-

 找回密码
 注册

QQ登录

只需一步,快速开始

查看: 969|回复: 2

牛刀:地王频出将诱发经济崩溃

[复制链接]
发表于 2009-7-2 14:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
北京朝阳区广渠路大郊亭西北建筑面积达28万平方米土地的广渠路15号,经过多轮竞价,终以40.6亿元的价格被中化旗下方兴地产公司摘得,以此折算出来的楼面地价为 14500元/平米。该地块刷新了北京公开出让土地的最高总价记录。潘石屹、张欣夫妇也到拍卖现场,却折戟而归。万科、安联、华远、远洋、中信、保利、惠民、华润、金融街也对这块用地虎视眈眈。

我觉得没有必要大肆炒作这块地王,无论拍得多高,其实都与民生无关。广渠路15号居住及公共服务设施项目用地占地面积约为15.59万平方米,综合、商业建筑面积约为7.21万平方米,总规划建筑面积28万平方米。该宗地起始价16.47亿元,自6月16日开始接受竞价以来,收到过10次报价,最高报价26亿元。6月30日16时40分,广渠路15号地正式开始现场竞价,起拍价定为26.12亿元,历时45分钟,经过97轮激烈竞拍,中化方兴投资管理有限公司最终以40.6亿元竞得该地使用权,成为2009年京城的“新地王”。
回复

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2009-7-2 15:00 | 显示全部楼层
了解中化方兴就应该知道,这是一家典型的央企,承担过许多与政府规划有关的项目开发,大多是写字楼等商业物业,很少开发住宅项目。从中化方兴这么疯狂的高价拿地的情况看,只有一种可能,那就是迫切需要进入资本市场,而不是考虑这个项目本身的盈利前景。也就是说,中化方兴是为了公司上市来进行资本运作的,所以,他考察这块地的价值并不是从楼市本身的前景来分析,也就是说,未来楼市好不好不在他考察之列,而是不是能够顺利实行IPO则是这块地的价值点。

如果是正常开发,从周边的商业物业及住宅价格来看,大约住宅只能实现50亿的销售收入,商业部分能实现20亿的销售收入,央企的运营成本和销售成本比民企要高出3%至5%,70多亿的销售,地价成本占56%,加上建安成本运营成本,根本就没有赢利的空间。所以,中化方兴的企图只有一点,那就是直奔资本市场。现在IPO已经放开,作为央企,一直是证监会给与大力支持与辅助的,但基本前提是本身要有足够大的资产规模和能够讲出故事来的盈利前景。
回复

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2009-7-2 15:01 | 显示全部楼层
所以,放开房地产企业的IPO是很可怕的一件事。中国的房地产企业大多本身不持有物业,唯一能够打包上市的资产是土地,而获取土地的资金来源主要是银行贷款,再用银行贷款买下来的土地进行上市,其杠杆效应简直是无穷大,泡沫也是无穷大。更重要的是,刺激房地产企业不顾一切争抢地块,实质上破坏了市场运行的基本法则,供求关系格局被彻底打破,至于最后房子能不能卖出去,反而并不重要,因为风险都在银行和投资人身上。

从这块地王的诞生,我们可以看出,只要中国的房地产开发模式不改变,只要放开房地产企业的IPO,未来的地王会层出不穷,不断刷新纪录,大量的资金会流进房地产市场,而中国经济的大崩溃极有可能发生在地王的欢呼声中。
回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

百井人家
临平万达
城站公交站
湖翠里航拍
金钥匙航拍
玖樟台
玉湖公园
临平新城
丰收湖天街
海潮望月城
黄山风景
丹枫四季
临平城区
闻堰综合体
桂冠东方验房
缤纷城
临平老宅
京东Mall
江荣府
“金手指”
产业孵化基地
空中花园
河滨之城
临平未来农场
江河汇
未科航拍
临平公园
招商花园城
金沙湖晚霞
桂冠东方
花园城
火车西站
喜悦和
艺创综合体
味美浙江活动
钱江新城二期
馥香园鸟瞰
西投吉鸿项目
许村新城
光环购物中心
临平文化中心
国风杭州地铁
共享“花”车
南京北部新城
永旺商业项目
钱塘安置项目
西湖步行街
未科航拍
朗云
古玉兰开花
钱塘新项目
锦尚和品府
钱塘高铁站
未科中轴线
临平新城
钱江世纪城
万科大溪谷西
和平广场概念
良渚城建
临平二环
大马弄
南苑街道
临平
杭州大厦
奥体
杭州天际线

小黑屋|手机版|电脑版| ( B2-20080242 )

GMT+8, 2024-12-25 14:13 , Processed in 0.055255 second(s), 19 queries , Gzip On, Redis On.

Powered by Discuz! X3.4 Licensed

© 2001-2023 Discuz! Team.