力之城、香槟湾的陆续推盘与九月庭院、春江绿岛等新盘的开盘，估计长期来看，九堡的供应量在50万平方米以上，2-3年后九堡区域的供应状况将得到有效缓解。

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第一篇  已经成熟的二手房楼盘

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                       东  都  公  寓

  位于杭州市江干区九堡镇杭海路792号，处于杭海路与艮山东路交汇处,交通非常方便,2000年建造、户型不错（户型50多到110方、有不少小三房）、环境还行、地理位置好离地铁口400米、目前卖7500~8000左右。总的小区约500套住宅，停车位280个，均为多层住宅。入住率比较高约70%以上。生活配套方便，物业管理还行，费用较底。

   小区的住户多数是在市里或下沙上班的白领，年龄25~40岁居多，小孩很多，双胞胎就7、8对。每天小区休闲、游玩的人很多。

    另外告诉想买这里二手房的朋友，因为小区靠两条道路。千万别买沿街的--很吵的。里面很安静。

  

[此贴子已经被作者于2007-8-6 9:43:32编辑过]

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这是在4楼拍的小区前面的现状。目前还是农民房居多，最远处是圆梦园小区。天气好的时候可以看到江和江对岸的建筑。

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偶买的那套房子单元口

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