业委会如何开展工作

真实的民主

业委会如何开展工作

发布办公室: 刘生敏物业管理顾问工作室 [原创] |

业委会如何开展工作 　　现在很多小区不惜千辛万苦，通过重重阻力把业委会成立起来了，总以为胜利在望，可以松一口气了，殊不料成立业主委员会只是一个开始，更多的工作主要是业主委员会的日常运作。首先摆在业主委员会面前的最大的问题就是业委会成立后一般都不知道如何开展工作，即到底需要做哪些事情。   　　大家都知道，业委会是业主大会的执行机构，小区里很多事物都是由业委会代表业主大会来执行的，那么业委会在维护小区业主利益方面应该具体做些什么工作？   　　第一、业委会要保管好小区的财产。   　　成立后的第一件事是小区资料的交接，和物业公司就下列资料进行清点和委托管理：   1、各类物业设施的验收、接管档案；   2、与供水、供电、供气、环卫、有线电视等单位订立的协议书、合同等资料；   3、物业分户产权清册、租赁清册、业主使用人情况表；   4、公共设备、公共设施设置清单、图纸以及运行、保养、改造、维修记录和凭证；   5、以幢为单位的维修基金的分户清册或资料；   6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；   7、财务收支帐册；   8、公共配套设施的产权及收益归属清单；   9、物业管理所必须的其他资料。   　　需要指出的是，业主委员会必须在成立后尽快完成上述资料的交接，除了不能备份但物业管理必须的资料外，业主委员会应该掌握全部资料原件，并根据《档案法》规定保证档案安全。即使小区没有更换物业公司也必须由物业公司和业主委员会重新办理交接手续，明确全部资料、财产全部资料详细清单，便于今后变更物业公司时按清单交还。必要时还要采取摄影、拍照等途径留存交接过程和内容。   　　第二、业委会要建立、健全内部的规章制度。   　　没有规矩不成方圆，内部制度的建立，组成人员的工作分配，只有做到职责分明才不会出现相互扯皮、推逶的现象。业主委员会的制度应该根据《业主大会议事规则》的规定报业主大会审核通过并向全体业主公告，并接受业主的监督。   　　第三、业委会和业主代表要进行系统的业主委员会知识培训，明确公共事务的管理是要靠全体业主的共同努力，只有每个人都来关心物业管理，小区才能建设得更加美丽。   　　没有法规的正确指导和业主代表的正确监督，业主委员会不可能正常运作。业主委员会要定期组织业主委员会和业主代表学习管理规定。   　　第四、要明确业委会的职责。   　　根据《物业管理条例》规定，结合本小区实际，制定合法、具体的业主委员会职责是十分必要的。   　　第五、业委会要做好对物业公司物业服务质量和小区收益的监管，具体做法：   　　1、物业管理费用收支年度/月度预算的审核   　　A、对管理公司每月报送的财务报表（一般指管理费收支表、管理费用支出明细表和资产负债表）进行相关指标分析，特别要注重对管理费用支出明细表的分析，以期发现例外费用和不合理费用的存在。    ? B、定期检查管理公司的各项收费标准是否合理，财务收支情况是否公开。     C、建立例外大额费用支出报告制度。     2、物业管理费收支年度决算审核   　　A、根据被委托的具有物业管理专业知识的会计师事务所审计后的年度报告，分析各项指标的收支情况。   　　B、根据年度预算各项指标与年度报告相关指标进行一一分析对比，分析各指标产生偏差的原因，特别对超预算执行的费用支出，可由业委会或者业委会聘请顾问进行适当地凭证抽查，以确认其发生的合理性和合法性。   　　C、对产生的盈亏做好记录，为审批下年度管理费预算提供参考依据。   　　3、做好业主对物业服务的意见反馈工作，及时向物业公司进行交涉，维护业主的权益。   　　4、协调物业公司和业主的关系，参与调节邻里纠纷，维护物业区域正常秩序。   　　第六、业委会应该聘请专业的社会中介机构作为自己的顾问，由专业顾问一起共同搞好业委会的管理工作。   　　业委会的工作是如此专业，许多业委会成员都会犯这样的错误：把管理小区当作管理自己的家庭一样。象涉及到花钱的项目，往往会和施工单位讨价还价，得出一个自己认为满意的价位，这样做在表面上看他们是在兢兢业业地为小区业主服务，做得也问心无愧，其实他们都忽略一个事实，即用什么说服有不同意见的业主，拿什么资料来证明自己的清白。所以说业委会聘请专业顾问非常重要，顾问不但可以从专业上把好关，还可以规范业委会的发展，最主要是专业顾问运用丰富的专业知识对全体业主有一个公正的第三方解释。

( 作者: 刘生敏和谐社区专家工作室 | 来源: 刘生敏和谐社区专家工作室

真实的民主

超忙之中在网上摘录一文供以后的业委成员参考。近日大家可能忙于中秋回家团聚，或忙于中秋前走亲访友了，每天空闲时上论坛看看好象少了了不少朋友上来沟通。不管业委会选得如何，地球照样天天转。过程尽力就行了，结果一切顺其自然吧。提早祝大家中秋快乐，合家团圆，身体健康！


                                                                                                真实的民主

holylamp

多谢真实的民主兄能够保持平常心来继续关注小区的建设。

pleasure606

在一个有着不同建筑类型的小区内，要做好这个平衡工作将会更难。辛苦了：)

男爵

CBZ雷人选择沉默让论坛反对之声如空气般消失，君奈我何？撤盾以对付日益强大的矛，有矛无盾消弭矛盾于无形，阴乎？险也........

国信

原帖由 男爵 于 2008-9-9 23:54 发表
CBZ雷人选择沉默让论坛反对之声如空气般消失，君奈我何？撤盾以对付日益强大的矛，有矛无盾消弭矛盾于无形，阴乎？险也........

估计是懒得一般见识。
自讨苦吃的事情也烦的。

真实的民主

原帖由 国信 于 2008-9-11 11:37 发表


估计是懒得一般见识。
自讨苦吃的事情也烦的。

:victory: 同感同感！真是自已找自己麻烦！人啊人！

不管如何一切尽力就行，结果顺其自然！谋事在人，成事在天！自已开心就行！把

本职工作做得最好的情况下，兼顾小区公益事宜才是上策！

国事家事天下事，事事关心！风声雨声读书声，声声入耳！

国信

国事家事天下事，事事关心！风声雨声读书声，声声入耳！

这句话好！

国信嘉园业主

赞赏实际行动的朋友，鄙视那些光说不做，只会添乱

pleasure606

看了这些东东
头都大了
将来的业委会成员得具备一些专业知识才行。