热点评议农行出台房贷新规 首付比例原则上不低于25%

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农行出台房贷新规 首付比例原则上不低于25%http://news.QQ.com　 2008年10月29日22:38 　 新华网　 　 我要评论(920) 相关报道

银监会紧急通知：优惠仅限于首次贷款买房

银行继续观望 房贷细则出台时间延后

业界观点：银行房贷政策倾向大幅松动

央行新政银行无利可图 首份房贷细则紧急叫停

新华网北京10月29日电 （记者 任芳 刘诗平）记者29日从农行获悉，该行刚刚出台房贷新规定明确，借款人购买非普通住房的，即使是首次购房，首付款比例原则上不低于25％。居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，最低首付款比例为20％；贷款最低执行利率调整为同期同档次基准利率的0.7倍。

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另据了解，农行还重点明确了新政出台前个人住房贷款的利率调整政策。具体有两种方式：一是自动调整，即对初始贷款发放金额在30万元（含）以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，原则上无需借款人申请，贷款利率自明年1月1日起统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍。

另一种是手工调整，即对不符合自动调整标准或由于其他方面的原因无法进行自动调整的贷款，须先由借款人主动提出书面申请，银行在审批过程中要基于原合同约定，综合考虑多种要素提出最终审批意见，经借贷双方协商一致，于明年1月1日（含）之后进行调整。对借款人有连续90天（含）以上逾期记录的，农行将不受理其利率调整申请。

为支持扩大内需，人民银行10月22日调整房贷政策，决定自10月27日起将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。银监会数天前曾下发通知，要求各商业银行办理个人住房贷款，除首次利用贷款购买自住房外，其余情形均继续严格执行人民银行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》、《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》的规定。

与此同时，各商业银行应对借款人首次利用贷款购买自住房做好尽职调查，根据有效证明加以甄别，并按照风险可控的原则合理确定贷款首付比例；各商业银行要对个人住房贷款进行严格的全流程管理，强化风险管控责任，严肃查处通过假权证、假按揭、假首付等手段骗取银行贷款的行为，不断总结经验促进个人住房贷款业务健康发展。

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银监会紧急通知：优惠仅限于首次贷款买房http://finance.QQ.com　 2008年10月29日01:00 　 南方网　 夏晨　 我要评论(185) “据我们了解，截至今天上午，各家商业银行还没有出台(房贷新政)细则。”10月28日，一家上市银行零售信贷部门负责人告诉本报记者。


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10月22日晚间，央行发布个人房贷“新政”——“决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%”。此举旨在应对国际金融危机对我国可能产生的影响，支持扩大内需，提高对居民购买普通自住房的金融服务水平，保障和改善民生。


正当各家商业银行为房贷新政的细则苦恼时，本报记者独家获悉，近日银监会发出加强个人住房贷款风险管理的紧急通知(下称通知)。10月24日，银监会紧急会晤大型商业银行高层，而此番紧急通知应该是在会后发出。


记者了解到，银监会专此下发的紧急通知内容非常简短，只有三条要求。


首先，各商业银行办理个人住房贷款，除首次利用贷款购买自住房外，其余情形均继续严格执行《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发<2007>359号)、《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(银发<2007>452号)的规定。


其次，各商业银行应对借款人首次利用贷款购买自住房做好尽职调查，根据有效证明加以甄别，并按照风险可控的原则合理确定贷款首付比例。


第三，各商业银行要对个人住房贷款进行严格的全流程管理，强化风险管控责任，严肃查处通过假权证、假按揭、假首付等手段骗取银行贷款的行为，不断总结经验促进个人住房贷款业务健康发展。


圈定“新政”实施对象


“语文没有学好。”10月28日，央行个人房贷新政发布后，由于规定较为原则，一家商业银行负责个贷的人士笑言，“我们一直在研究央行政策的具体落实问题。”


业内人士称，去年“9·27”房贷政策发布后，对于首套房、二套房的定义也是认真研究了几个月，后来央行、银监会的补充通知“明确以借款人家庭为单位来认定房贷次数”。


“这次的‘改善型’普通自住房也遇到类似情况，我们一直在研究‘改善型’到底是什么意思？为此，也跟央行、监管部门，以及相关专业人士有过沟通，以执行好央行的政策。”前述上市银行零售信贷部门负责人表示，执行好国家政策，不是单方面说要放多少贷款，而是在支持居民购房、稳定房地产市场之外，还要确保商业银行信贷政策和资产质量，都要按照国家政策精神来执行。


对此，接受本报记者采访的业内人士表示，银监会发出此项通知的主旨在于，进一步改进对个人住房有效需求的金融服务，科学控制银行住房信贷业务风险，促进房地产市场健康发展。


区别于央行的宏观政策方向，银监会的通知可视为一项更为具体的补充，给商业银行一个更为明确的操作方向。


10月28日下午，中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立对本报记者表示，银监会的上述规定，将之前的“改善型住房”这样一个定义不太明确的概念界定的更加清晰，也可以理解为是对之前地方上各种各样的救市政策的一种调整和规范，“是站在商业银行自己的角度作出的冷静、科学的分析和决策”。


“央行的政策是出于稳定经济金融，确保房地产市场的健康稳定发展，那么银监会的通知应该是个补充。”前述上市银行零售信贷部负责人表示。

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银行继续观望 房贷细则出台时间延后http://finance.QQ.com　 2008年10月29日03:32 　 上海证券报　 邹靓 袁静　 我要评论(29) 昨日是央行房贷新政实施的第二天，原本市场预计各家商业银行将会陆续出台房贷新政细则，不过本报记者对上海几家主要商业银行走访后获悉，各家商业银行仍在就相关细节问题进行“研究”或“观望”，让市场高度关注的房贷新政细则依然未见踪影。


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监管机构暂时叫停


昨日，某国有大型商业银行率先对外公布房贷新政细则，根据该行公布的细则，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款，在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予积极支持，最低首付款比例为20%；贷款最低执行利率调整为同期同档次基准利率的0.7倍。另外该行规定，“即使是首次购房，首付款比例原则上不低于25％；规定借款人购买非自住房的，首付款比例一律不得低于30％，购买非普通住房的，贷款利率原则上不下浮；同时将严格控制对借款人一次性申请多笔个人住房贷款发放贷款。 ”除此之外，该行还对市场关心的存量个人住房贷款利率的调整政策进行了明确。不过随后该行撤回这一业已公布的细则。


根据本报记者了解到的情况，包括工、农、中、建、交在内的五大行原定于28日公布拟定的房贷新政实施细则，不过截至昨日记者发稿，几大行均未正式对外公布房贷新政细则。一位银行信贷部的人士透露，之所以延迟公布实施细则的原因是“政策有变”，但一位业内人士则分析说，所谓的“变”，很有可能是监管机构要对房贷新政中争议较多的问题进行解释和补充说明。


鉴于前期争论的焦点在于如何确定自住房、普通房、首次购房以及改善住房的理由等问题，有业内人士分析认为，监管机构暂时叫停银行出台房贷细则，可能是要对争论的焦点进行进一步的解释或者说明。




本周末细则有望公布


根据央行22日发布的房贷新政，商业银行须在10月27日之前完成实施细则的拟定工作，不过由于央行文件中对相关概念的界定并不明确，这给商业银行制定细则带来了一定难度。“既要考虑监管层的意思，又要兼顾其他银行的情况，不能跟其他银行有大的出入，这在一定程度上拖延了细则的公布时间。”上海某银行信贷部门负责人向记者表示。这位负责人表示，要统一各方意见，至少要十天左右的时间，他预计，如果乐观的话本周末细则或许能够公布。


据记者了解，对于不同类型的房贷，有银行拟规定：“对自住购房能否适用最优惠利率，将综合购房类别、借款人信用纪录和还款能力等风险因素进行考虑。”这与此前本报了解到的监管部门希望由商业银行运用风险定价等手段自行决定的说法一致。




对存量客户可能有两种调整方式


在对待存量客户的问题上，有银行拟规定两种调整方式。对初始贷款发放金额在30万元（含）以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，原则上通过银行内部的计算机系统自动调整利率，无需借款人申请，贷款执行利率自2009年1月1日起即统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍；而不符合该标准的客户，须借款人主动提出书面申请。


自22日房贷新政公布起，大部分商业银行暂停了房贷业务的审批，不过记者从相关银行了解到，昨日上海部分商业银行已经有针对性地公布了相关操作指引，对一些比较容易界定的房贷业务有了明确说法。工行上海分行一位人士表示，对于首次购买住房的，并且房型在90平方米以下的，在利率上可以享受7折优惠，而对于首付比例则要综合考虑购房人的条件、房屋的具体情况，最低可以付两成。而对于如何确定自住房、普通房、首次购房以及改善住房的理由等问题，还没有明确说法。