退房条件以及退房程序

木头75

1.         1.延迟交房。延迟交房是指到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却得不到开发商的入住通知。一般约定的延迟交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等，如果超过这个期限开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还订金或支付房款利息。
世茂花园前三次开盘的合同中交房日期是2008年12月31号之前，同时约定给开发商151天的宽展期，也就是说实际交房日期是2009年5月31号之前，按照世茂的目前施工进度，有可能要延期交房，所以这个是要求退房的最好选择，同时这个方式需要收集的资料也少，比较可行。另外，该合同是格式合同，格式合同上有很多条款不一定具备法律效力，151天的宽展期是否真的有效，也可以咨询相关律师，如果该宽展期不具备法律效力，那么现在就可以向世茂要求退房。

2.         2.开发商缺少有效证件与批文，导致合同无效。根据规定，开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，购房人应当腾空房屋，开发商应当返还购房人交纳的房款。
目前关于房屋销售比较规范，需要网上备案，要通过房管部门的相关审核，才能颁发预售证，所以该方式基本上不太可行。但是有能力索取到相关资料的人也可以尝试。

3.         3.开发商没经购房人同意变更设计。在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。

一般来说可以通过合同上的户型图及相关资料与交房后实际户型等资料对比。对有能力索取到更详细的相关资料的人可以，但对普通购房人比较困难。

4.         4.拿不到产权证。由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。
世茂合同预定房屋交付90天之内，提交相关资料给产权单位，如果逾期无法办理三证，可以要求退房，同时可以向开发商要求已付房款的3%赔偿。

5.         5.无法得到贷款。在签订合同时，除一次性付款或分期付款外，都有对商业贷款或公积金贷款的约定。如果是公积金贷款，需要开发商出具相关资料，交由公积金归集部门审核。如果开发商提供的资料显示出不具备公积金贷款条件，购房人因此而不能取得公积金贷款，购房人就可以要求退房。同样，如果因开发商的原因购房人无法办理商业按揭贷款的，也可以依照合同规定退房。
世茂的合同上有约定特别约定，需要注意。

6.         6.实测房屋面积与暂测面积的误差超过3%，买受人有权退房。
需要注意的是，世茂的合同上是按照建筑面积而不是套内面积，一般来说开发商都有办法把这个误差控制在3%之内，如果有疑问，当然可以请测绘部门重新测量，不过成本也够高，是按照整幢楼的建筑面积来算的。

7.         7.因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，房屋质量导致严重影响使用。

屋质量不合格是房屋的“硬伤”，出现这种情况，首先是开发商难以拿到《竣工备案表》，无法交房。所以这个比较难以操作，除非出现重大的安全质量问题。不过也有依据这个条件退房成功的，比如漏水，漏水在高层建筑中还是普遍存在的，目前世茂的安全防护网还没完全拆除，无法很全面的查看是否漏水，等这些全部拆除，并且在雨天去检查，比较容易。同样的还有保温层等等问题，保温层是国家节能环保的强制要求，也可以关注。该方式要特别主要采集证据以及保留好采集的证据。


8.         8.房子产权不清楚，开发商把房子抵押。如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，根据有关法律规定，在没有告知购房人房产已经被抵押的情况下卖房，合同无效，购房人可以要求退房。


9.         9.市政基础设施（上水、下水、电、燃气、有线电视等）及小区其他设施（公共绿地、公共道路、公共停车场、幼儿园、学校、会所、购物中心、体育设施等在超过约定期限内，购房人有权退房，开发商退还房款并赔偿利息。
这个也可以关注关注，多采集证据。


退房程序:
1.         1.先找开发商协商,协商不成再诉讼
有关专家建议业主，如果满足合同约定的退房条件，最好还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用。如果开发商提出的补偿条件能使业主满意，业主可根据自身情况收回退房要求，或在开发商协助下办理退房手续。如协调未果再选择诉讼或仲裁。

2.        2. 索要违约金及相关税费
如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。

3.         3.首付、月供利息都可获赔
在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中，都是开发商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。 开发商支付购房人首付款利息，即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。


退房四步走:

第一步：购房人通过挂号信、传真或电话向开发商发出退房通知。

第二步：督促开发商在提出退房要求后15日内负责办理购房人与贷款银行解除或终止合同全部手续。

第三步：督促开发商将全部购房款返还给购房人。

第四步：办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续。

教-练

够专业的,值得好好学习,呵呵emo_254

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好东西 收藏了！

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