“本网房地产法律课堂”第一期（1-10问）

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　　浙江在线·住在杭州网8月29日消息 近日，本网整理了口水网友普遍关心的房产法律问题，并请腾飞金鹰律师事务所的律师作出解答。
　　今天，本网推出房产法律问题解答的第一期，共10个问题，这些问题都是在房产交易中产生，并与购房者的利益息息相关。

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　　问题1：销售时开发商口头承诺将门口的一块绿地赠送给他使用。在签订合同时，陈先生想将这一点在合同中加以约定，却遭到了开发商的拒绝。陈先生很担心他的使用权能否得到法律保护？
　　小区底楼的花园、顶楼的露台，常有开发商将其使用权赠送给业主，这在杭州楼盘的销售当中非常普遍。可是，开发商真的有权赠送露台、花园吗？它们的使用权在相关法律中又有怎样的规定？
　　关键词：露台、花园
　　答：1.请核实开发商所述露台、花园是否为全体业主共有；查看合同图纸(附件一：房屋平面图)是否标明了露台、花园。
　　2.开发商无权赠送全体业主共有的露台、花园。
　　3.若合同约定赠送花园、露台的意思表示明确，开发商未按合同约定履行义务的，应承担违约责任。

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　　问题2：房子总价78万，首付30%，23.5万，合同上这么写的。问题是我现在想首付42万，需要怎么做。合同需要更改吗？具体怎么操作？谢谢解答！
　　关键词：首付款变更
　　答：建议合同双方当事人协商一致，签订补充协议变更首付款金额。
　　问题3：我有一商铺，本应于06年1月交付，但开发商延迟到06年9月才交房，当时收了房。但该商铺一直未能通过各方面验收，无法开业。原开发商招商部代找的租户有一部分将商铺业主告上法庭，业主败诉，本应给业主们的赔偿金开发商也以“延迟办妥按揭”等无理要求不予赔偿或只赔一小部分，并要求业主签订补充协议（内容为不平等的霸王条约）才能拿到这少得可怜的赔偿金。
　　现在收房已经快一年了，一直无法开业，也没能办出三证，请问：这样可以向房管局申请退房吗？如果起诉的话，应该是业主集体起诉还是单个起诉？赢面大吗？碰到这样的情况最好的解决办法是什么？
　　关键词：退房
　　答：《商品房买卖合同》是合同双方当事人意思表示一致的结果。开发商应严格安照合同约定期限，将符合法定和约定交付条件的商铺交于业主，开发商逾期交付的，应当承担违约责任；因开发商原因导致业主无法或迟延办证的，业主可要求开发商承担违约责任；开发商违约构成合同解除条件的，业主可通过诉讼途径解除合同。

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