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7月杭主城区新房成交量下挫45% 价涨539元/㎡

7月杭主城区新房成交量下挫45% 价涨539元/㎡

今年上半年几乎是直线上升的杭州主城区楼市行情，进入7月后却出现了明显的下挫趋势：截至2009年7月28日，据透明售房网数据显示，杭州主城区共成交商品房4826套，比上个月减少了约45%。尽管销售行情下挫，但是由于老盘和新推楼盘基于此前几个月火爆的销售行情，纷纷上调了销售价格，因此主城区7月的成交均价增至14128元/平方米，创造了今年单月成交均价的最高值，比上月涨539元/平方米。

　日成交量不足200套，每周成交量递减
　　7月，杭州主城区商品房成交总量出现了今年以来最大幅度的降幅——环比下挫45%，改变了今年上半年楼市不断上扬的火热行情。尽管2009年7月主城区共达4826套的成交量，比去年同期1842套的冷清行情高出不少，但却比2009年6月8753套的总成交量减少了45%。而在今年上半年，主城区的销售行情几乎是直线上扬。统计数字显示，2009年1月至6月，主城区的总成交量分别为1337套、1626套、4711套、6268套、10058套和8753套。尽管6月份成交量环比已经有所下挫，但是基于5月份有人居展的推动作用，8000多套的成交量并不是个小数字。
　　这一巨大降幅，早在7月第一个交易周就有所显现，此后每周的成交量更是不断递减。回顾7月前四周的交易数字，降幅分别为10.8%、20.4%、32.1%、10.1%。受此影响，主城区单日的成交量多徘徊在150套左右，即便是日成交量最多的7月11日，主城区的成交量也只有295套，与此前5月、6月动辄两三百套的日成交量差距较大。
　　另一个较为明显的变化是，各板块的销售量萎缩现象较为明显，只有滨江开发区的成交套数超过1000套。而在6月份，江干区、西湖区、下沙开发区、滨江开发区的成交套数都超过1000套，江干区的成交套数更是超过2000套。




新增房源继续减少，楼盘去化速度减缓
　　继今年6月主城区的新增房源比5月下挫了近一半后，7月主城区的新增房源数量继续减少，环比降幅为16.7%。据透明售房网数据显示，2009年6月30日，主城区包括可售套数、预定套数和已售套数在内，共有176105套房源，而这一数字在2009年7月28日则为179019套，新增房源数量为2914套。这一数字与6月3500套新增住宅套数相比，减少了16.7%。新增房源数量的减少，可能有两个原因，首先是由于今年上半年天量的销售量，不少楼盘已经无房可卖，而另一个原因则是一些开发商通过各种手段捂盘惜售，新推房源的数量和频率并不高。
　　从板块上看，7月新推房源最多的三个区域分别是滨江区、江干区和下沙开发区，分别增加了844套、680套和557套的可售房源。其中，滨江区的云厦连园、曼城，江干区的圣奥领寓、中凯东方红街，下沙开发区的保利东湾、金隅观澜时代都是新推房源的典型代表。由于不少楼盘集中在周末开盘，曾在前两个月不断上扬的周末行情重现，个盘预定量和成交量良好，对所在板块和全市成交行情的拉升作用较为明显。此外，按照新推房源数量的多少排序，西湖区新推327套房源、之江开发区新推220套房源、上城区新推房源156套、下城区新推房源115套、拱墅区新推房源15套。
　　尽管新推房源数量环比有所下挫，但是相对于4826套的销售总量，房源消化速度则有所减缓。据透明售房网数据显示，今年上半年，主城区共销售商品房3.2万套，而新增房源的数量则在1.6万套左右，两者的比例约为2∶1，也就是说，消化速度是推盘速度的2倍。而在过去的7月，4826套的总成交量与2914套的新增房源相比，两者比例约为5∶3，也就是说，消化速度仅为推盘速度的1.6倍。但是，总的来说，楼市供不应求的总体行情并没有改变，截至2009年7月28日，主城区可售住宅套数已经跌破7000套大关，降至6581套。
　　成交均价上涨，为14128元/平方米
　　与销售量的大幅下挫不同，7月主城区成交均价为14128元/平方米，不但比6月13589元/平方米的成交均价有所上扬，而且是今年单月成交均价的最高值。可以说，成交量增加带来的价格上涨，在供不应求的楼市氛围的推波助澜下，已经从单个楼盘的个别现象，演变为不同区块甚至整个主城区的共性。而一些开发商此前对于涨价半遮半掩的态度，也因此变得有些理所当然。
　　那些热销板块，成交均价的涨幅往往最大。比如江干区，14933元/平方米的成交均价比6月12727元/平方米的均价增加了2000多元/平方米；滨江开发区13298元/平方米的成交均价环比也增加了1000元/平方米左右；下沙开发区8528元/平方米的成交均价环比增加了约500元/平方米。
　　一个重要的原因是，上述板块目前的可售房源相对较多，而且陆续推出一些新房源，这些房源的均价普遍出现上扬的态势。比如，曾经售价9000元/平方米的云厦连园现在的售价是13000元/平方米，以前卖13000元/平方米的中凯东方红街，现在售价是18000元/平方米。受此影响，那些曾经在2008年楼市调整期被挤出万元房行列的板块和楼盘，如今大多成功解套，而在杭州重新进入遍地万元房的今天，那些曾经房价在10000元/平方米以下的价格洼地，大多一去不复返了。
　　此外，由于板块内高端楼盘较多，上城区和西湖区的成交均价最高，分别为22237元/平方米和16785元/平方米。




滨江、江干仍是热点，老盘成为销售主力
　　尽管成交量下挫不少，但是成交热点并没有多少改变，滨江区和江干区依然是成交量最多的两个区块，分别交出了1198套和972套的成交量。究其原因，主要是滨江区的风尚蓝湾、江南文苑，江干区的新城时代广场、广宇上东城等楼盘交出了不错的成交量。同时，由于保利东湾、朗诗国际、四季风景等楼盘销售状况良好，下沙开发区也交出了761套的成交量，在区域成交量排行榜上名列第三。
　　从单个楼盘来看，本月成交最好的楼盘多是一些老面孔，其中包括新城时代广场、东海柠檬郡、广宇上东城、东方郡等屡次登上月度成交十强榜的常胜将军。同时，曼城、风尚蓝湾等新开楼盘也大有后来者居上之势，交出了不俗的成绩单。可以说，在楼市销售供不应求的背景下，新开楼盘以及开发规模较大的老盘，往往可以借助后续房源较多的优势，成为楼市销售的主力。




[ 本帖最后由 Chao-ming 于 2009-8-1 15:58 编辑 ]