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与顾问、楼道单元长、部分业主沟通会的情况介绍
会议时间：2008年8月16日 20：20---22：10
会议地点：云顶会所一楼会议室
出席人员：华庭云顶第二届业主委员会委员（以下简称业委会）：
严胜（女） 女）汤晓青（男） 周军（男） 徐郁（男）
及业委会秘书长：施奎玲 （女）
华庭云顶第二届业主委员会顾问及楼道单元长：
名单（略）
华庭云顶小区业主：
名单（略）
会议主题：１）与后村村委、振邦物业、开发商的沟通情况介绍
２）本届业委会的组织框架，工作原则的介绍
３）对目前业主反响强烈，急需解决的几件事的情况介绍
４）探讨业主交纳物业费的重要性
内 容：
为了让顾问、楼道单元长、广大的业主清楚了解云顶小区目前的现况，以及新一届业委会自成立以来所做的工作，以便更好的理解，并最终确定解决小区问题的方法，业委会成员、小区顾问、楼道单元长，以及部分业主于２００８年８月１６日，在小区会所的一楼会议室，举行了情况沟通会。与会三十余人，就四个方面的内容进行了交流。
第一个问题
新一届业委会成立后，首先拜访了后山双灵村村委，表达了我们希望两村睦邻友好的愿望。就后村封道要求交纳过路费一事，我们认为封路的行为是不对的，这违反了国家道路法的有关规定。任何一个业主遇上了，可以单独报警，有关部门已承诺遇事一定出面解决；后村也收到相关部门的警告，目前不会再出现封路的现象。过路费的交纳不合理，不管之前开发商是出于什么原因交了这个费用，对这一届业委会来讲，我们没有能力，也没有这个义务再交过路费。后村坚持他们应该收这个过路费，在不能再封路的情况下，他们说以前小路过境的大车少，是因为他们在控制，如果不交过路费，那个今后他们不再控制过境的大车。在坚持以上二个原则的前提下，我们仍然觉得搞好与前后二村的关系，十分重要，所以在接下来的时间里，我们将继续保持与他们的联系，力争做到达成共识，和睦相处。
与振邦物业的沟通，主要涉及二个方面：一个方面是要求他们认真履行合同，承担起物业公司应尽的责任，区分目前小区存在的问题哪些属开发商遗留问题，哪些属物业公司做得欠缺的。属物业司的责任，要求他们认真整改，例如恢复小区保安正常人数，保护路灯的完好率等；属开发商遗留问题，要求振邦物业配合我们一同找开发商解决。
第二个方面，讨论了物业费的收缴问题。目前小区的物业费收缴率很低，小区许多问题出现与之有关。造成这一问题的原因有多种多样，其中以业主对房屋质量、基站等非物业管理原因而拒交物业费的占多数。就这个问题，我们在要求振邦物业改进自身管理水平，认真履行合同的同时，也承诺依照国家相关的明确规定，实事求是的与业主交流，作好澄清与解释的工作，以协肋物业公司收缴物业费。
为加强监督与沟通，为小区物业管理的逐步改进与提高，我们双方确定了每周举行例会的制度。
与开发商的接触，我们要求他们认真执行四方会议的决议，同时就电梯、消控、一级泵站与水箱，还有周边报警与三方通话系统等四个对小区业主正常生活有重大影响的四个问题，要求他们尽快整改；对小区的配套、绿化等问题，我们也要求他们明确责任，尽快解决。开发商代表首先表达了想一揽子解决问题的良好愿望，希望一切依法办事，明确问题的责任。希望我们发公函给他们，以便他们按法律及相关政府主管部门的规定，作全面答复，责任在他们的，他们一定负责解决。就我们提的四个重要问题，他们认为，他们的设计与建造是没有问题的，有严格的审计与验收，有运行合格证；有些问题，因为公司人员的调动，他们要好好了解下，并承诺收到我们的书面公函后，在七个工作日内一定明确答复。因为是初次接触，双方约定，未尽事宜，在回去准备后，再在近期约时间开会、沟通，一件件解决。
第二个问题
本届业委会的工作方式，设正副主任制，凡事采取民主集中，投票解决，少数服从多数。对小区的事务，更是由业主推举出来的顾问、楼道单元长来投票决定。
建立严格的档案管理制度，做到凡事有记录，有落实，对外联系有公函，并抄达，抄报有关政府部门。
做事的流程：先是业委会内部讨论，重大事项交顾问、楼道单元长商议，综合各方意见后，业委会讨论、决定并执行结果。
目前，业委会工作存在的困难：工作经费缺乏、前期业委会移交的资料严重不全、有些已成决议的没有执行、业主呈怀疑观望态度、缺少法律方面的专业人才等，欲作诉诸法律的准备，更缺必要的经费。
第三个问题
目前业主反响强烈、急待我们去处理的几件事：
游泳池的开放问题 我们找相关的部门了解到，由于错过了合适的时间，本夏季再开游泳池已不可能。不过更重要的是，我们认为维持会所正常的经营，实现楼书对广大业主的承诺，应该是开发商应尽的义务；他们不能以任何借口，停止会所的经营。目前开发商的态度是，他们认为，按规定他们有义务提供场地，但不承担经营的义务；到底国家相关条款对此是如何界定的，需要有律师与法律方面的专业人士的参加，再作进一步判断。
“官道”问题 我们了解到后村所谓“官道”，在某种意义上，连村道都算不上，这就完全推翻了以前我们对这条道路性质的认识。如果情况属实，那后村“官道”问题有望彻底解决。目前业委会正在进一步落实；有确切消息，再作通报。
小区养鸡问题 这是个简单的属物业公司职能范围内的事，振邦物业有责任处理好这个问题。就此问题，我们与振邦物业作了沟通，也请教了相关人员。现有了初步的处理意见，正交物业公司执行解决。
基站问题 这是一个遗留下来的老问题，本届业委会对此问题没有成熟的看法。希望业主展开讨论，寻找国家相关的法律法规与地方、行业的有关规定的支持；在有法可依的前提下，合理的解决这一问题。
第四个问题
目前，小区的物业费的收缴率很低，已严重影响物业公司正常工作的进行。许多业主因为不同的原因拒交物业费，其实拒交物业费，是一把双刃剑，它不单单使物业公司受到损害，同时受损伤的，还有我们广大业主本身。就目前小区的情况看，许多是因为前期遗留问题没有解决而形成的内伤；这些问题不解决，不要说振邦物业，就是请更好的物业公司来，也会出现同样的矛盾；更不要说，在这样的情况下，会有任何一家好的物业公司肯接手这个小区的物业。
分析业主拒交物业费的各种原因，有许多并非因物业公司的管理不善，造成业主不满。据振邦物管对几十位业主作的调查统计，高达９２％的业主以房屋质量、基站等原因拒交管理费；而国家相关法律法规已明确规定，房屋质量等问题，不能作为业主拒交物业费的正常理由；如果诉之以法律，业主完全不占理。
从进场到现在，振邦物业总的物业费收缴只有一百二十几万，需要总公司贴钱才能维持小区的物业管理正常运作；对此，振邦已表示无力继续维持下去，心存退场准备。而我们了解到，以小区目前的状况，前期遗留问题不解决，是不会有任何一家物业公司接盘的。因此，物业费收缴的问题不解决，小区极可能出现无序混乱状况，从而进入恶性循环。
从好的一面来看，新一届业委会成立之后，振邦物业表达了希望互相配合，并认真履行合同的良好意愿，已开始对外招聘保安人员以恢复正常小区保安人数，对损坏的路灯进行了维修，就小区物业的监督、小区活动经费、业委会工作经费、对公共设施设备进行检查与维护等一系统问题与业委会正在进行协商；同时，振邦物业也由三类资质升为二类资质，为提高物业服务质量，提供了保障。如果我们一方面表达出我们的善意，协肋他们提高物业收缴率，另一方面，完善对他们的监督，使他们认真履行合同，完成合同对我们的承诺，小区是有可能走上良性发展之路的。
结论
与会的顾问、楼道单元长及业主，对业委会目前的工作及工作方向给予充分的肯定，认为，作为业主，不能以任何理由拒绝交纳物业费。同时，希望物业公司认真履行物业合同，提高物业管理水平。大家表示，振邦物业应建立完善的物业费催交制度，并对目前振邦物业在不作充分沟通的情况下，把所以有意或无意拒交物业费的人员名单一并向外公告的做法，提出了改进意见。
业委会对振邦物业这种事前缺欠沟通的行为，也表达了自己看法，希望在与其进一步的沟通、交流中，督促他们改进，以便他们的工作更完美，更人性化。
华庭云顶业主委员会
2008年8月16日
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发表于 2008-8-24 01:47
发表于 2008-8-25 13:09
