九堡跑盘日记（7.11）

愤怒的羊

(ZT) 杭州九堡板块在近两年来受到开发商和消费者的热捧。市场供应量今天年上半年位居杭州各区域板块首位。所以首次的跑盘计划就定在九堡板块，今天的行程安排如下：丽江公寓——万钧九月庭院——昆仑红苹果——名城左邻右舍——万科魅力之城。
今天一早起来便赶往公司，与小江（研究院的分析师）汇合后于9：10出发。在延安路口站台乘坐21路至庆丰村，然后换乘B1到艮山东路的杨公村站下，时间是从9：25——10：30，这样坐车显然是绕路行驶。下车后便往前走20米左右，对面便是左邻右舍项目，很显眼的四个字挂于其建筑物上，如图（1）。

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再往前走100米左右就是丽江公寓了，丽江公寓的海报在艮山东路边上显得特别的美丽，“杰力建设”醒目字样远处可见。对面便是昆仑红苹果项目，字如其名，红硕的大字立于空中，如图（2）。

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在跟山东路与兴安路交叉口是万钧九月庭院项目的走向，因为从西往东看过去，九月庭院项目是被红苹果项目遮住的，如图（3）。

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接着进去丽江公寓的销售展示中心，由于我们在拍摄一些场面，走走停停，故这一路走过来花了我们15分钟时间，展示中心正如大家的感觉一样：舒适、惬意、高雅。接着是访谈时间，访谈对象是浙江嘉和实业的胥经理，时间是从10：47开始，访谈的内容涉及项目、区域板块、整个宏观市场等。从对胥经理的访谈过程可以看出其观点独到、做事的态度等等，值得借鉴，比如在谈到项目风险时，当然她认为是没有什么风险，而且是看好市场和这个项目，当提到政府的宏观经济调控带来的风险时，她也说了，这对整个市场和开发商都有一定的风险，但是竟然是全部开发商面临的风险，那就不能作为项目风险了。同时也了解到丽江公寓将在9、10月份推出最后5幢楼，房源为500多套。访谈于11：45结束，刚好一个小时，接着去其项目现场看了了解了一下施工状况，如图（4、5、6）。

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在11：50左右我们开始往九月庭院走去，途中经过红苹果项目，顺便将其建筑工地施工状况拍摄下来，如图（7、8、9）。

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从艮山东路拐过去200米左右便到达九月庭院售楼处，由于自动大门坏了，保安赶过来开门，这时已经是12：10分左右。在售楼小姐向我们介绍了楼盘、户型情况后，我们一行5人带着安全帽去工地看房。我们去的是9幢楼，户型是117.6和121.9平米，进入工地，可以看到中央大绿洲的建设，9幢楼是景观较好的一幢，可以看到整个小区的布局和景观，电梯配比是2梯2户，底层是5.1米的架空，对面还有2幢楼尚未动工，1幢楼正在崛起，其他幢楼都快结顶了。其所谓的8幢点式建筑和2幢版式建筑已是出具规模了，如图（10）。

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接着就是去红苹果项目，项目已是尾期，工程已经结顶，于明年6月份交付。在到达其项目售楼处时时间是12：50。售楼人员向我们介绍了一下楼盘情况之后，我们便去看样板房，下图（11、12、13、14）即是红苹果项目的样板房。

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在看完红苹果项目之后，由于旁边是柏林公寓的项目，其建筑工地正在施工阶段，当然现场售楼中心尚未开启，所以我们就将其建筑工地的照片拍了几张，如图（15、16、17）。

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完后感觉真的很饿了，但是在吃饭之前还是先去看一下丽江公寓的样板房，丽江公寓是精装修房，而且据胥经理介绍，绿城的项目今后都是定位于精装修，这也是今后楼盘装修的趋势。选择的户型是103平米的2室2厅1卫，在他们介绍丽江公寓的样板房时，客厅和主卧很大，都是朝南的，相对来说卫生间有点小，北面是次卧和厨房，餐厅在中间。整个布局较合理，在进入里面时我就感觉很惬意，有家的感觉。
接下来是吃饭时间，1：30开始在各处找餐厅，终于在一个小区里面找到了一家很朴素的饭馆，而且仅有这一家，之前在去九月庭院的路上也有两家，但是环境真的是不能忍受。百货超市也是聊聊无几，周边的配套也很少，但这都是现状。九堡之所以会这么受追捧，就在于它的未来价值，因为九堡板块现在是一个成长型板块，随着板块规划的逐步实施，会慢慢的成熟。
饭后休息了20分钟左右，把上午的行程回顾一下，然后计划下午的行程，下午的计划是左邻右舍——魅力之城。计划完就直接出发了，那时太阳很大，我们就像行走在蒸笼里面，行走一段时间后，于2：30到达左邻右舍销售现场。由于在炎热的天气下烤了这么久，所以进去就感觉特别舒服。进去后我们找到韩飞韩经理，在说明我们的来意之后就开始访谈，访谈范围还是就项目方面、区域方面和宏观市场方面，访谈时间大概持续了50多分钟。在谈到项目产品定位、消费者消费心理把握方面，韩经理介绍说，本身这块地是在2004年拿的，而那时根本还不知道地铁在九堡的一个位置情况，而且在户型方面，也主要是主要集中在90平米以下的小户型，正迎合90/70政策，在区域选择方面当时没有考虑到地铁，而是主副城之间的连接，交通枢纽地位等的考虑；在对杭州楼市市场的看法上，也提到大家普遍认同的，即杭州是整个浙江的市场，浙江是一个发达省份，浙江人都青睐在杭州，在杭州买套房也是正常考虑，不仅如此，其他省市也会认同这个观点，也有概率选择在杭州置业，所以说杭州这个市场还是比较稳定的。在访谈完后，售楼人员向我们介绍了整个楼盘、户型情况，在九堡区域，经过我们测评的项目现在只有三个，即名城左邻右舍（A）、华鸿汇盛德堡（BBB）、万科魅力之城（AA），所以对左邻右舍项目是很了解的，也一直在关注。之后留了几张照片，如下图（18、19、20）。

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