选举中值得关注的问题

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独家调查：杭城物管行业冬天将至
www.zzhz.com.cn　 2008年08月12日 08:55:36 　住在杭州网
　　编者按：

　　7月下旬，九堡的海景城爆出了“物业管理真空20天”的新闻[详细<<<]。而在本网的业主家园里，不少网友发表了自己对小区物业管理的不满，有的甚至坚决要求更换物业公司。　进入本网业主家园<<<

　　杭州的物业管理公司怎么了？为什么业主与物管公司的矛盾总是化解不了？针对网友提供的几个存在物管问题的小区，本网记者深入行业内部进行了独立调查。

　　以下为本文核心提要：

　　物管“三座大山”：三金五险增加、CPI高涨、物权法削减收入

　　困境难解：物管费为何难涨价？

　　破解之道：从包干制过渡到“酬金制”

记者 李永生 见习记者 林娇

　　“如果任由目前的情势发展下去，可能很快就会引发杭州物管公司的撤退潮，目前已经出现了这样的苗头了，一些物管公司开始从小区撤出。”作为杭州物业管理行业协会的副会长，南都物业董事长韩芳女士面对行业出现的困境，不无忧虑。 [杭州：物业管理公司擅自撤出小区要受罚]

  
高楼建起 物管问题却愈见突出
　　“也许，目前杭州很多物管公司都存在生存的困难，需要得到政府部门和媒体的支持，才能走出困境。”韩芳说道。

　　问题的严重性在于，目前的物管困境似乎无解。

　　“酬金制是较好的解决办法之一，”中国物业管理协会常务理事、耀江物业董事长陈家豪认为。但同时，他也指出，在杭州实行酬金制还面临着很多客观的困难，还需要一个过程，短期内很难大面积推广。[相关阅读：“物管草案”引来串串问号>>>]　　

　　　物管“三座大山”：三金五险增加、CPI高涨、物权法削减收入

　　“物管是典型的劳动密集型行业，人员成本占整个成本支出的70%以上，”陈家豪告诉记者，去年出台的新劳动法对劳动密集型行业影响最大，物管行业受冲击严重。他告诉记者，近年来，因为CPI、最低工资上调等因素，物业管理的综合成本比五六年前上升了150%-160%左右，但大部分小区五六年来都没有涨过物管费。

  
本网资料照片：南岸晶都楼盘实景

　　“原先，物管企业基本不给保安交三金五险；新《劳动合同法》实施后，国家执法力度很大，这一块成本增加了不少。”韩芳给记者算了一笔账，表面上保安的月平均工资在1100-1200元之间，但好的物管公司为了留住员工，食堂和宿舍通常必不可少，再加上服装费、三金五险以及节假日福利等，综合算来，一个保安一年的成本大约在2.6万左右。

　　“新劳动法让我们增加了用工支出，CPI让我们增加了物管成本，而物权法则进一步削减了物管公司的经营性收益。”韩芳指出，一方面是成本和支出的不断增加，一方面是收益的减少，两相挤压，本来就“薄利”的物管公司变得无利可图，不堪重负，甚至入不敷出。

　　于是，为了盈利或生存，一些物管企业选择了减少保安人员，减少小区的日常维护内容或频次……来压缩成本。另外一些公司则选择从部分小区“撤退”，或战略转移。绿城物业光是2007年一年，就已经在外地撤出了六个小区。最新的消息是，绿城物业服务的南岸晶都，在明年6月份合约到期后，绿城物业将不再续约。

  
浙江耀江物业管理有限公司

　　南都物管的重心则选择了向盈利能力更强的高端物业和写字楼项目转移，韩芳告诉记者，近一年来，南都物业已经接手了不少写字楼项目，连绿城物管目前也在向写字楼大举进军。

　　绿城、南都、耀江都是国家一级资质的物业管理企业，目前已经形成了规模和品牌效应，日子相对来说还好过一些，还可以通过撤退或战略转移来以求自保，更多的物管企业则可能不得不面对“关门”的窘境，也就是韩芳所说的“撤退潮”。

　　撤退潮一旦发生，对物管和小区双方打击都是很大的。目前，杭州已经有小区因为老物管撤出，新物管没有接上，结果发生小区停水停电、设备瘫痪、垃圾堆积等“不和谐”事件。[实例阅读：九堡海景城物管真空20余天>>>]

　　继续阅读下页——困境难解：物管费很难“与时俱涨”

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困境难解：物管费为何难涨价？

　　对物管企业来讲，对抗CPI、新劳动法和物权法的最好办法是：涨价。这是最简单的道理，毕竟，如果能够涨价，所有增加的成本和支出都可以被消化。

　　但最简单的道理往往是最难做到的。因为涨价涉及到所有小区业主的切身利益，需要得到二分之一业主和拥有整个小区二分之一产权面积的业主的批准，对物管公司来说，涨价是一件很艰难的事情。杭州市物业管理协会某人士接受记者采访时表示，虽然业内希望调高物管费的呼声很高，但真正在计划涨价或者说涨价成功的却很少。

  
业主给南都物管发红包(本网资料照片)

　　“目前，很多杭州老百姓还没有很好地养成物管消费的概念，没有认识到，好的物管不但除了日常服务，还能让物业保值增值”，陈家豪认为，计划经济时代的住宅服务消费观念，影响了很多人对物业管理“为服务埋单”的认识，不少业主倾向于低成本的服务模式，即使降低一些服务水准也觉得不难接受。“尤其是中低档社区，这种情况更加明显”。

　　物管费涨不上去，物管企业为了维持正常运营，只好降低服务标准。但后者又导致了业主对物管企业的不满，最终引发小区物管困境。[相关阅读：业主拒交物管费为哪般>>>]

　　物管费难涨也跟物管公司的历史和现状有关。早期的物管公司大部分是从属于开发商的子公司，其成立之初的目的就不是赢利，而是服务于开发商的销售。“为了房子卖得好卖得快，开发商往往对业主承诺较低的物管费，较高的服务水准”，陈家豪认为，开发商只要将房价提高一点点，就完全足以补贴在物管费上的损失，这样做自然是对的，但在客观上却对物管行业的发展造成了非常不好的影响。对于那些没有开发商背景的物业公司来说，其目的本来是盈利赚钱，但却不得不面对一群天生以“亏钱”为使命的同行，物管行业尴尬现状可见。

　　而且，目前杭州整体物管费水平也偏低。韩芳告诉记者，在深圳和上海，普通住宅每月每平方米收3.5元-5元物管费是平均水平，即使是房价只有每平方米三五千元的中南地区，物管费一般也收到每月每平方米1.5元。而杭州现在执行的是2005年的标准，甲级物业管理收费是多层1.2元、高层1.4元，允许上下浮动20%。物管费偏低，又没有一个良好的“涨价机制”，当前物管所面临的困境，几乎没有办法可解。[相关调查：购新房免物业费能实现吗？>>>]

　　“也许，只有当行业危机发生，大量物管企业倒闭，很多小区突然面临短期没有物管的困境，当事各方遭遇切肤之痛，政府、媒体大面积介入，问题才会得到根本解决。”

　　“我现在只有鼓励员工，熬过冬天，春天就会等着我们。”作为杭州顶级物管公司之一的掌门人，韩芳也只有乐观地相信，如此南都物业才会得到更好的发展。

  
九堡海景城物管真空20余天


　　破解之道：从包干制过渡到“酬金制”

　　陈家豪认为，酬金制是解决当前和未来物管困境的良方：“除了涨价，还有一种解决办法，就是实行酬金制，物业管理公司拿固定的报酬，物管发生的成本和费用由全体业主承担。这样做的好处是，物管公司因为拿固定报酬，不需要承担用工成本上升、CPI上涨等风险，业主也消费得明明白白，并可以根据小区的实际需要，选择合适的菜单式服务。”

　　不过他自己也承认，目前，在杭州实行酬金制，时机还不够成熟，还很难普及，需要宣传推广。

　　“这种操作模式对于大多数业主来说相对陌生，一时半会还不会受到大家认可，要推行起来还有较大难度。”陈家豪认为，酬金制中因为涉及到大量的费用审批和审计，依赖于一个强有力的业委会组织，而这也是当前杭州乃至中国的社区所缺乏的。

　　目前，杭州多数物管公司采取的是包干制！

　　相关阅读： 《杭州市物业管理条例》公开征求修改意见<<<

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调查：九堡海景城物管真空20余天

“老管家”已被解聘 “新管家”难以接手

www.zzhz.com.cn　 2008年07月21日 17:37:45 　住在杭州网

与新物业公司所签合同已公告却迟迟不能履行，业主很气愤。 陈洋根 摄

　　“热了一整天，正准备冲个澡凉快一下，谁知刚抹上肥皂，竟停水了。”前天晚上9点多，九堡海景城小区突然停水，汤女士忙了一整天，浑身粘着汗，硬是没洗成澡。
　　“小区旧的物业走了，新的物业不来，停水了也没人管，小区已20多天没人打扫路面、清理垃圾了。”昨天，杭州市民汤女士打进12345寻求帮助。
　　停水12小时社区来救场
　　昨天下午，记者来到地处九堡的海景城，门口没有保安。
　　“昨晚我们全家都没洗澡，只能用毛巾沾点矿泉水擦擦。这么热的天停水，真要命。”
　　“我家小孩在外面玩了一身泥巴回来，我昨晚只能跑到别的小区要水洗澡，今天早上我要上班，连脸都没法洗。”小区门口，几名业主在抱怨。
　　据了解，直到昨天上午10点半，小区里的供水才恢复正常。小区为何停水？业主杨学清带记者来到小区的水塔跟前。水塔近8米高，有些陈旧，表面的油漆已大片脱落。走进去后发现，底下3台水泵并排放着，墙面上，积水的痕迹仍依稀可见。
　　“其中两台水泵已烧坏，这个小区366户人家的供水，就靠这一台撑着。”杨学清指着其中一台水泵说，“水管会漏水，过一段时间就需要有人把水排掉。要不然，积水会漫过水泵，电机会烧坏的。”
　　如今，这个小区已20多天没物管，水泵也漏了20来天水，积起来的水足有80厘米。唯一的水泵烧坏了，第二天早上，社区派人修好。　　
　　门口无保安大门敞开着
　　海景城原来的物管公司——海天物业，已从7月1日撤出小区，新的物业公司没来接管，小区物管已“真空”20多天。
　　记者看到，原来24小时值班的物管办公室已人去楼空，闲置的桌椅成了小孩们玩捉迷藏的道具。
　　由于地段安宁，加上超过50%的绿化，小区曾是每个业主的骄傲。但如今，路边的植被因太久没人浇灌而变得枯黄，落叶飘满小区的道路，鲜花早已被杂草代替。路面上，垃圾袋随意堆在一边，汽车也散乱地停放着。
　　居民们告诉记者，20多天来，因没有保安，小区大门一直敞开着，连着10多辆车子被人刮花了。刚开始的10来天里，小区里连盏亮的路灯也没有，一到晚上就漆黑一片，居民们想到外面乘凉都不敢。
　　“以前的物业虽然管得一般，但起码把地扫干净了，门有人看着，可现在……我们也不要求这么多，只要有人来管就行。”今年60多岁的业主石先生的一番话，说得居民们直点头。　
　　业主望早日回归安宁生活
　　小区原来的海天物业公司是2003年成立的。海景物业委会应主任告诉记者，海天物业的保安、保洁、绿化工，没经过专业的培训和管理，服务一直让居民不满。业委会通过法律程序解聘了海天物业，与交运物管公司签了合同。可在7月1日的新旧物管交接上，又出现了问题。
　　“原物管公司的财务问题还没理清，还有25万多元的物业费和水电费没收上来。再加上，原公司提出要新接手的物业公司聘用原公司的15个劳动力。”应主任说，这两个问题是目前新旧物业公司无法顺利交接的关键。
　　海天物业公司张经理告诉记者，海景城没有一户一表，小区里的水、电、煤，全部都是物业公司先垫付，然后再向每家每户收。时间一长，部分业主拖欠物业费与水电费，累计起来，没缴的物管费16万元多没收上来，水和煤气费也有将近10万元的账。
　　“这些钱，我们是一定要收上来的。之前跟新的物业提了3个方案，一是让他们先垫出来，再自己收；二是我们写个委托书，新的物业收起来，给我；三是我们自己来收。可都被他们否决了。”张经理很无奈，也不知该怎么办。
　　目前，九堡镇政府和相关政府职能部门，已介入协调处理此事。天气越来越热，海景城花园小区的住户希望，事情能早日得到妥善解决，还他们安宁生活。

美丽家园

韩芳领导：你的年薪多少呀？是否一直没变？整天辛辛苦苦为业主服务的一线员工的薪酬偏低是事实。据物服人员反应，业主交的物管费很大一部分被“南都”截留了，支付给了老总、副总、主任等等企业的高管层。真正用于支付“直接服务于业主的员工”的工资费不多。高管们一月或几个月或一年驾临一次“指导工作”，几十万一年拿拿，员工们每天辛辛苦苦保洁、保安、保绿化一、两万一年拿拿。员工们工资低了，干活不卖力，或三心二意。物管公司的领导于是大喊“物管费低了，人员不稳定，影响服务质量。”业主们也应该大声疾呼：我们交的物管费不知化到哪里去了？

金猴

物业公司的底层员工工资待遇的确是太低了。

断点722

商人都是无利不起早的。韩某人无利可图，跑的不要太快哦，难道做倒背钱铜的事情啊，还在这里叫什么叫，物管费太低，低你可以放弃不做的，舍得吗？底层是可怜的。

金猴

一家私营企业合理的盈利是应该的，但是不能保证员工的待遇不能保证对客户的服务质量那是万万不应该的。只要保证了对我们的服务质量哪怕你只是找了一个员工来为我们服务那也是你的本事。

wqxd

不知业委会是否做好防范可能出现的混乱，但我们大家得做好思想准备。

杭金头

南都原先是推托业主委员会没有成立，现在是抱怨物管费太低，今后不知道又要找什么样的理由？有些媒体还会相信鳄鱼的眼泪！要么就是篇有偿新闻！

秋雪业主

原帖由 wqxd 于 2008-8-18 16:54 发表
不知业委会是否做好防范可能出现的混乱，但我们大家得做好思想准备。

你是想说明什么问题?

黄鱼儿

:L

相亲相爱一家人

我们小区不会也出现这样吧？

相亲相爱一家人

如果这样的话  只有卖房子了

畜生比人多

妈的，大不了卖房了。
不过谁他娘的让我房价卖不上去老子和他急。

船上的猴

    拒绝恐吓

畜生比人多

你说谁呢

金猴

业委会针对上述可能出现的情况已经和南都物业正式有个会议纪要，其中一项内容就涉及到上面业主担心的问题。南都的答复：南都承诺如果解聘他们会继续服务2个月到我们新的物业正式接受。

反正没人理

做事体难的，义务的都要有这么多非议，这年头做什么都难啊

反正没人理

正所谓人言可谓，人心难测，百姓百姓百条心。

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原帖由 金猴 于 2008-8-19 09:12 发表
业委会针对上述可能出现的情况已经和南都物业正式有个会议纪要，其中一项内容就涉及到上面业主担心的问题。南都的答复：南都承诺如果解聘他们会继续服务2个月到我们新的物业正式接受。

2个月以后呢？
看看一个简单的解聘/续聘从公示到表决要多长时间、出现了多少问题？能否成功尚未知呢？解聘后新的物业公司招标选举恐怕就远远没这摸简单啦吗？还是把问题设想复杂点吧，因为除去正常的不同意见不同利益诉求难以协调统一以外，还有许多别有用心的人要捣乱，这是肯定的

船上的猴

我是读了楼上的文章有点被人恐吓的味道,没说你呢,