擦亮眼睛看清楚世茂，行径恶劣，品质堪忧

四季店铺

殴打业主、销售冷场、当街拉客、暗箱操作……外来大鳄能否在争议声中继续融入杭

文/商报记者 陈贲 杨广宏
  有时候，期望越大，落差越大。每一家地产大鳄在杭州的亮相，都曾经一度引起媒体之间的追捧，更有一些本土企业家，在艳羡资本雄厚的大鳄的同时，也开始将一些企业当成“教科书”。但是现在，大鳄们正在走下神坛，人们发现，即使是那些在江湖上扬名立万多时的大牌地产公司，离伟大的企业仍有很长的距离。他们不是圣人，有时更像一个有着七情六欲的普通人，他们也会对市场判断失误，他们也会偶尔丢失职业操守，他们也会“入乡随俗”，将精华与糟粕一同吸收……
  回顾2008年，大鳄上演了杭州楼市最精彩的一些戏码。我们不必将一些负面事件视为外来大鳄的原罪，而应该以冷静的态度进行反思。在这些事件之外，折射出更多的是整个房地产业的不成熟与不规范。无论是本土大佬还是外来大鳄，它们都仍然有很长的路要走。
  【世茂】
  从打业主到打价格战，
  一个“豪宅开发商”的真实轨迹

  2007年2月6日，在无人竞争的情况下，上海世茂集团只加价20万元，便以81625万元的代价拿到下沙415亩宅地，楼面地价1319元/平方米。消息传出，杭州业界一片雀跃，人们几乎是以仰视的表情期待着又一“超级豪宅”的诞生。因为之前世茂集团一直以豪宅开发商的形象示人，连续3年获得上海市房地产销售额第一。2007年9月，在香港颁布的2007年“中国十大超级豪宅排行榜”上，世茂集团开发的别墅项目上海世茂佘山庄园名列第一，单套最高价为3亿元。
  让人意想不到的是，杭州世茂滨江花园第一次成为媒体焦点，既不是因为它的样板房有多惊艳，也不是因为创出了什么价格新高，而是一场殴打业主的事件。今年5月11日，一群对世茂质量不满的绍兴迪荡新城业主来到世茂杭州销售部，挂出“世茂拿出你的诚信，兑现你的承诺”的横幅，而这正是世茂·滨江花园开盘的第二天。混乱中，世茂工作人员开始动手，一位女业主被摔昏在地，眼镜被打碎，送往医院……
  打人事件的背后是世茂迪荡新城的重大纠纷。据了解，世茂在绍兴城区拿下迪荡新城项目用地时，对外宣称要将这个超级大盘打造成为绍兴城市的唯一的CBD中心。该项目原定今年3月31日交房，但因对工程进度估计不足，无法如期交房；加上不少业主认为世茂在外立面上偷工减料，公共部位也出现沉降，于是引发了开发商与业主之间的冲突。殴打业主事件露出的只是冰山一角，杭州人发现，传说中的世茂质量问题多多。在世茂赖以成名的上海世茂滨江花园以及北京世茂奥临花园，都有多名业主反映世茂精装修房的质量一塌糊涂，甚至还在木地板下铺设沥青。
  回头看看杭州的世茂滨江花园，作为一个“全江景空中别墅”，产品细节模糊不清，价格战却打得不亦乐乎。据说，在万科公开降价之前，世茂滨江花园就悄悄以9折的价格在卖。9月1日，世茂滨江花园在电台上打出打折广告，开盘当天预定的客户，都有机会买到7折的房子。事实证明，这只是开发商的一个噱头，此次开盘真正打7折的房子只有一套。
  10月房交会期间，曾有意向客户到世茂现场看房，半小时内销售人员竟给出了5种不同的折扣。当时，世茂滨江花园对外公开宣称均价9000元/平方米，商业按揭9.6折，一次性付款则可以直接谈折扣。在该客户与销售人员的交谈中，折扣不断降低，从最开始的9.2折，一直降至8.5折。该客户表示听说温州人买都是8折，销售人员于是假装打电话给负责人，同意以8折销售。几番谈判之后，销售人员最后给出了最低折扣7.2折！据了解，除了繁复的折扣，世茂滨江花园近日还在进行各种名目的“赠送”。送首付，送按揭，送物业管理费，送装修。而且赠送的装修标准还各不相同，从每平方米800元到1800元都有。
  如此混乱的价格体系，丝毫让人感觉不到正在买上百万元的“豪宅”，而是在环北小商品市场扫货。对于世茂进入杭州市场后的一系列表现，除了“大跌眼镜”，很难找出更贴切的形容词了。

  【天鸿】
  “非豪宅”的开发者，杭州人眼中的“非大鳄”

  在浩瀚的钱塘江边，天鸿·君邑的户外广告牌有一个奇特的宣传语——“非豪宅”。这句话似乎是对“非经验住宅”和“非平面社区”的模仿，但让人丈二和尚摸不着头脑。有谁曾经误以为天鸿·君邑是一个豪宅项目吗？
  来自北京的天鸿集团，虽然进入杭州之初颇为低调，但这个始建于1983年，并在2005年合并重组为国有大型房地产开发集团的外来大鳄自视还是蛮高的。与之相对应的是，入杭一年，杭州购房者对其并无太深刻的印象，尽管价格屡屡走低颇有诱惑力，最终的销售数据仍然说明，杭州人并不怎么买账。
  天鸿·君邑作为天鸿集团进入杭州市场的第一个精装修住宅项目，截至昨日13：00，透明售房网数据显示，天鸿·君邑一期开盘的299套房源中已预定6套，已售89套，均价为10270元/平方米，也就是说开盘近三月来销售率为31.8％。而与其销售率相当、同样是外来大鳄出品的周边楼盘中海钱塘山水，九月紧随其后开出二期房源，毛坯房目前已售均价要比君邑的精装修房源高出2100元。
  后万科时代楼市低迷，但仍有不少低价理性入市楼盘逆市热销，屡屡拉出“小阳线”。按说天鸿·君邑实际销售均价仅为一万元出头，其中又包含有两千元的精装修标准，比之万科降价前市场上一度传言的13000元/平方米左右的开盘均价低开了不少，那为何销售情况仍然不甚理想？
  就其产品品质而言，得房率低是君邑一个很大的硬伤，1号楼得房率为75％，算是一般高层的平均水平，而5号楼得房率仅为69％。同时，君邑的所有户型册上都没有标注具体尺寸，样板房也是建造在售楼处旁边的体验馆内，并没有放到实际的建筑体里，因而对客户来说较难亲身感受这个楼盘的确切尺度。其间有一套样板房曾经在开放后不久就关停整改，不由让客户对其一直宣称的“依据杭州本土习惯量身打造360度精装体系”打了一个不小的问号。
  另一方面，天鸿·君邑的营销手段也让人有些摸不着头脑，其开盘时的均价递增定价策略曾一度引发坊间热议。9月20日，天鸿·君邑开盘，并确定开盘均价为11800元/平方米，起价8200元/平方米。但开盘当天该楼盘均价直降1000元，为10800元/平方米，开发商称这是“开盘优惠价”，第二天涨200元，达到11000元/平方米，第三天再涨200元，为11200元/平方米，第四天之后则恢复到11800元/平方米。如此价格反复，让本来就在淡市下犹豫着此时下单会不会买亏的意向购房者更加觉得不靠谱。对此，多位业内人士表示，这样的开盘定价策略确实有所偏差，在以前的“牛市”中会比较容易奏效，但在目前的形势下是很难行得通的。
  一边是开盘时牛气的均价递增，另一边，天鸿·君邑售楼员当街拦客也成了网友讨论的焦点话题，大多数人均认为此举不雅。
  【华润新鸿基】 国际化背景和“走后门”营销
  作为在2005年8月率先开启外来资本在杭拿地新纪元的首个外来大鳄，华润新鸿基旗下的万象城项目今年以来动作频频，先是引进超五星酒店柏悦，再是住宅悦府开盘。而无论是闪电般的开盘作风，让人惊讶的销售速度，还是坊间的诸多传闻，都为万象城增添了几分神秘难测的色彩。
  杭州万象城项目占地面积150亩，将形成以24万平方米“万象城”购物中心为核心，包括多种物业形态的国际高标准建筑群。其中的14万平方米住宅即为悦府，由3栋约160米高的超高层组成，是钱江新城CBD核心区内唯一的住宅群。
  8月21日，万象城·悦府在没有任何征兆的情况下闪电开盘，28000元/平方米的均价，6000元/平方米的精装修标准，让一期所推的2号楼154套房源一上午就几乎被抢空。如此让人颇感意外的房源去化速度，使得之后坊间传闻和质疑声不断，悦府也成为众多富人争相打听购买的对象。
  有人说，该楼盘对外称已经没有房子了，但如果你追得紧，托后台够硬的关系，还是能买到；有人说，很多房源都被跟公司有联系的香港人买走了……不管怎么说，悦府在购房者眼里几乎就成了2008最牛楼盘的代名词。
  一位之前已经买了金色海岸的购房者，早在悦府开盘之前去售楼处时，就被售楼小姐提醒说已经没有房源了，实在想买的话要赶紧去公司内部托关系订。这位女士想想作罢了。等到悦府二期要开盘时，她接到售楼处电话说可以过去选房源，但因为对户型不满意，还是没有买。该女士对悦府的牛气印象颇深，最终选择了其后开盘的阳光海岸。
  城西某楼盘的老总，在悦府一期热销之后对其颇为眼热，通过朋友过硬的关系去订了一套。悦府二期开盘前一天，他在晚上九点多接到售楼人员电话，要他第二天早上八点去现场排队。该老总想了想似乎太牛了点，虽然房子是好的，但要等它增值时间也是长的，而且眼下市场不妙还很难说，于是最后退掉了。
  在人们印象中，一个国际化的公司应该是财务透明、运作规范的代名词。而华润新鸿基·万象城悦府则让杭州人仿佛一夜回到了计划经济时代；托关系、走后门、排长队，这些似曾相识的场景，似乎很难与一个充满国际化意象的项目联系在一起。