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<TD align=middle width=572>业内人士自曝内幕
<STRONG style="FONT-SIZE: 23px; LINE-HEIGHT: 30px; FONT-FAMILY: 黑体">物管：账面亏损背后的游戏 </B></B></b></TD></TR></TABLE>
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<DIV><!--enpcontent--> ■本报记者 詹丽华
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<P> 北京市消费者协会近日进行了一次针对北京市住宅小区物业管理状况的调查，涉及100个居住小区和99个物业管理公司，结果显示：高达73%的业主对物管不满意。</P>
<P> 一位从事相关工作5年的业内人士向记者披露了其中的秘密。</P>
<P> 被采访者：</P>
<P> 陈先生，某物管公司负责人</P>
<P> 做我们这行的都知道，光看账面，不要说杭州，就是全国也没有几家物管是赚钱的。拆东补西，九个瓶子八个盖的情况多少都存在一点，毕竟整个行业还不够规范，只要账面做平了，即使有时候主管部门来检查也不会深究。</P>
<P> 开源节流，多拿少花</P>
<P> 物管公司的钱从哪里来？大致归纳起来包括四个方面的收入：一是公共性服务费用的收入，就是我们平时说的物业管理费；二是公众代办性服务费的收入，比如代收、缴水电费等就属于这类，但现在大部分物管公司是免费服务的；三是特约服务费的收入，比如托儿服务等，但现在杭州绝大部分物管公司都没有推出；四是物业管理公司的综合经营的收入，说白了就是物管经营用房的出租收益和物业公共场地的经营收益，比如停车费，楼道、电梯、草坪广告的收益。</P>
<P> 光开源还不行，现在的小区越建越好了，随便哪里修修补补都是大价钱，还得节流。按照规定，出租收益和物业公共场地的经营收益都要用于物业区域范围内的公共场地设施设备的维修养护，而且规定是中修以下，但是并没有明确的判断维修标准的依据，所以动用维修费还是比较容易的。有时候一些物管公司会把人工费也算到维修费里面，反正维修也要人来修啊。</P>
<P> 账面本来就是账目表面的事情，实际上真正赔本的买卖谁肯做？如果只靠那点物管费吃饭我们老早关门十几次了。说到底，赚钱的办法就一个——开源节流，多拿少花。</P>
<P> 物管费基本不用，说得不好听点，大多数物管公司是把这块收入当作纯利润的。</P>
<P> 赢利收入五花八门</P>
<P> 花费从哪里来？刚才我已经说了，主要是出租收益和停车费、广告费收益。现在楼盘交付时，必须同时分别按照建筑面积的4％。和3％。交付物业管理经营用房及物业管理办公用房，其实办公用房不需要那么多，很多时候办公用房也被物管公司当作经营用房出租，为这个事情业主跟物管打官司的也不少见。除了增加面积，租金也可以商量，多了少了，业主哪能那么清楚呢？！</P>
<P> 广告费更隐性，有时候业主根本没有意识到那些是广告。比如楼道里贴着“1楼”、“2楼”的标记，平时不注意，其实它下面有一行“××公司印”之类的小字，这也是要收费的。再比如草坪上竖一块“保护绿化”的牌子，仔细看看，也有玄机的，这些都还便宜，屋顶上的大广告就贵了，没有一二十万元别想上。</P>
<P>
<P> 一人开列多份账面工资</P>
<P> 现在我们讲“规模经营”，物管公司喜欢扩张的原因就是可以人员共用，请1个人算几份工资。因为现在每个小区的物业管理成本都是独立核算的，如果一家物管公司同时管理几个小区，虽然它在各个小区成立分公司，但它的人员却并不一定同比增加。本来一个小区要4个工程维修员，而4个维修员其实完全可以兼顾两个甚至更多的小区，这样一来实际成本就减少了，可是因为独立核算，在账面上这4个维修员却支取着8个（甚至10多个）人的工资，差额就成了利润。别小看这笔钱，一个工程维修员的月工资在1200~1500元左右，4个人一年就多出好几万元。</P>
<P> 公摊支出被列入账内</P>
<P> 再比如电梯、楼道灯的使用，这些公摊能耗按规定是要单独列支的，但实际上也被算到了物业管理费里面。所以，你去查查物管公司的账，十有八九，物管费是收不上来的，而为了弥补物管费的不足，经营收益就被用得一分不剩。几乎每家都这样，主管部门想管也无从管起。</P>
<P> 不过，现在相关的管理条例越来越多，越来越完善，听说今年还会有一些针对性的检查。有时候几个同行聚在一起也说，以后想钻漏洞不容易了，但说实在话，我们也希望这个行业能更加规范，体系完整了才能良性，才有利于发展，否则总不是长久之计</P></DIV></TD></TR></TABLE>
[此贴子已经被作者于2006-2-26 15:19:16编辑过]
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发表于 2006-2-26 12:54
楼主
发表于 2006-3-6 12:09
