交房相关疑难问题解答

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类别	问题		解答
交房手续问题	办理入住的条件是什么？房屋交接时应带些什么？		业主必须付清全部房款； 交付时应带好《商品房买卖合同》、收据、产权人身份证、现金。
	办理入住时是否可以委托他人办理？		可以。除带上入住本人入住所需的资料外，还要带上委托人的身份证，业主亲笔签名的经公证的委托书，以及受托人的身份证。
	在推荐的时间内未办理入住手续，是否支付逾期的物业管理费？		根据《商品房买卖合同》的相关条款约定，房屋在2008年12月31日前交付。如业主在入住通知书通知时间内，未办理入住手续，房产风险自2008年12月31日起转移，业主应当支付自风险转移之日起的一切费用。物业管理费自2009年1月1日起开始收取。
	能否先看房再办交房手续？		今天是专门办理我们小区的交房手续的时间，在完成前几站交房流程后会有专人带您去验房的，请在验房单上填上您的意见。 (如业主再三坚持，则回答：如果您一定要在办手续前看房，由于今日十分忙碌，人手不够，请您在12月以后再联系我们办理看房手续。)
	还没有验房怎么能签商品房交接书呢？		现签订的《商品房交接书》非房屋验收单，只是证明我们的小区已经经有关政府部门验收合格，具备合同约定的交房条件，以及已经就面积补差达成一致。《商品房交接书》签订完成后，将另带您进行验房，您验房后还要填写验房交接单，如果您对质量问题有任何异议可在验房单上写上您的意见。
配套设施问题	地下地库何时可以启用？何时卖？车位是否可以出租？		车库约在年底左右开始发售给业主，在09年3月左右投入使用，车库的车位房产公司可全部出售给业主，需要购买车位的业主可在交付时填写车库意向表，车库售完为止。--房产公司以车位出售为优先，如车位售完，则无出租车位。
	关于地下车库的产权问题？		地下车库目前不能办理产权，但不排除日后《物权法》修改后能够取得产权的可能性。
	非机动车停于何处？		非机动车库是整个小区统一规划设计的，采取集中停放原则。10-12幢楼有两个非机动车车库，都设计在10幢地下。目前非机动车统一停放在该车库，待停放满以后，可将非机动车停放至大地库一层，具体由物业协调。
	机动车停于何处？		小区有大型地下车库，该车库约年底左右发售给业主投入使用，已购买车位的业主汽车停放在小区地库指定位置，无车位的业主车辆一律不能进小区。在车库投入使用前，我们已与城管协调好，可临时将车辆停放在小区外沿街商铺门口，但在车库投入使用后，城管不允许在商铺门口停车。小区内路面一律不得停车。
	车库管理用什么卡？		进出车库也采用ID卡，每车一张，中距离刷卡。
	车库价格是怎样的？		目前还未确定，应该会与市场价格接轨，别人多少我们也差不多。具体我们会在车库发售前通知您，再由您决定是否购买。
	最近万科、华鸿在售的车库都是6万、甚至3万，你们是不是也是这个价位？		华鸿、万科只是个案，他们的车库优惠实际上是房价打折打在车库上了，但我们香滨湾花园的房价是不会打折的。
	电话、有线电视、宽带情况是否代办？		已经接入各户，业主到相关部门申请即可开通。物业与开发商均不予代办。相关部门的联系方式请见《温馨提示》。
	小孩的读书问题？		目前九堡地区已有一所九堡中学，一所九堡中心小学，中心小学又根据社区下设八堡、九堡、杨公等分校，业主可自行至学校咨询入学或转学手续。以后将建的学校校区都在八堡地块上，就是和睦港以东经济适用房周边。
	单元门禁系统采用什么卡？		单元门禁一律采用（ID卡），每户人家3张，比传统的钥匙更方便。
	ID卡使用说明		房产公司发放的ID卡可重复使用： 1、 如房屋为出租的，租期结束后业主可根据自身需要至物管处将原ID卡的编码删除，重新设置编码即可使用； 2、 如ID卡遗失或无法收回，请至物业管理处查询原ID卡编码，将原编码删除作废后缴纳20元工本费办理新卡。
	户口能不能迁？何时迁？		《杭州市人民政府关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》的实施细则规定，只有在2008年10月14日之后购买的房屋可以申请购房入户，因此按新政本小区的业主不符合购房入户的条件。但是钱江新城属于原来的购房入户区域，本小区属于钱江新城辐射大区，是否可以入户您可具体咨询派出所。
	后期施工是否会影响供水供电？		不会，一期水电采用自我循环，后期施工结束后，二三期的水电再行接入。
	后期施工的噪音影响入住后的休息怎么办？		二期已经基本完工、三期也已经结顶，施工时间也有夜间限制，无需担心噪音问题。
	1#楼西面楼梯玻璃门以及铁艺门是否可以打开，方便业主至超市和商场，有无早晚时限？		不可以打开。该两处位置的玻璃门及铁艺门都是为了安全需要安装的，只有在消防紧急疏散时开放，作为紧急疏散通道，在平时不予开放。
	户内水管有部分明覆，装修怎么处理？		按国家安全规范，将水管明覆是为了修理的方便及安全的需要，业主可根据装修的需要做适当调整，但如需暗覆，请务必谨慎施工。
	煤气管道可否暗覆		为了您以及他人的安全，请千万不要擅自移动或将煤气管道暗覆，如移动，煤气公司将不予办理开通业务。
物业管理问题	物业管理费收费标准？		1、商铺1.00元/m2.月，住宅0.80元/m2.月，车库管理费20元/月/间；2、公共设施能耗费500元/户，为预收，半年一结算，多退少补，建筑垃圾清运费200元/户，为一次性收取。
	物业管理费是如何收取的？		入住办理期间预交物管费用一年，以后则是每半年收取一次，业主可以至物管处以现金方式缴纳。
	天一物管处办公地点？服务热线？		临时地址：香滨湾花园10幢第二号商铺，电话：0571-86906011。永久地址：香滨湾花园会所。
	产权证是否可以委托办理？		产权证可以由本人办理，也可以委托专业中介机构办理。我公司已代为联系了专业的中介公司，如需要委托，可以与他们联系。电话： 联系人： 。
	产证何时开始办理，大概需要多少时间？		在合同规定的交房时间（即2008年12月31日）后的3个月以内办理产权证、契证、土地证。三证办理周期大约需要一个月左右的时间。
	如果发生被盗事件，物业公司是如何处理的？		物业公司的安保系统对小区的安全起到防范作用。如果发生被盗事件，物业公司一定尽力协助公安机关追查，尽最大努力为业主挽回损失。
	入住后如家中有维修是否物管可上门服务？		可以的，一般维修物业公司有维修人员进行维修（可预约，并根据实际维修收取费用），如果是电器等专业性很强的维修，建议业主至相关部门维修。
	如果节假日期间外出可否让物管留意家中情况？		业主因外出旅游等情况，可以到天一物管处登记外出情况，物业公司将安排工作人员留意该业主家中情况。
	如发生电梯困人时间，物管公司将如何处理？		物管公司维修工具备电梯作业上岗证，如发生意外，业主不要惊慌，保持镇定，不能强行打开电梯轿门，可以通过电梯内的紧急按钮呼叫监控中心保安，保安将及时联系维保单位维修工赶到现场处理。
	什么是人车分流？		小区对行人、非机动车、摩托车和汽车实行分流管理。大门中间进汽车，两边走人。小区每幢之间的小道只能走人和非机动车，汽车一律行西面行车道。
	如小区停电，电梯有备用电运行吗？		小区公建用电实行双路供电，一旦出现停电，电梯将自动切换至另一路线，不影响电梯的正常运行。日后电梯的日常维保也会选在人流最少的时间进行。
	防盗窗、晾衣架、雨棚能否安装？		业主手册中对装修问题已有明确规定，为保证园区整体美观、延长物业的使用年限，确保房屋安全，禁止安装防盗窗、晾衣架、雨棚等。
	顶层太阳能热水器能否安装？		由于小区顶层均铺设有防水层，安装太阳能热水器时的固定孔会造成对防水层的破坏，影响住户的正常居住，因此不允许安装顶层太阳能热水器。
	进户门能否更换？		为保证消防安全原则上也禁止更换进户门。
	电梯口为何有线路裸露？		该处线路是为了日后安装电梯传媒广告之需，不是电梯运行线路。
	阳台是否能封包？		非沿街阳台封包须到物业办理手续，统一颜色样式，由物业安排施工单位，或由业主按照物业要求自行安排施工。 沿街阳台《杭州市市容和环境卫生管理条例》、《关于加强杭州市区临街建(构)筑物立面管理的通知》规定“临街建筑物不得擅自封闭阳台、露台;确须封闭阳台的,同一建筑立面须按统一式样、使用统一材料进行封闭。”业主不可擅自封包。
	顶层阳台没有雨棚，由开发商补装还是业主自行安装？采取何种样式？		顶层雨棚未安装是考虑到顶层阳台在出售时是当作露台赠送给顶层住户的，如果安装雨棚将作为阳台增加计算一半面积。如果业主需要安装顶层雨棚，可委托物业制作，或在物业处申请登记，按照物业规定的标准自行安装。
	底层三、四楼住户的安全问题		底层的三、四楼住户如果觉得有安全隐患，可以去物业处统一申请，按照小区规定的样式设置安全防护措施。
绿化及会所	草坪是否可以走动？		不可以，爱护绿化是每位业主应尽的义务，在绿化带上走动会影响绿化的生长。
	小区绿化何时可以全部交付？		小区绿化采取分期交付，建设到哪里交付到哪里的原则，在明年年底前将全面完成并交付。
	会所何时投入使用？		小区采取分期建设，会所随第三期统一交付。会所的经营建设在业主委员会未成立之前，由物业公司经营；业主委员会成立之后，由业主委员会依全体业主的要求与物业公司协商确定。
质量问题	在验收时，发现质量问题是否可以拒收房屋？		交付的房屋已经通过国家有关职能部门的验收，符合合同约定的交付条件。如果业主认为有瑕疵，经确认会予以整改，但房屋交接手续需正常办理。对质量问题有较大争议的，业主可以委托权威部门出具质量检测报告，确属质量问题的，待房屋整改后再办理房屋交接手续。
	铝合金门窗型材表面划痕？		施工过程中较难避免，如问题确实严重，让施工单位按业主要求期限完成修补。
	铝合金门窗窗台上潮湿、有水迹？		框边、拼缝渗漏的，一般为硅胶不密实，让施工单位按业主要求期限完成修补。
	进户门质量问题？		进户门为高档进户门，如业主认为进户门有质量问题可由物业公司通知进户门单位上门维修。
	卫生间或其他房间顶棚有修补痕迹，以后会不会再漏？		所以房屋都是经过政府部门综合验收后才交付的，如业主不放心，可当场做卫生间渗水测试。
	一些住房内部的地面有色差，是何原因？		地面色差是由于施工单位在竣工验收前发现有瑕疵进行整改造成的。由于整改时间与地面浇捣时间不一样，造成两批水泥颜色不一样。
	墙面色差是何原因？如何解决？		是修补空鼓的痕迹，空鼓是最轻微和普遍的建筑常见瑕疵，在国家建筑安全允许的范围内，完全不影响房屋正常使用，装修时完全可掩盖色差。
	少数墙面丁字部分细缝原因？		不同比重的材料粘合在一起（一边是砖墙、一边是剪力墙），因收缩造成的细缝，对安全丝毫无影响。
	12幢3、4单元的部分预留空调管出口被落水管挡住，该如何解决？		可请空调安装单位安装空调时重新打洞，或者由施工单位整改。
裂缝问题	有关房屋裂缝的种类有三种：分别是表面裂缝、砼结构收缩裂缝、砼结构缺陷裂缝。 前两种裂缝不影响房屋安全，只影响感官，只要将裂缝修复即可，国家规范规定除水下及有防腐要求的结构外，砼结构是允许带裂缝工作。房屋起壳裂缝产生原因很复杂并且普遍存在，除因配筋或砼强度不能满足使用荷载要求，或房屋严重沉降引起很大裂缝外，均不影响结构安全及使用功能。 第三种裂缝存在房屋安全隐患，修复后需经政府部门验收合格后方可入住。
	表面裂缝 （装饰层裂缝）	形成原因	1、 可能是粉刷层粘结不牢固产生的起壳裂缝。 2、 不同材料之间线膨胀系数不同，热胀冷缩引起裂缝。 3、粉刷层太厚，自重大，收缩大容易引起裂缝。
		处理方法	只需用水泥将裂缝填平即可。
	砼结构收缩裂缝	形成原因	1、 砼硬化过程收缩产生裂缝是目前框架结构普遍存在问题。由于目前使用商品砼，水灰比大，砼标号高，水化热大，收缩变形大，容易产生裂缝。 2、 温度变化（温差）产生应力引起裂缝。跨度大，长细比大的构件易产生裂缝。 3、 应力集中引起裂缝。由于热胀冷缩等原因构件产生应力，无处释放在阴阻角处或支座处产生裂缝。 4、 施工过程养护不及时容易产生裂缝，砼浇捣初期收缩快，不及时浇水养护产生裂缝。 5、 水泥硬化收缩是个长期过程，可达一年至两年，这个过程中还会继续产生裂缝。 6、 暗埋管线处容易产生裂缝，一是管线预埋后表面保护层不够，沿管线产生裂缝；二是埋了管线后砼构件太薄易产生裂缝。
		处理方法	用水泥或环氧树脂填进裂缝中，隔绝空气，避免建材氧化。
	砼结构缺陷裂缝	形成原因	1、 由于设计配筋不够，或钢筋强度不够，无法承受产生裂缝。 2、 砼强度不符合要求，产生裂缝。 3、 房屋严重沉降引起构件开裂。 本工程均不存在以上缺陷。
		处理方法	需根据形成原因的不同做不同的技术处理。

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