戈雅公寓实地考察报告

杭萧钢构 · 发表于 2006-3-13 11:37

前天经不住开发商多次短信“邀请”，去戈雅公寓实地考察了一下，汇报如下：
1、 地方在萧山闻堰镇，距杭州<st1:chmetcnv w:st="on" TCSC="0" NumberType="1" Negative="False" HasSpace="False" SourceValue="15" UnitName="公里">15公里</st1:chmetcnv>，总建筑面积约40万方，由高层、多层和排屋组成。目前即将开盘的是靠马路的多层。
2、 边上有三江花园05年交房，二手房均价在4500左右；新开楼盘有湘湖人家，均价在4300左右。
3、 戈雅以西班牙风格作为主要卖点，立面全部采用黄色涂料，视觉上较好。但涂料质量不敢恭维，居然只刷一遍而不是横竖两道的，造成墙面因此不太平整。施工质量一般，大部分多层建筑都采用造价便宜的砖混结构（采用这种结构的三江花园富春苑曾经发生房子摇晃事件，媒体有报道）。
4、 户型一般，楼间距太小，居住舒适度受影响，同时，沿江全部是高层，因此多层部分全部没有任何江景资源，这与三江花园和下半年开盘的西子郁金香岸形成反差。
5、 从区位价值来说，比中谷湘湖人家要差，毕竟人家是万达路边上，直接对接时代大道（预计一年后通车）上高架的，而戈雅的主干道只有省道（万达路）一条，以其距杭州的远路程和不方便的交通来说，必须配家轿，否则免谈。
6、 该版块配套最好的是三江花园后续地块，居闻堰镇中心位置，而戈雅周边没有任何配套，恐怕连买菜都没有地方买，更不用说什么看病、上学什么的。这是个极大的问题。
7、 因为属于萧山，生活成本偏高（电视、电信、煤气等采用萧山标准）。
8、 边上紧挨着大型化工厂――龙山化工厂，都说要搬，但不知道在猴年马月，整天浓烟滚滚、气味刺鼻，实在是一大硬伤。
9、 从大的区位价值来说，闻堰版块大致与闲林、下沙类似，互有长短，而这两个地方的房价也刚好在4500左右。因此，从总的情况来说，戈雅的开盘均价应在4500－4800之间，高了就不值了。考虑到杭州房价今年必然处于下降通道中（接下来以所谓“震撼价”面市的楼盘将越来越多），售楼小姐说的5200均价明显偏高。
10、 最后补充一点，通和的股东金信已经亏空30多个亿之巨，因此被广厦接盘，这对通和的资金链造成了极大影响。但由于市场的低迷，只能慢慢做成了嫁不出去的“老姑娘”――现房准现房，而且仍然迟迟不敢开盘，原定的交房时间竟然已经被推迟了半年之久。这令人对其今后的前景产生疑虑。
结论：戈雅的外观较好，但区位及前景堪忧，房子的实用性不强，配套成问题，本身质量一般，适合第二套购房并有私家车的业主列入考虑范围，但价格以不超过4800为宜。另外，如果要买，最好请专业人士前去详细调查一下，尽管已经成了准现房，但还在有些问题可以看出来的。

大刀向鬼子砍去 · 发表于 2006-3-13 12:52

占个沙发先！
楼主有此地块和此楼盘更详细的说明么?[em08]

smart23 · 发表于 2006-3-13 13:45

这个地方, 抛开价格不说, 配套是个很麻烦的问题.

brightsun · 发表于 2006-3-13 20:05

楼主评说得很到位，本人同意。

etianyu · 发表于 2006-3-13 20:56

这种鬼地方也要5000千一平方，我从小在那边大起来的，因为有龙山化工厂和电化总厂在边上，空气很差周边环境差又没有配套设施，杭州人会到这去买房子？？在电化厂和龙山化工厂边上在得癌症的机会要高很多，不信你到那边去问问。

灯火阑珊 · 发表于 2006-3-13 21:09

说得不错，
不过纠正几点吧：
一、戈雅公寓与湘湖人家应该没有什么可比性，湘湖人家应该是闻堰版块的另一区块了。给购买人的感觉是比弋雅公寓要远得多。
同隔壁的三江花园和下半年开盘的郁金香岸是有一定可比性，同时可比的还有一桥西的几个楼盘的定价也可以作为参照值。其开盘价格在三江花园和一桥西的几个楼盘之间的价位，总体来说还是比较客观的。但是有点不厚道的地方是：投石问路的是沿万达路的几幢房，这在房产形势好的时候可以为后开的位置好的幢数提价打基础，现在是楼市形式不咋样，这样做法很可能会弄巧成绌，尽管个人觉得其靠万达路的几幢的定价还是适中，但是既然要买此楼盘的。人家宁可多花钱买里面的，因此可能会造成销售不畅，造成信心失落。
二、从价格和区位上看，应该是同三江花园基本持平且稍高，三江花园临江近，且世纪大道造好后。从市里到三江花园的时间应该比到戈雅花得更少，同时三江花园配套比戈雅的要好。再加上戈雅还要受龙山化工的影响，从楼盘本身来看，戈雅要比三江花园好上不少，综合得分，应是比三江花园价稍高。三江花园的价格，据我了解，与楼主的了解有所出入，05年交房的三江花园这批是三期，属于三江花园中最差的那一批，这批房子现在在市场上的价格会有4500左右，当时购买时的价格却是最高，因为临万达路，且是高层，三江花园中的多层价格基本在5000左右，因为戈雅沿万达路开的那批卖5200也是可行的，再同一桥西的几个楼盘的价格比较来看，现在一桥西的楼盘价格基本在6500-7000之间，而如果世纪大道开通，至市里的距离、时间两者相差不多，只是心理距离上的距离差异而己，当然从配套还有区块成熟度及受众接受度角度来看，戈雅是比不上一桥西的楼盘。因此相差1000多的价格是正常的。也是受众可以承受的。
综上所述，戈雅的定价还是比较客观，但是销售的策略会有问题。

[此贴子已经被作者于2006-3-13 21:12:35编辑过]

杭萧钢构 · 发表于 2006-3-17 15:16

<DIV class=quote>以下是引用灯火阑珊在2006-3-13 21:09:47的发言：

说得不错，
不过纠正几点吧：
一、戈雅公寓与湘湖人家应该没有什么可比性，湘湖人家应该是闻堰版块的另一区块了。给购买人的感觉是比弋雅公寓要远得多。
同隔壁的三江花园和下半年开盘的郁金香岸是有一定可比性，同时可比的还有一桥西的几个楼盘的定价也可以作为参照值。其开盘价格在三江花园和一桥西的几个楼盘之间的价位，总体来说还是比较客观的。但是有点不厚道的地方是：投石问路的是沿万达路的几幢房，这在房产形势好的时候可以为后开的位置好的幢数提价打基础，现在是楼市形式不咋样，这样做法很可能会弄巧成绌，尽管个人觉得其靠万达路的几幢的定价还是适中，但是既然要买此楼盘的。人家宁可多花钱买里面的，因此可能会造成销售不畅，造成信心失落。
二、从价格和区位上看，应该是同三江花园基本持平且稍高，三江花园临江近，且世纪大道造好后。从市里到三江花园的时间应该比到戈雅花得更少，同时三江花园配套比戈雅的要好。再加上戈雅还要受龙山化工的影响，从楼盘本身来看，戈雅要比三江花园好上不少，综合得分，应是比三江花园价稍高。三江花园的价格，据我了解，与楼主的了解有所出入，05年交房的三江花园这批是三期，属于三江花园中最差的那一批，这批房子现在在市场上的价格会有4500左右，当时购买时的价格却是最高，因为临万达路，且是高层，三江花园中的多层价格基本在5000左右，因为戈雅沿万达路开的那批卖5200也是可行的，再同一桥西的几个楼盘的价格比较来看，现在一桥西的楼盘价格基本在6500-7000之间，而如果世纪大道开通，至市里的距离、时间两者相差不多，只是心理距离上的距离差异而己，当然从配套还有区块成熟度及受众接受度角度来看，戈雅是比不上一桥西的楼盘。因此相差1000多的价格是正常的。也是受众可以承受的。
综上所述，戈雅的定价还是比较客观，但是销售的策略会有问题。
</DIV>
1、戈雅的交通其实并不如闻堰版块的其他楼盘的，从交通上说，最好的是湘湖人家，就在高架延伸线边上，其次是三江花园，戈雅最差，不信可以看看地图，也可以查一下该地区的规划。所谓的湘湖北路其实起码要8年后才会动，主干道只有川流不息（尤其是太多的大型重型工程车）、尘土飞扬的万达路。
2、从景观上说，三江花园和郁金香岸最好，南岸花城次之（内部有湖景），湘湖人家和戈雅最差，戈雅是有江景的，但都是高层建筑，会对多层建筑造成极大的景观上的压迫。
3、从配套上说，三江花园最好，湘湖人家次之（有靠近闻堰镇文体中心的优势），郁金香岸和戈雅最差，这不用多说。
4、从建筑品质上说，西子郁金香岸最好，三江花园和南岸花城次之，戈雅的立面很漂亮，但正因为过于讲究立面效果，造成很多不必要的面积浪费，阳台不像阳台的地方很多，除了放空调机位，恐怕没有其他用途。内部的建筑质量我这两天又专程去考察了一下，门窗、墙面有多处明显渗漏痕迹，内墙粉刷极不平整，与外面的景观材质形成鲜明反差（这也难怪，一般的消费者基本不考虑这些因素的），这是需要引起通和高度重视并大力整改的地方。
结论：现在的价格其实偏高了300－500左右，主要是出于“品牌”的考虑，开发商不太愿意自降身价，其实这也是一种在卖方市场多年形成的陋习。现在的市场是日趋理性的，高价并不就意味着高质量，消费者也逐渐比以前更懂行、更理性、更专业了，仅仅靠卖相好恐怕已经不能包打天下了。因此，在目前房价不可逆地向下滑行时，作为有40万方体量的项目，本人并不担心其一期的销售形势（毕竟推迟了这么长时间开盘，已经有比较多的客户积累了），但后续乏力是可以预见的，尤其是高层项目，如不加快进度，在西子高品质楼盘的挤压下，恐怕会陷入非常尴尬的境地：一方面，由于多层的价格已经抬得比较高，因此作为江景房的高层，价格更不可能下调；另一方面，西子的楼盘品质明显高于戈雅，一旦其突然采用低价入市（比如海天城之于梦琴湾）策略，则戈雅的日子将非常难过。
5、

彩色房子 · 发表于 2006-3-17 16:32

呵呵，偶也去看过的

王王木木 · 发表于 2006-3-18 00:22

我朋友的房子就在三江花园三期高层，并且已经入住，我和朋友也经常讨论周边楼盘的情况，楼主对三江花园的分析和我们的切身体会完全吻合，对戈雅的判断也和我们的观点不谋而合~！
另外，三江花园围墙外边的江边公园不知道大家去过没有，目前我估计是杭州独一无二的，饭后散步的感觉那是相当~~~~的好！！

[此贴子已经被作者于2006-3-18 0:23:53编辑过]

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