小区内商业广告由谁获利？

杭州速记

生活情景

    季先生在市区买了一套临街的顶楼房子，今年元旦，他无意间发现，自己所住的楼顶上竖起了一块巨型商业广告牌，季新生当时并没有在意。前两天，他和几位朋友在一起吃饭聊天，朋友开玩笑说，你头顶上做的一个这么大的往高，赚了不少钱吧。言者无心，听者有意，季先生随后便找了个机会顺便问起小区物业，在自己的楼顶上做广告，自己是否应该有些收益。小区物业答复得很干脆，这是物业自己的事，和住户无关。季先生当时也就没再说什么，但过后想想还是有点疑惑，“屋顶做商业广告，的确和住户无关吗？”

    物权法中找答案

    如今，不少业主回家一进电梯，就会发现电梯厢内悬挂着五花八门的广告牌，内容从超市百货到房地产、汽车无所不包，物业公司“招商引资”行为从来没有征求过业主的同意，收入也都流入了他们的腰包，业主所享有的只是被破坏的原本宁静安详的小区环境。不少业主在烦恼之余质疑：物业公司利用小区的共用部位赚钱究竟是否合法呢？

    《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《物业管理条例》第五十五条也作了明确的规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在争得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”按照上述法律规定，在本情景中的季先生有权享用楼顶广告收益，小区物业公司应将广告收益交由季先生等业主共同支配。

    公共设施可以在不给业主带来过多干扰的情景下，适当做点广告，这样既可增加小区业主的收入也可丰富社区文化生活。但是，物业在给小区公共设施带入广告前，应当先与业主委员会商量，取得共识，该装什么样的广告，装在什么地方合适，广告收入多少，如何开支，必须获得业主委员会的委托。这是因为小区的楼顶、电梯和建筑外墙属于共有部分，业主是其所有人，而在楼顶上搭建广告牌、在楼房外墙上涂刷广告、在小区电梯里张贴广告都是对共有部分的使用，因此业主对小区内张贴广告享有处分权和收益权。如果物业未得到业主的事先许可和事后追认而擅自张贴广告就构成了对业主所有权的侵害。此外，根据“谁所有，谁收益”的原则，利用楼房外墙、屋顶和电梯做广告，广告收入应该归全体业主所有，由业主支配，小区物业是小区业主的委托代理人，只不过是代替小区业主行使物权中的收益权，物业公司无权处分。同时，广告收支状况应每季或半年公布一次，经业主审核，业主对广告收益的支配享有知情权和监督权。

    在实际操作中，广告公司进入小区做广告一般只和物业联系，与物业签订广告合同，广告收益也都打入了物业公司的账户。许多业主并不了解小区广告的收益归谁享有，广告公司和物业公司之间又有着怎样的利益关系，业主对此也是一无所知，很少有物业将广告收益账目在小区内公示。不言而喻，物业管理公司肯定是从小区广告中获利，才会如此热衷于将广告引入小区的，正所谓君子爱财，取之有道，作为小区业主的“管家”，物业管理公司的职责就是为广大业主搞好小区管理，而不能擅自利用业主的财产为自己谋取私利。

    小区广告收入作为业主共有财产的收益，理应归业主所有，对于广告收入的处理问题，一般而言，收入可以投入到小区管理费用和小区物业维修基金中，或者由业主大会根据业主的实际需要进行处理，例如，有些小区利用广告收益抵消部分物业管理费，用于公共维修基金，免费为每一位居民进行体检，也可以算是取之于业主，用之于业主。需要注意的是不管广告收益如何使用，都应经过业主同意和监督，物业公司应定期公示已签订广告合同的内容及金额，明确物业公司应获得的招商报酬在广告收入中占的比例，协调好物业与业主与分配广告收入上的关系。物业管理公司擅自利用小区公共部分张贴广告损害业主利益，是严重的侵权行为，业主委员会或单个业主都有权利起诉物业管理公司并要求合理的赔偿，在这个过程中，业主大会和业主委员会也应认真履行职责，监督物业公司“招商引资”的行为。

    在开篇的情景中，由于小区的共有部分由业主共同管理，业主有权决定是否引进广告，并享有广告收益，季先生可向小区内的业主委员会反映此情况，由业主委员会出面与物业管理公司协调，据理力争维护业主对广告收益的处分权和收益权。协商不成可向法院起诉物业公司，法院会根据的相关法律规定，责令物业管理公司返还业主广告收入。

    温馨提示

    根据“谁所有，谁收益”的原则，业主作为小区的主人，可以依法享有商业广告收入，并监督广告收入的使用，物业公司作为小区的管家，应尊重业主的此项权利。

    相关法条连接

    《物权法》第七十条  业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

    《物业管理条例》第五十五条  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

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