还是来谈谈成立业主会的事吧

rave

成立业主大会的条件是要求符合以下条件之一即可：
1、出售并交付使用的建筑面积达到50%以上；
2、交付使用满两年的。

因此，如果是出售并交付使用的房屋达到50%以上就符合成立业主大会的条件了，不是一定满两年。
注意是交付使用不是入住的概念，交付使用后已售空关的房屋也是已经交付使用的；
另外不是入住的概念，如果没有出售的房屋由开发商出租的，不能算在里面的。
（港湾这样没拿到产权的房子算哪种？）

条件是出售并交房达到50%。如果出售但没有交房的，也是不算的；出售但没有交房的物业费是由开发商支付的。

另外一个问题就是：交房满两年的房屋都是符合成立业主大会条件的，不管是否销售达到50%以上，
根据《物权法》的规定，即使不成立业主大会，业主也是可以通过形成共同决定行使业主权利的。
业主的权力并不是以是否成立业主大会为条件的。

参考资料：http://liushengmin.focus.cn

[ 本帖最后由 rave 于 2009-8-2 00:54 编辑 ]

rave

分期开发的商品住宅,首期住宅首套房屋销售并交付使用满两年,或者首期住宅销售并交付使用的建筑面积达到首期建筑面积50%以上就可以成立业主大会,选举业主委员会。

但是应该为后期预留业主委员会委员名额。
同时首期成立的业主委员会签订物业服务合同不超过两年。

首期业主大会的议事规则和管理规约需要经过后期业主交房后通过或变更。

根据物权法的规定，一期业主即便不成立业主大会，也是不影响业主行使业主权力的。
只要能形成业主共同决定就可以，也就是说关键是如何将业主团结起来按照物权法形成一个共同决定。

rave

建议大家先搞个业主委员会的筹备小组吧

rave

如何成立业主委员会 (条件、手续、职责、业主公约) (点击:4013)  
    wadhl 2006-05-24 19:58:04 发表于焦点沈阳房地产网-谈房论市-尚品·天城论坛

为了维护住宅小区内全体业主和住户的合法权益，成立业主委员会是非常必要的。

一、成立业主委员会的条件：
业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。
一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。
1、公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上；
2、新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上；
3、住宅出售已满两年。

二、成立业主委员会后要办理登记手续
业主委员会自选举产生之日起十五日内，持下列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记：
1、成立业主委员会登记申请书；
2、业主委员会委员名单；
3、业主委员会章程。
区、县房地产管理部门应自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作，对不符合本条例规定成立的业主委员会不予登记，并用书面通知申请人。

三、业主委员会应当维护全体业主的合法权益，主要履行下列职责：
1、召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；
2、选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立变更或者解除物业管理服务合同；
3、依照本条例设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理；
4、审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；
5、听取业主和使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
6、监督公共建筑、公共设施的合理使用；
7、业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。
8、业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。

四、业主公约的效力
1、业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。
2、业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。
3、业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约报所在地的区、县房地产管理部门备案；
4、业主大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体、使用人具有约束力。
5、业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触。

rave

北京物业如何成立业主委员会(2009-07-20 17:15:59)标签：杂谈   

　

北京市物业管理律师网：http://property.yingkelawyer.com/

根据《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》，成立业主委员会应履行法定程序，才能获得备案登记，进行印章刻制，履行业主委员会的职责。

一、第一步，首先弄清主管部门。
　　根据规定，各区县建设房屋行政管理机构负责本行政区域内物业管理工作的监督管理。街道办事处、乡镇政府负责对本辖区内业主大会、业主委员会的成立、运作及活动进行指导和监督。在物业所在地街道办事处、乡镇政府的指导下，社区居委会负责首次业主大会会议的筹备工作。由于首次业主大会会议筹备组中应有派出所的代表，因此还应事先与辖区派出所取得联系，进行必要的沟通。

二、第二步，成立筹备小组
　　在物业所在地街道办事处、乡镇政府的指导下，社区居委会负责首次业主大会会议的筹备工作。社区居委会人员担任筹备组召集人(未成立社区居委会的，由街道办事处、乡镇政府指派工作人员担任)，负责组织业主代表（业主代表应当具有业主身份，热心公益事业，责任心强，履行业主义务等）、开发建设单位、社区居委会、派出所等单位代表组建首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。其中，业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。但是要注意，召集人是没有投票权的。除召集人外，筹备组成员人数应为单数，每人享有一票表决权。

第三步，筹备组成立后。应当制订首次业主大会会议召开方案，并完成以下工作： (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和议题； (二)拟定业主大会议事规则(草案)、管理规约(草案)； (三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的表决权数； (四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单，制订业主委员会委员选举办法，明确选票发放人、计票人和监票人推选办法； (五)首次业主大会会议的其他筹备工作。

第四步，筹备组将以下事项在物业区域内公告： (一)首次业主大会会议召开方案； (二)业主大会议事规则(草案)、管理规约(草案)； (三)业主及其专有部分面积明细表； (四)业主委员会委员候选人产生办法(草案)； (五)业主委员会委员候选人建议名单及简况。
公告时间不少于7日，业主对上述公示事项有异议的，应当在公示期内向筹备组提出，筹备组应当登记并作出答复。

第五步，召开首次业主大会会议。筹备组应当自成立之日起30日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议（可以采用集体讨论形式，也可以采用书面形式召开）。首次业主大会会议应当对以下事项进行表决，并应当经专有部分占建筑物总面积半数以上且占总人数半数以上的业主同意：业主大会议事规则(草案)、管理规约(草案)；业主委员会委员。

第六步，筹备组自首次业主大会会议作出决定之日起3日内将表决结果在物业区域内公告。

第七步，到主管部门备案。上述第五步选出业主委员会委员后，成立业主委员会，应当自选举产生之日起30日内向物业所在地街道办事处、乡镇政府备案。备案所需要的资料为　√)业主大会决议； √)业主大会议事规则、管理规约； √)业主委员会委员名单；√其他材料。

第八步，刻制业主委员会的公章。业主委员会在完成备案后，街道办事处、乡镇政府应出具备案证明。业主委员会凭据该备案证明，向区县公安分局申请刻制业主委员会印章。



http://propertybbs.yingkelawyer.com/index.aspx

jinwei973

港湾验收通过了吗？交到街道了吗？

牛牛

未雨绸缪，也不错的啊。。。

rave

可以先成立个预备性质的委员会， 便于形成业主共同决议，该决议有同样的法律效用的。