直播回顾：下午14：00欣盛·东方郡产品说明会

天悦

下午14：00欣盛·东方郡产品说明会今天下午14：00，欣盛·东方郡在省人民大会堂举办主题为“上域臻品 焦点无双”品鉴会。

以下为直播专题：http://zzhz.zjol.com.cn/05zzhz/200803zt/080921live/index.shtml

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欣盛·东方郡项目简介：

东方郡效果图

　　欣盛·东方郡地处滨江核心区，总建筑面积约40万方，地铁1号线滨和站就在家门口，是滨江核心区首席地铁大盘，也是欣盛房产继东方润园之后又一扛鼎力作。社区周边拥有区政府、星光大道、滨江体育中心、武警医院、江南实验学校等优质配套，尽享繁华盛宴。
　　整个园区沿春晓路被天然分隔，形成两个较为独立的区域，其中东区紧临地铁1号线滨和站的出站口。欣盛·东方郡沿春晓路将整体园区分为相对独立的东区块和西区块，根据不同人群对生活配套、生活习性、生活需求等各因素的不同，在东区(地铁出站口所在区块)引入青年社区文化概念，将园区建设成一个具有强烈社区文化凝聚力的、崇尚运动、崇尚自由、崇尚品位生活的纯粹青年动感住区，并命名为iHome，户型均控制在90方以下，拟内配篮球场、游泳池等丰富设施，为园区青年业主之间的交流、活动、聚会提供场地支持。整体园区将给人带来活力、创意、品位生活的全新感受。
　　西区，将建设为一个以城市精英为目标客户的优雅、疏朗的大户型园区。在西区，东方郡打造的是滨江稀缺的小高层住宅，甚至还出现了绝版的多层住宅，大幅减少业主视觉上的压迫，营造园区整体氛围，与此同时也是对园区天际线的丰富。
　　根据上述园区规划思路，欣盛·东方郡既能达到人群、习性的科学分区，将年龄、兴趣、需求相同的人聚集在一起，形成特色鲜明的社区文化，同时也是对天然分隔的两个区块最好的安排。

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他们是：　　杭州欣盛房地产开发有限公司总经理朱建华先生
　　欣盛房产董事严盛荣先生
　　欣盛房产董事莫建荣先生
　　还有建筑设计杭州公司总经理
　　加拿大聱牙景观设计事务所总监
　　浙江南都物业管理有限公司董事长韩芳女士
　　浙江宜居房地产研究院研究总监陈而希先生
　　浙江大学教授房地产研究所所长
　　在此，欢迎各位嘉宾的到来，也感谢今天到场的所有的朋友们，感谢大家的关注，接下来我们欢迎杭州欣盛房地产开发有限公司总经理朱建华为大家致辞，正式开启我们今天欣盛·东方郡的品鉴之旅，有请！

天悦

朱建华：各位领导、各位专家、各位嘉宾下午好！　　首先，请允许我代表欣盛房产欢迎各位前来参加东方郡产品品鉴会。今天，这么多客户来参加我们的产品品鉴会，说明了大家对东方郡的支持，也是对欣盛房产的信任。我们感谢大家，并且更加坚定了欣盛房筑上品的信心，欣盛房产一直秉持“筑上品，家天下”企业开发理念，筑上品就是创造优秀的建筑作品，而衡量建筑价值除了建筑产品本身，还包含了建筑所在的地段。我们一致认为，要建“筑上品”，首先就要置上业，选择具有稀缺性的地段；“家天下”就是要为天下不同的人去建筑美好的家园，也就是说每一个项目应该根据不同的客户体的特征和需求，把产品和人们的需求很好地结合，做好产品的差异性、创新房产品。
　　从东方润园开始，我们走得就是“差异化”的开发路线，无论是从产品的定位还是推广策略都是差异化开发的结果，在城市最核心的位置，打造了最尖端的产品，而面向最高端的人群，东方润园的销售有了良好的业绩。因此，在东方郡开发中，我们同样立足于从不同人群的不同需求，通过市场细分来寻找产品的特性，而其中不变的是对产品的质量不懈的追求，我们相信，欣盛房产不仅可以打造好东方润园这样高端的楼盘，同样能够打造好东方郡这样一个主流楼盘。我们希望通过东方郡的开发，让不同的人，无论是正在创业阶段优秀青年，还是已经有了事业基础的成功人士，都能在社区中获得最舒适、最自由的生活感受。
　　最后，我祝愿本次产品品鉴会成功举行，并希望通过这样的产品品鉴会，能够使在座的各位更加了解东方郡、更加了解欣盛房产，也请大家相信，欣盛作为一个有责任感的房产开发商，将会一直秉持诚信、创新、和谐、创新的完美的核心价值观，秉持“上域臻品 焦点无双”开发理念为大家献出更多、更好的人居上品，谢谢大家！

天悦

　主持人：谢谢，谢谢朱总的致辞，接下来的时间让我们大家来聊聊今天的主角，欣盛·东方郡这个项目，我们首先要请上杭州欣盛房地产开发有限公司副总经理李晓桃女士上台，有请

天悦

主持人：首先请李晓桃女士简单回顾一下这个项目的创建过程。

　　李晓桃：好，首先我在这边今天看到那么多我们的热衷的客户，站在那里，事实上我们自己也没有想到，在目前这样的市场行情下，还有那么多房产品的支持者，今天你们没有座位，虽然你们还站着，但是通过今天的产品品鉴会，你们一定会更加深入地了解我们公司和我们的产品，所以我也是觉得很不好意思，没有准备充分，本来以为300个座位足够了，但是今天可能来了将近400个人，所以在这里我代表开发商表示歉意，同时也热切的感谢你们对我们的支持，谢谢！

　　我想，刚才主持人问到这个问题，我觉得有一点一直是我心目当中一个宗旨，“一个产品的背后往往是一群人”。所以我今天首先要给大家简单介绍一下我们欣盛公司。我们欣盛公司是一家股份制的企业，我们的股东们是房产开发的专业经验非常丰富，在这里特别要提的，就是他们拿地的眼光，我们在2004年拿到了东方润园这个标王土地，做了东方润园这样一个产品，现在大家都看到了，在我们即将交付的时候，东方润园所在的这个CBD的核心区，是越来越受到大家的瞩目。每天报纸上政府也好都在说，CBD钱江新城会怎样，也是成为未来一个杭州的市中心，在目前的市场行情下，这么多消费者的支持，足以证明我们老板的眼光，当时在市场行情不太好的情况下这块地，这块地在目前情况下，是不可多得的一块好地，所以我们的老板们很有眼光，同样我们背后的经营团队，我要给大家介绍一下，就是欣盛房产四、五十个人的经营团队原来都是从南都房产分出来的，包括我们的朱总和我自己，都是从南都房产分出来的，由于南都房产被万科收购以后，我们来独立操作东方润园这个项目。我也代表公司在这里声明一下，操作欣盛东方郡这个团队完全就是操作欣盛东方润园这个团队，所以我想首先要给大家讲讲这个背后的一些事情。

天悦

　主持人：相信每个项目在做之前都会进行市场调查的过程，能分享一下这个之前的过程吗？

　　李晓桃：今天到场的很多客户也参加过好机场客户访谈会，通过一系列客户访谈会了解年轻人的需求以及中产阶级的需求，就是我们说的“以需定产”，这样才了解到东方郡iHome动感会所、iHome的户型设计和iHome的景观，同样针对中产阶级的人群也进行了相应的产品定位。

　　主持人：我们之前也做了非常详尽的前期的摸底的工作，也制制作了一系列的短片，今天会播放给大家，首先来看这个短片，是讲居住者有关于配套需求的内容，我们一起来看。

　　(短片播放)

天悦

主持人：非常生动的一段短片，我们发现其实不同年轻阶层的人对于自己所居住的周边要求配套要求也是不一样的，比如说年轻人就要求周边有一个大型的超市，有健身房，年长的人可能上有父母、下有孩子，会关心周边的医院、学校的配套，东方郡周边的配套是怎样的，能满足不同需求的人吗？

　　李晓桃：现阶段买房会再次验证地段、地段还是地段，东方郡这个跟周边的比起来还是有非常特别的地方，滨江区到今后的市中心钱江新城和到现在的市中心武林广场都是非常近的，如果地铁开通以后，都是两三站路、三五站路的问题，15分钟里面的地方我特别爱去，因为滨江道新的主中心到现在的主中心都是非常近的，另外周边要有什么？其实我觉得在滨江这个区域里面，欣盛东方郡所在的政府板块，就是区政府板块在这个区域里是最好的，区政府在哪里，周围的配套都会相对完善。还有医院、学校都是跟人们的生活密切相关，我们北面有江南实验学校，还有武警医院，滨江医院也在建设当中，包括最重要是一个地铁站，其实我认为我们这个项目很大的优势在于地铁。但是经历过地铁，刚才有一位在新加坡呆过，其实经历过地铁生活才会真正感受到地铁的便捷，我们一会有还有专家来说。

天悦

主持人：刚才李总的词汇出现最高的是“地铁”，今天的主办方在进场门口的设计非常的独具匠心，就是地铁的模式，就是让大家感受一下地铁时代给我们带来什么样的变化，或者是即将改变我们生活怎么样一种变化，接下来有请上两位嘉宾给大家详细谈谈杭城未来地铁时代给我们生活带来的区别，我们尤其杭州宜居房产研究公司总监
　　还有浙江大学房地产研究中心所长赵杭生先生

天悦

主持人：首先来问一下陈总监，根据您的研究，消费者对于购买地铁物业主要的原因是什么？

　　陈总监：实际上上海到现在已经有八条地铁了，有关地铁物业非常多，到今天为止无数的楼盘天在演绎着地铁物业价值的一个讨论。对于我们来说，地铁给物业带来最大的价值在什么地方，有两点，一个是投资价值的稳定性，一个是市场不好的时候，投资价值非常的稳定，有些研究发现，如果有地铁和没有地铁价格的幅度将近50%，特别是在行情不好的时候；第二种是在市场常态下面，一般性的地铁物业的成长空间是非常大的，有的可能超乎你的想象。

天悦

举两个例子，第一杭州滨江区这个楼盘和上海的我称之为当年的一个辛庄和宝山其实有点类似的，辛庄和宝山我也举两个大家比较熟悉的企业的楼盘，一个是在宝山的罗甸有一个楼盘是万科去年刚拿的地，今年可能要上市，罗甸今年还没有地铁，2010年要开通，一个楼盘的价格三四千，现在地铁还没有开通，现在的价格是七千多，这个楼盘的价格现在已经体现了地铁的概念和价值在里面，第二个上海有一个城市绿洲，在04年的时候，价格只有4千多，如果大家让大家去理解的话，大家也可能就说涨到今天可能是6、7千，但是现在已经达到一万了，地铁的一号线已经正式开通了，房价马上就上去了，从地铁对于房产物业的增值角度来讲是非常强的，在弱市下面有一个相对的稳定性，常态下面有一个超常规的成长性。

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主持人：也就是说地铁物业的整个的升值空间和没有地铁物业的房产比，抗跌性就强一些，接下来问一下赵所长，结合目前杭州房产的形势，给大家介绍一下，目前这个阶段杭州的市民、消费者该怎么样来选房会比较适合？

天悦

赵杭生：现在房地产市场形势好像有一些变化。但是我觉得不管怎么变化，从中长期来看，房地产是向上走的，这也是一个趋势。但是短期来看，我们就要有所选择。我觉得当前来看，如果是自住消费的需求，可能性价比是最关键的，性价比实际上就是在价格相同的情况下，你要选性能相对高的房产品，比如说如果说有地铁、没有地铁，这个性能是不一样的，当然地铁这个概念我觉得在规划通过的时候，它可能会对投资价值有帮助，在地铁已经在实施的时候，人们已经看到了希望，投资价值更高，当地铁已经投入使用了，这个时候也许它的居住价值已经充分显示出来了，这个概念跟实际的使用完全不一样。

　　我们在上海有这样的体会，上海有一个楼盘，它在地铁建造的时候，它的房价大概只有五千多，但是地铁投入使用以后，它的房价在这个过程当中，涨到了一万多，现在正在调整期，但是它的价格并没有太大的波动。

溪溪

主持人：说明还有继续上升的空间。

　　赵杭生：另外一个居住价值充分显示出来了，居民们觉得买这样的房子给生活带来很多的方便。所以我觉得性能是关键，但是必须跟价值对比，这个时候你会买到性价比高的房子，如果有地铁性价比更高了，我发现东方郡好像有更多的条件，一个是在滨江区，又在滨江区的核心区，这个性能更高了。第二个跟地铁是零距离，我去看了一下。第三这个开发商本身是追求高品质的，我相信它在东方郡会延续东方润园的开发理念，但是它可能会追求什么呢？“高尚”的概念，什么叫“高尚”就是“高雅和时尚”，这个符合滨江区正在就业的一些白领阶层，包括年轻人还有一些需要改善型老城区的一些人到滨江区，因为滨江区经过十多年的发展，已经被打造成一个“五城合一”的概念。

　　主持人：您觉得滨江区投资价值会怎样？

　　赵杭生：应该是在继续开发当中，价值是投资形成的，可以这么肯定，不管价格怎么波段，滨江区的价值是在不断的投资当中不断的上升，这是肯定的。而价值有可能会随着供求关系的变化上下波动，但是价值是一条向上的斜线，这个是肯定的，作为滨江区来讲，价值在不断的上升，为什么？因为滨江区不管是科技之城，而且是杭州市最大的居住区，是一个宜居之城，它的配套政府部门正在加紧进行，地铁、交通都在进行，另外一个方面是一个花园城市，生态环境还是不错的，作为一个新的住宅区来讲，总的环境不错，比如说有湘湖、白马湖、还有钱塘江，再一个是文化之城，因为有不少好的中学、大学移居到那边，还有一些科研单位都在那边去了，因为要为产业服务，因为产业一个是高新技术产业，一个是创意产业，文化的氛围是比较浓厚，可能今后会成为一个文化高地。

　　最后一点是“未来之城”，未来的滨江可能是一个非常有居住价值和投资价值的这么一个地方。这个可以期待的。

溪溪

主持人：谢谢赵所长给我们进行了一个分析。相信在座的各位朋友一定对于即将要现在滨江区都比较了解，但是对于我们即将进入到的地铁生活还是一种憧憬，陈总监对于地铁物业是最有发言权，请您简单预测一下，杭州地铁的建造以及开通将会给本地的居民带来怎样的变化？

　　陈总监：我想买房的人更关注是价值的变化，我们买了以后还会怎么变？根据我们在上海的经验，地铁对房价有两波涨幅，第一波是在地铁概念刚出来的时候，这点在杭州不明显，但是在上海已经非常明显的，我记得是在91年概念刚开始，97年正式开通，到今天为止是十几年的历史，91年地铁开通的时候，大家也没有发现地铁给我们带来什么变化，但是到97年的时候，当时在辛庄，当时辛庄的房价91年的时候是1900元，97年开通的时候是3500元，2000年的时候我告诉大家是5000元，到今天我再告诉大家，辛庄地铁站边上两公里之内或者再远一点500米以内的，基本上是16000元，经过这一轮的变化以后，上海第一、第二、第三、一直到今天第八条轨道，上海到2020年将会有21条轨道布满上海各个县区，在上海的消费群里面，对于地铁对价值的成长性是非常具有敏感性的，二号线概念刚开始，很多人在周边或者是延伸段都好，买了以后放在那边，只要地铁开通，这个价值肯定上去，这在上海是比较多。

　　我亲身经历过，有一次我打出租车，出租车司机告诉我，他有五套房子，他之前也没有想到地铁的概念，但是他有钱也不知道该干什么，就买了房子，有一套就在世博会核心区，世博会要拆了，补偿了两套房子给他，我说这是一个，地铁概念刚出来的时候，实际上价值就会开始延伸出来，但是在杭州的确还没有看到。

溪溪

第二个地铁的正式开通对房价还会有一波直接的触动，不但是中介也好，开发商也好，对这个概念提到一个积极性了，预期它的一个未来，而消费者也充满憧憬，地铁在开通之前，很多人都会买二手房，房价就上去了。在上海的闸北区，旁边有一个房子，04年9月是8400元，04年12月2号线延伸段开通，价格就涨到12000，05年有一个调控，07年有一个涨幅，到今天价格已经达到两万二了。这个不一定全部是地铁的因素，但是地铁的助推力是非常强的，有两波行情，第一是概念的时候，第二波是快要开通的时候。

　　随着市场逐步发展，这个区域配套快完善了，有一个预期，这块配套成熟，交通便捷，还会有一个涨幅。

　　主持人：你刚才所讲的，就是上海方面对于地铁给上海的整个房产和上海的一些居民的生活便来一些变化和影响，想问一下赵所长，您作为杭州本土的资深的房产研究专家，您觉得杭州跟上海有哪些相同点，或者杭州到地铁时代的时候，会不会出现跟上海一样的情况？

　　赵杭生：可能有些方面是相通，因为地铁会带来人民居住习惯的改变，原来的概念也由此也改变，实际上交通的便捷以及时间的长短，现在开车市政府都在管，不要开车了，干脆坐公交，杭州交通的拥堵关键是地铁没有开通，一旦地铁开通了，杭州的交通状况将大为改变，也改变人们的居住习惯，可能很多人会选择地铁沿线作为居住地，这样对上班族来讲有很大的方便，地铁房消费成本低，尤其是对工薪阶层，我很快就可以到达市中心；购物的话，有些购物在周边买不到，市中心有，我坐地铁过去，所以一号线的开通一定会改变杭州人很多人的生活习惯，有地铁跟没有地铁可能会有差距。

溪溪

　　主持人：有些人开玩笑说，说杭州人不太守时，说好45分钟，但是一小时才到，这个就是因为交通的问题。

　　陈总监：你看南京跟杭州很像，第一条线是南北向的。我昨天来杭州的时候，我发现被拍照了，我开到了快速公交的道路上。

　　主持人：东方郡这个项目在推广过程当中，地铁这个概念占了很大的比重，也是消费者非常看中的一点，对于地铁李总是最有发言权的？

　　李晓桃：我有几个要补充一下，一个是生活成本下降了，你可以不买车，节省了用车的费用。还有一个人的诚信度，刚才也讲到了，我经常会出现迟到的情况，有时候不是故意的，是堵车。

　　现在我在城西，可能要在市区做好所有的事情，再回家，有了地铁就不会这样的，我可以先回家和孩子吃个饭，再去办其他的事，可以随意应对。

　　还有一点是环保，就是刚才说到的汽车少开，空气太差了，今天早上有中央电视台有一个新闻，就是在奥运期间北京的天为什么特别蓝，其实跟汽车少是有关的，还有一点对自己的身体健康也有好处，我经常开车，很多人都会有颈椎的毛病，很累，如果你坐地铁的话，至少前面500米要着走路，回来要也要走路，另外一点我觉得地铁上会发生很多浪漫的事情。东方郡东区是面对年轻生活氛围的，我想会有很多故事会发生在以后的地铁上。

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主持人：没错，滨江区的高新技术企业很多，比如IT等，年轻人在那边上班很多，我觉得入驻在这样的项目当中边上有地铁，会给我们的生活带来很多的方便，再次感谢三位，谢谢！

　　主持人：刚才我们说过了东方郡这个产品的规划以及周边的一些配套，我相信大家对于东方郡这个产品有了一个非常直观的印象了，接下来的时间，我们聊聊东方郡有关于建筑方面的设计特点，我们也制作了一些短片，我们通过这个短片开始我们建筑设计的开场，我们看看现在的购房者对自身购房的建筑设计方面有怎样的要求，一起来看大屏幕。

　　(短片播放)

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主持人：谢谢陈总的介绍，接下来的这个环节是有关于园区的景观规划和园区配套，就我个人而言，我喜欢那些设计起来节奏、线条都是比较舒缓的，可以让整个人在一天的紧张工作以后，回到家里把紧绷的身心放松一些，不知道大家对景观方面有怎样的需求，同样，还是通过一段短片来了解一下。

　　(短片播放)

　　主持人：看来对于居住环境的景观规划每个人有各自的期待，我们这个项目东方郡它的景观规划方面有哪些特色，接下来我们有请欣盛东方郡景观设计公司，加拿大奥亚景观设计事务所为我们做一下介绍。

　　舒宁：刚才听了很多朋友的要求，我的感觉是很深刻，当然设计师要满足大家的要求，但是我觉得其实还应该更多，我们今天是品鉴会，我希望我们有更多的想法和要求，对于我们的设计。除了楼盘本身品质，我觉得很重要的一点设计本身的品质，也有质量优劣。今天我要讲两个方面，第一是讲设计理念，第二个我们通过看图的方式。

溪溪

实际上景观是一个很简单的问题，每个人都可以去评价它，每个人都有感受，当然，这个东西到底好在哪里？作为设计师来说揣摩半天，要斟酌半天，很重要的一点，质量好，到底是质好还是量多？刚才有人谈到社区内的树很多，另外就是环境空间给人的感觉，虽然地就那么大，我们要把它做的很有意思，它的空间布局规划需要精心的打造。

　　户外功能空间，这是户外活动场地，要复合化，要能够满足各种各样的需要，也不是什么都能做，我们就讲它多功能性，这个也是很重要的。

　　第二我给大家讲一个硬指标，现在很多的景观设计并不敢触及艺术的部分，因为艺术家要融入社区生活还不是很多，我现在可以跟大家交流，要看它的艺术氛围够不够强。

　　第三个要大家去了解一下，实际上设计有很多表象的东西，但是更应该看到内在的东西，人的外表美也很重要，但是内心美也很重要，身体要更健康。所以我讲这个话，我们认为在任何一个项目都有一个合理的造价，因为固定的造价还有相对比较适合的售价，但是在有限的造价里面，如何把造价优化？能够把细节融入进去，让它从里到外，比如说有很好排水等等，诸如此类都是一些硬指标。

　　关注四个，有长久眼光的利用，一个是大树的利用，因为植物是要生长的，是一个生命的科学。第二阳光的利用，阳光怎么样被合理的分配到户外场所，分配给植物，分配给人，分配给小孩子，因为小孩子要晒太阳，这是很关键的。第三步行的乐趣在哪里？这跟游园的设计有关系。第四个我觉得景观设计的空间有没有鼓励健康，这个也是很重要的。