小区物业费到底谁说了算？

kkfu

专家们建议：首先，定指导价不如公开成本；第二，政府要在小区成立业委会的过程中起到扶持作用，让业委会真正成为代表大多数业主利益的、能够与物业公司对等谈判的积极力量。

    近两年来，全国各大城市的楼市火了，小区多了，一同多起来的还有小区物业收费纠纷。小区物业收费谁说了算？政府在小区物业管理中到底该扮演怎样的角色？

kkfu

指导价难“指导”，“试点小区”物业费纠纷频发

    广东省从2004年开始实行物业收费指导价，普通住宅物业费每平方米最高不超过1.96元，但事实上，目前广东省许多小区的物业收费都没有按照政府指导价，广州市目前至少有40个楼盘的物业费在2元/平方米以上。

    广州市番禺区丽江花园是一个拥有一万多名业主的小区，从1998年起经广州市物价局批准，成为“一费统缴”(即物业费、公摊费、代收代缴费等合并收取)的物业收费试点，物业按每平方米2.7元收费。2005年1月1日起，广东省开始在物业收费中实行政府指导价，建议普通住宅的物业管理费每平方米不超过1.96元。丽江花园业主委员会与物业公司经过约定，该小区2005年-2006年度的物业收费依然沿用以往的收费方式。但是，该小区16名业主不同意，从2005年1月1日起开始拒交物业管理费。

kkfu

物业公司起诉了几户拖欠物业费的业主，但就在此案审理期间，番禺区物价局于2006年5月下发了一纸“整改通知”，称丽江花园的“一费统缴”违反了政府指导价，要求整改。此举一出，丽江花园的物业纠纷陡然升级，1000多户业主都加入了“拒交”行列。

    广州市物业管理协会相关负责人认为，物业收费纠纷频发，与物价部门制定的物业收费指导价不合理有关，简单化的指导价容易与市场脱节。长期关注各类物业纠纷案的中山大学法学院副教授张民安认为，政府指导价不是命令，不是强制执行的，是作为一个市场经济的管理者，给物业公司和业主提供一个参考标准，为将来出现纠纷时法官处理案件提供一个衡量标准。政府在这里扮演的角色不应该是强制干预，即使干预，也要人性化一些，在具体干预之前与物业公司协商，避免引起更大的动荡。

kkfu

“家务事”难管，物价部门角色不断调整

    物业收费纠纷近两年来一直呈上升趋势，重庆市物业管理协会新闻发言人巫大德说，他接触到的物业管理纠纷几乎都与收费有关，重庆市近两年的物业管理纠纷中，有30%都是物业收费纠纷。广州市消费者协会近两年的统计也表明，在该协会收到的各类投诉中，有关物业管理的投诉一直位居前三名，其中绝大部分都涉及物业收费问题。

    在物业收费纠纷频发的态势之下，全国各地物价部门都面临巨大的压力，物价部门开始调整自己的角色。2005年1月1日，北京市建委和市发改委联合发布的《北京市物业服务收费管理办法(试行)》和《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》正式实施。新规规定，商品住宅物业服务收费由政府指导价改为市场调节价，收费标准由业主与物业管理企业协商确定；而对于经济适用住房的物业费采取政府指导基准价格，标准为每平方米每月0.55元，不得上浮。

kkfu

广东省物价局最近也出台了《关于加强物业服务收费管理的通知》，该《通知》对实行政府指导价的物业服务收费范围进行调整，只对业委会成立前的住宅(不含别墅)物业服务收费实行政府指导价，其他住宅则实行市场调节价。

    专家评价说，目前全国绝大部分城市在物业收费上都是“政府管得太多”，北京和广东先行一步的举措，明确了政府在物业管理中的职能定位，有利于推动物业服务的市场化进程，将在一定程度上缓解物业收费纠纷频发的局面。

    广州市物业管理协会副会长张朝德认为，物业管理收费本应遵循市场经济的原则，但政府目前插手太多，给物业公司开展工作带来不便。例如丽江花园的“一费统缴”，本是业主和物业公司之间的“家务事”，双方正在协商当中，番禺区物价局却下发“整改通知”，导致“家务事”变得复杂起来。

kkfu

合理行使“指导权”，让物业收费更合理

    广州市国土资源与房屋管理局相关负责人在接受记者采访时谈到，按照现行的物业管理条例，物业管理涉及物业公司和业主双方，属于民事范畴，政府尽量不要参与，不要干预，政府的职能定位应该是“指导”，而非“管理”。

    那么，政府的“指导权”究竟应该如何体现呢？专家们给出了以下建议：首先，定指导价不如公开成本，住宅小区物业管理费的成本构成包括管理服务人员的工资福利，公共设施设备日常维护，以及绿化、清洁等8个方面，政府要公正调查和公布这些数据远比制定指导价要容易。

kkfu

第二，政府要在小区成立业委会的过程中起到扶持作用，让业委会真正成为代表大多数业主利益的、能够与物业公司对等谈判的积极力量。

    另外，针对一些特殊情况，可以在一定范围内保留物业服务收费政府指导价，但这个指导价的出台必须是在充分调查研究的基础之上。张民安副教授认为，政府出台指导价之前，必须研究大量的样本，充分核算成本与收益。否则，简单化的指导价与市场脱节，反而会诱发更多矛盾。

kkfu

大家一起学习下

一任流云飘逝去

我想，物业费统一是不可能的。关键是物业提供的服务是否与收费相当。如果相当，那就是合理的。不能单纯地说贵与不贵，否则我们业主与物业就会陷入无谓的纠缠中，损害的是双方共同利益。物业帐目公开是必须的，物业在提供与收费相当的服务的同时，也应该尽可能地节约开支，以便于为业主提供更好的增值服务，同时也提升物业自身的市场形象。作为我们业主，也应该让物业在提供完善并与我们所交费用相当的服务的同时有合理的盈利。

一家之辞

同意9楼观点。物业费是否合理，关键是物业的服务质量是否与所收的费用基本相当，物业必竟是一个营利性服务企业，有怎样的服务，就应有怎样的收费和收益，这无可厚非！至于物业做得怎么样和收支的透明与否，这要看业主委员会是否真正履行监督职责，以及全体业主共同监督的努力如何。

追求品质生活

至于物业做得怎么样和收支的透明与否，这要看业主委员会是否真正履行监督职责，以及全体业主共同监督的努力如何。——在发放这次业委会选票的过程中，我们发现深蓝的部分业主似乎维权意识很淡漠，对选举业委会的态度是“事不关己，高高挂起”，甚至想请物业代投选票。如果这样的业主占大多数的话，业委会的工作恐怕是心有余而力不足啊！有点担忧啊！

[ 本帖最后由 追求品质生活 于 2009-8-6 12:21 编辑 ]