"小梅梅事件" 开发商的另类营销手段弄巧成拙

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十一月初，“金基·晓庐吴文梅一人一天退了三套房子”事件被曝光后在网上传得沸沸扬扬，同时也引发了网友们对一众楼盘预定成交数据的极大关注

细心的购房者们很快发现，一些在“后万科时代”开盘的楼盘虽然声称销售火爆，但或是若干天后预定量频频缩水，或是预定量转为成交极其缓慢，远远超出正常的15天周期，其表现让人顿生疑窦。比如在万科旗下逸品阁打折半月后，毗邻楼盘天鸿·君邑9月20日开盘推出299套房源，前四天一共预定82套；然而，截至昨天17：00，透明售房网数据显示君邑至今已售77套，预定4套，也就是说，该楼盘开盘两月有余，非但没有新房源成交，甚至还少了1套的交易量，不由得让人有些看不明白。
“根据我们跟踪统计的相关数据，10月和11月间，杭州楼市一手房的预定转成交周期明显较以往有所拉长。当然，这和淡市、银行细则一度缺席、购房者的观望情绪以及少数开发商的非正常操作手段都有关系。”双赢机构总经理章惠芳表示。

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“小梅梅”事件引发对虚假预定的关注

还是让我们先来回顾一下“小梅梅”事件。

最先曝出金基·晓庐“猫腻”的是杭州透明售房网。该网站11月4日公布的“退房榜”上，共有十份房屋买卖合同被解除，其中 “吴文梅”这个名字当天就出现了三次，她退掉的三套房子均系位于钱江新城的金基·晓庐所有。

此后，一位网友发现“吴文梅”的名字在去年透明售房网“连续预定黑榜”上的出现频率颇高。该网友发帖链接了透明售房网的三张表格。第一张表格显示，“吴文梅”的身份曾是杭州金基房地产开发有限公司售楼部工作人员。第二张表格上“吴文梅”的身份是“经办人”，她在2007年3月－5月连续预定金基·晓庐的房子达3次以上的房源就有10套。而第三张表格中，“吴文梅”的身份又变成了“原购买人”，即在11月4日杭州解除的所有十份商品房合同中，“吴文梅”一个人就包揽了三套金基·晓庐的房子。

这个名为“这下大家应该看得出小梅梅是谁了”的帖子迅速成为杭州知名论坛的红帖，不断有网友对帖子内容进行补充和“人肉搜索”，更有网友挖出该公司另一名叫“张伟飞”的员工也有类似作为。之后有电视台记者跟进调查得知，吴文梅原系金基·晓庐楼盘员工，后被调至金基·青云山居楼盘。

“开发商自家买自家房这样的行为，在房产业内并不鲜见，而且不论市场好坏都会或多或少存在。像吴文梅这样在2007年的疯狂行情下仍然上演连续预定，很有可能是为了保留部分关系户想买的较好房源。”一位不愿意透露姓名的房产业内人士如是说。

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正如上述这位业内人士所说，如果说行情好的时候开发商作假常常是为了预留好房源，那么在当前的淡市下开发商虚假预定或预售，一般目的只有一个，就是为了制造开盘销售火爆的假象，让自己颜面上更好看一些。

在“后万科时代”的两个多月里，总计约有数十个楼盘先后开盘，当中大部分楼盘都是首次开盘的新盘，定价上也多走低价入市的理性路线，因而撑起了一大半的市场交易量。然而细心者仔细观察这些楼盘每天的预定和成交量后会发现，其中一些楼盘往往会在若干天之后预定缩水，同时成交量也并不见涨，数据真实性有待商榷。

10月下旬开盘的城北某楼盘，开盘前十天预定了100余套，然而再过十天后，交易量却缩水了40余套；同样在10月下旬开盘的滨江某楼盘，开盘前三天预定80余套，过了十多天后，预定量加成交量也不过区区近二十套……

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另一方面，从透明售房网所公布的连续预定房源榜单上，或许也可一探“预定门”端倪。记者注意到，滨江楼盘天鸿·君邑有两套房源被连续预定三次，每套的定房人均为同一人，同时首次预定时间均为9月20日，也即该楼盘开盘当天。记者随后查询了这两套房源目前的销售情况，透明售房网显示一套已售一套可售。

“应该说前段时间各大银行贷款细则的迟迟不出台，确实在相当程度上影响了各楼盘预定转成交的签约速度；同时在目前这样的买方市场上，很多购房者即使在签了预定合同之后依然很犹豫，轻易不肯签购房合同，开发商也不肯放弃这一部分预定量，双方就这么一直僵持着，而像这一类房源如果预定15天后没有转为成交量，透明售房网上会自动将其转为可售房源，这也是预定缩水的其中一个原因；另外，也不可否认有少量楼盘尤其是首次开盘的楼盘，为了营造热销局面而在预定量上做了一些手脚。”

章惠芳分析道，相较于预定量而言，一般来说一个楼盘的成交量还是比较可信的，因为所有商品房预售合同均须在网上备案，如若撤销，透明售房网上也会公示，因此开发商如果想虚假预售，操作上会复杂很多，也很容易被人发现。正因为如此，当前一些楼盘索性预定时一律先不上网，等到正式成交了再统一上网备案，这样的做法往往会在行情不好时出现，比如2006年楼市低谷，以及今年年初时都曾有过。

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购房者动辄退定，并不是没有理由

在当下惨淡的市场形势下，除了上述的开发商有意虚假预定，以及购房者持币观望、签完预定合同后一直不肯签预售合同外，还有一个值得注意的现象是购房者对楼市信心不足，稍有风吹草动很容易就会嚷嚷着要退定，这无疑是比拖着不肯签预售合同更让开发商头疼的一个难题。

宋先生就是一个典型的例子。今年上半年，宋先生出手了一套房子，手上有了一笔闲钱。股市不靠谱，民间借贷更不靠谱，想来想去还是打算再买一套房子。刚好九月初万科降价了，宋先生跑去滨江的逸品阁看了看，产权年限短，又是尾盘，觉得还是不太满意。正好路上经过天鸿·君邑的售楼处，进去了解了一番，发现是外来大鳄，又是精装修房，于是动了想买的念头。开盘不久后，宋先生就预定了一套，也跟相熟的售楼人员谈了一个自认为还实惠的单价，但心思还是有点活络，就暂时搁下了。过了几天，宋先生接到电话催他去签预售合同，可是跑到售楼处一看，原先相熟的那名售楼人员已经不在该楼盘上班了，再仔细瞧瞧，之前来看房时遇到的那批售楼人员大半都换成了生面孔。宋先生心里咯噔了一下，胡乱找了个理由没签合同，回家赶紧上透明售房网看了看，发现所显示的交易数据跟开发商所称的“开盘热销”还是有一定的差距。于是他一下子就对这房子没兴趣了，想方设法去退了定。

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很多房

摇号黑幕类似当年的预订门