二套房贷利率调整文件未下达银行

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沪银监局：“二套房贷利率八五折”没根据　　收紧，还是放松？昨日，二套房贷传闻再次被推向高潮。据媒体报道，“从上海传来消息，‘二套房贷’政策已出台，‘二套房贷’利率为基准利率八五折，即下调15%。”
　　对此，上海银监局有关负责人在接受CBN记者采访时表示，到目前为止，尚未收到银监会对于二套房贷政策的最新指示，所谓“基准利率八五折”的说法是没有根据的，二套房贷依然严格按照银监会6月22日下发的《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》(下称《通知》)执行。
　　《通知》中，银监会特别强调了二套房贷必须执行首付四成以上、利率1.1倍以上的放贷标准，并重申二套房贷标准不得擅自放宽。而上海银监局在转发《通知》的同时，又提醒各商业银行不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃二套房贷政策约束，不得自行解释二套房贷认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。
　　自去年房贷新政出台后，各家商业银行二套房贷频打“擦边球”，而在监管层的一再重申下，也开始刮起了“收紧风”。例如，此前多数银行默许以“个人”为单位，申请利率和成数优惠的首套住房贷款，即使一对夫妻名下已有一套房产，作为非主贷人的一方，在另外购置新房时仍可享受首套房的商业贷款优惠利率。而目前，上海大多数银行都以“家庭”为单位来认定房产套数。
　　与此同时，二套房贷将进一步收紧的传闻也开始愈演愈烈。昨日，工行、中行、建行均对CBN记者澄清，目前并未收到进一步收紧二套房贷的通知，依然执行首付四成、基准利率上浮10%的标准。
　　“二套房贷还是要做的。”此前，一位国有银行上海分行副行长在接受记者采访时表示，只是由于银行在上半年集中放贷，部分分支行所剩指标不多，因此适当放慢了发放二套房贷的节奏。
　　而针对目前媒体称银监会收紧二套房贷政策一事，银监会新闻发言人廖岷也在近日表示，二套房贷政策没有调整，银监会始终严格执行有关政策不动摇。
　　廖岷还特别强调，银监会坚持以审慎有效的监管防范房地产信贷风险，对购买首套普通自住房和人均住房面积低于当地水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民优惠政策不变，但绝不可延伸适用。廖岷对银行打“擦边球”放宽二套房贷界定标准的现象十分关注，表示将严查二套房贷款业务里的各种违规问题，一经发现将严惩不贷。

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　建行召开业绩说明会：下半年收紧房贷可能性大　　建行2009年半年报业绩说明会昨天在北京举行，在说明会上，建行董事长郭树清表示，对全年净利润实现正增长非常有信心。分析师表示，建行房地产相关贷款优惠程度可能会紧缩。
　　提高拨备应对复杂形势
　　建行董事长郭树清表示，造成建行净利润下降的因素，主要包括基础利率、贷款利率、个人住房贷款浮动的区间相应扩大，此外拨备提高等因素也有很大影响。
　　郭树清表示，他对全年业绩增长非常有信心。因为建行比较审慎，拨备提的多一些，考虑的是应对最极端的复杂形势。那么现在看来，建行近几个季度的业绩环比向好。
　　中报显示，建行净利差较上年同期下降82个基点至2.34%，净利息收益率较去年同期收窄83个基点至2.46%。建行称，由于宏观经济回暖，市场利率止跌企稳，以及存贷款利率重定价进度差异缩小，净利息收益率降幅已显著减缓。郭树清表示，如果建行没有计提这么多的拨备，还是维持在去年年底130%，或者是140%的话，净利润增长就会非常显著。
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　　全年净利润将实现正增长
　　西南证券(600369)首席银行业分析师付立春表示，如果把建行目前700多亿拨备中的10%拿出，那就是70多亿，放到净利润中，那么建行上半年的净利润将实现明显正增长。从其他各个方面看，特别是中间业务，建行上半年的业绩还是相当不错的，所以，预计全年来看，建行的净利润肯定能实现同比正增长。
　　下半年放贷将有所放缓
　　建行副行长陈佐夫在介绍下半年的信贷业务时表示，个人房贷业务是建行战略性的业务，建行会给予一些战略支持。下半年的放贷重点还是放在一手房二手房，建行的一手房二手房放贷相对风险比较低，收益比较高。应该说上半年贷款的增长速度比较快，下半年将会有所放缓。
　　根据建行银行业务的战略性，在分配房贷资源时，给购房者增加适当的信心，不排除在利率、规模等方面做出调整可能性。
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　　二套房贷利率7折基本不可能
　　付立春分析，上半年建行的贷款当中，按揭贷款增长迅速，房地产项目开发的贷款增长并不十分突出。由于建行按揭贷款比较多，出于竞争压力，建行房地产相关贷款优惠程度相比上半年可能会紧缩，二套房贷款利率7折基本不太可能，一套房贷款利率7折占比也会有所下降。
　　建行收费一直在降
　　在业绩说明会上，有分析师提出，今年有媒体报道四大行把手续费调高了，想了解一下建行在下半年有些什么样措施？
　　郭树清表示，实际上收费一直在降低，特别是使用电子银行等。他表示，建行希望通过流程改造、节约成本降低费用，而不是简单地提高收费，绝大部分收费是下降的。
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　　未提高个人手续费
　　陈佐夫表示，上半年建行不存在提高任何个人手续费。它有一个价格幅度，比如说跨行和异地取款是2到10元手续费，今年上半年出现调整，正好调整的时间和5家大银行重合在一起，所以有些媒体认为建设银行提高了收费，实际上没有。

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完善房贷政策和管理体系是防范房贷风险的根本　　短短半年时间，国内房地产市场便匆匆结束调整完成了一个轮回，领先于宏观经济划出一个看上去很美的“V”型折线后半段。不过，随着土地市场和楼市重现狂涨态势，部分地区地价、楼价超过了最疯狂的2007年，业内识者的忧虑再起。旧泡沫尚未消解，即使是以宏观经济“保八”的名义，此时仍需警惕房地产市场的新一轮泡沫。毕竟，未雨绸缪总是要胜过亡羊补牢。
　　由于产业链长且涉及众多相关上下游行业，房地产在国民经济体系中的重要性不言而喻。面对去年发端的全球性金融和经济危机的严峻挑战，受益于国内一系列刺激政策，房地产业一马当先，在今年上半年短短的半年时间里，完成了一个“华丽转身”，从寒冬一步跨入盛夏，进而成为拉动整体经济快速复苏的重要力量。
　　数据显示，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1%，涨幅比上月扩大0.8个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。这是今年以来全国70个大中城市房价环比连续五个月上涨。此外，房价同比上涨的城市更是从东部沿海向西线内陆延伸。
　　在一线城市和东部二线城市，房地产市场更是疯狂再现，除了房价如脱缰野马般持续上涨，房屋销售也由消费为主导转向投资和投机为主。据媒体报道，深圳某房企巨头正在酝酿大幅提价，预计幅度将在10%。
　　一位长期跟踪研究房地产市场的学者甚至认为，现在国内房地产积聚的泡沫，超过了此前的高峰期即2007年前后。
　　站在2009年三季度中期的时间节点，需要各方审慎思考的是，究竟是继续发挥房地产业拉动宏观经济增长的作用，还是坚决平抑快速积聚的房地产市场泡沫？随着银监会重申严格执行二套房相关规定以及警示银行注意防范信贷风险，政策取向不可谓不清晰。
　　然而，尽管中央政策取向清晰，但是在各地执行层面的松懈，则成为除房价非理性快速上涨之外，房地产业所蕴含的另一重风险所在。
　　记者了解到，虽然银监会等监管部门以及各商业银行总部层面对严格执行二套房贷相关政策三令五申，但正所谓“上有政策，下有对策”，在部分地区，商业银行的部分分支机构仍然置若罔闻，对二套房政策的执行力度远远不够。
　　此外，由于对未来通胀的存在预期，市场投资和投机资本大举进入楼市，钻政策空子的手法不一而足。再加上上半年天量新增信贷，进一步对楼市炒作推波助澜。
　　2007年美国爆发的房地产业次贷危机，引发了全球金融海啸，终结了美国经济自本世纪初以来“高增长、低通胀”的黄金发展周期。面对国内不断攀涨的楼价以及迅速积聚的房地产泡沫，我们也不能不隐隐嗅到一丝危机的味道。
　　分析人士对此表示，我国目前的房贷审核政策尚不完善，对于不同贷款者的还贷能力尚无区分体系。也就是说，放出去的住房贷款，并不确定哪些人还贷能力强，哪些人还贷能力较差。“前事不忘后事之师”，当美国的次级房贷危机还没有走远，全球经济寒冬尚未过去，更应该审慎地防范房地产业的泡沫风险，及时完善房贷政策和房贷管理体系。

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　二套房贷新政出台 助长楼市观望气氛
　　昨日消息，据传监管层为进一步收紧二套房贷利率，拟出台二套房贷利率下调优惠不能超过15%的政策，即至多只能打8.5折。
　　之前，一众银行为促进业务发展，经常对银监会关于二套房首付4成、利率上浮1.1倍的政策“阳奉阴违”，甚至在银监会发文约束后，部分银行仍能为客户做到下调29%的利率优惠。本报昨日咨询广州部分银行个贷部主管，他们声称尚未接到这方面的通知，但目前已开始严格执行银监会关于二套房贷的政策。
　　二套房贷至多只能打8.5折？
　　据有关传闻，监管层将下发明确二套房贷利率政策规定，二套房贷至多只能下调至基准利率的85%，即优惠15%的利率。
　　自楼市逐渐回暖以来，各家银行对二套房贷的利率优惠至首套房水平，即下调30%的利率。
　　这缘于《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》文件中，有一条规定：“银行可根据客户风险状况自主确定贷款利率水平”。正是根据这一条，各家银行才放松银监会要求的二套房贷须上浮贷款利率10%的限制。甚至在银监会6月底发文要求银行严格执行规定后，本报仍调查发现部分银行能将二套房贷利率下调29%。
　　相关分析人士认为，在银行“阳奉阴违”之下，监管层进一步明确二套房贷优惠利率。新规不仅将严格规范此类违规操作行为，还将对相关业务负责人实施处罚。贷款人需出示经过认证的首套房面积证明和户籍人口表，以往贷款环节中的最大漏洞———“以改善型住房为名义申请贷款”将被完全堵死。
　　对于这个消息，多家银行个贷部主管表示尚未接到通知。深发展总行住房和信贷部主管说，目前，深发展已严格执行二套房贷利率政策。招商银行(600036)(600036)广州分行个贷部负责人表示，目前，广州多数银行已严格执行二套房贷利率政策，下调利率的银行已经很少。
　　招行人士认为，对于监管层来说，收紧二套房贷政策只需转变之前的默许态度，并不需要另外出台政策。
　　银行收紧后对VIP网开一面
　　除了迫于监管层的压力，银行开始自查二套房贷业务和执行相关政策外，放贷目标的完成也令银行没有了下调动力。
　　广东中原地产项目部总经理黄韬说，目前，广州各家银行全年放贷任务基本完成，部分银行已经出现无款可贷的现象。因此，即使没有政策压力，银行方面也会自行收紧房贷利率。
　　从其掌握的情况看，多数银行最多把二套房贷利率打至9折，而上浮基准利率的10%的做法已很普遍。而客户方面反映，银行审批流程变慢，放款时间明显变长。一些资质较差的客户，银行拒绝放贷。
　　国泰君安昨日研报表示，各银行收紧二套房贷，主要是为了防范银行的结构风险，控制信贷规模。
　　据了解，目前广州大多数银行以“家庭”为单位来认定房产套数。而此前，多数银行默许以“个人”为单位，即使一对夫妻名下已有一套房产，作为非主贷人的一方，在购置新房时仍可享受首套房的贷款利率优惠。
　　“眼下，这种优待几乎绝迹，即便是优质客户，如果被认定为二套贷款购房的话，首付款必须在4成以上，能通融的只有利率。”工行一家支行个贷部人士表示。
　　但对VIP客户方面，即使优惠难度加大，但部分银行仍对其网开一面。据业内人士透露，这些客户特点多为所购房产金额大、物业高端。工行人士表示，银行对这类优质客户网开一面，他们除了利息贡献外，还会给银行带来其他收入，比如证券账户资金往来结算、信用卡等。这些客户仍能争取到较为优惠的利率。
　　房贷政策微调已拉开序幕
　　对于二手房贷收紧消息，房地产市场研究人士认为这对楼市有明显的降温作用。寒桐(广州)投资顾问有限公司韩世同说，7、8两月，广深楼市成交量大幅下滑，与二套房贷收紧的风声有关，同时也与信贷政策收缩有关系。
　　现在看来，无论二套房贷是否严格执行，下阶段市场都将面临调整，信贷萎缩对市场调控作用已经很大；另一方面，房价高企将引发市场自觉调控。满堂红(中国)置业研究部主管龙斌表示，二套房贷收紧是政策面很集中的体现，标志着前段时间非常宽松的放贷政策的转变，由此可能带来较强观望氛围。目前，楼价过高，投资度较高，而经济整体上还处于探底回升的过程，信贷规模下半年也将大量收紧，资金面可能趋紧；另外市场供应不足，其预计，下半年房地产市场成交量将逐步回落。如成交量连续三个月回落，市场自身就会对房价进行微调。
　　我爱我家认为，从数据上看，二套房贷政策最直接的打击对象是投资购房客。
　　虽然，目前投资购房者并不是二手房市场主流，但是一旦利率提高，购房成本自然也就随之增加，炒房收益就会下降。另一方面，投资购房者是有一个3-5年的预期，预期可以挣得更高的房价，如果能在市场低迷的时候抄个大底的话，利率也就不会成为问题。但是目前快速上涨的房价显然已经不是底了，再加上利率的上浮，不少投资客就要重新考虑投资。
　　广发证券发布最新一期房地产成交量周报指出，31个监测城市成交量止升转跌，一周成交量环比下降3.7%。珠三角区域表现最差，一周成交量环比跌幅为8.2%。
　　四个一线城市中，北京、上海成交量实现上涨，其中北京涨幅达16.6%；广州和深圳出现下跌，其中深圳跌幅达37.4%，位居跌幅榜首位。该报告指出，随着二套房贷政策的再度缩紧，房地产政策微调或已拉开序幕。

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北京各银行已中止二套房贷优惠 利率上浮1.1倍　　据北京晨报报道，二套房贷不仅首付必须四成以上，而且利率也不能再“打擦边球”享受优惠了。记者从房地产中介机构了解到，到本月上旬，北京各家银行已经不再对二套房贷利率给予优惠，而是执行基准利率上浮1.1倍的政策。
　　房贷服务机构“伟嘉安捷”相关人士表示，上个月，北京的工、农、中、建四大国有银行开始严格执行“9.27”房贷政策，即：首付40%，利率执行基准利率的1.1倍至6.53%。当时，其他银行也逐渐收紧二套房贷政策，严格审查借款人个人征信，要求出示银行流水和对账单等。到本月上旬，各家银行对二套房贷的态度普遍是严格执行“首付四成+利率1.1倍”的政策不动摇。
　　今年6月中旬，银监会向各银行下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，重申对二套房的认定标准和首付款比例问题，但并未对利率优惠与否做出明确要求。其后，银监会的官方表态也重点强调首付比例不低于40%，未提及利率问题。直到7月份，银行仍然拥有利率定价的自主权，即按照此前北京银监局的要求，在控制风险的情况下自行确定利率水平。当时，部分中小银行对二套房贷的利率仍然能给予“七二折”的优惠。
　　有中介机构表示，目前如果要向银行争取优惠利率，只能设法把“二套房”变为“首套房”。例如，先把首套房贷款还清，并且出具产权变更的证明，向银行说明原来的房子已经卖掉，此时个别中小银行可以将本次贷款申请视为首套房贷处理，给予优惠利率。
　　“伟嘉安捷”提供的数据显示，二套房贷利率提升至基准利率的1.1倍后，购房者的月供负担将有明显的增加。以贷款20年期80万元贷款为例，利率上浮至1.1倍和利率7.5折的平均水平相比，借款人月供额将增加939.09元，总利息额增加22.54万元。
　　另一方面，二套房贷利率的全面提升将改善上市银行的业绩。作为国内发放个人房贷最多的银行，建设银行此前表示，今年上半年该银行经营利润下降的一大原因是个人房贷利率下限放宽和利率下调。

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传二套房贷利率要降 重庆政策没变　　市内银行人士认为收紧优惠幅度可能性较大
　　时下国内关于第二套房贷款政策的信息五花八门，那么我市第二套房贷款政策到底咋样呢？昨日，市内银行业传出消息表明，第二套房贷款政策仍然没有改变。
　　还在执行以前的政策
　　关于第二套房贷款松动的消息，国内已传得风生水起，据说上海传出了"基准利率八五折"的声音。
　　"我们仍然在按照监管部门以前出台的政策执行。"市内某国有商业银行一支行行长表示，该行在对待第二套房方面，还是根据央行与银监会联合下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，以及《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》相关精神操作。市内另一国有商业银行房贷部门人士称，该行对待第二套房贷款的政策至今没有改变，对于非首套自住改善型普通住房，首付成数必须在四成。监管部门人士也证实，第二套房贷款并没有出台新政策，市内各家银行还是按照央行和银监会以前出台的政策在执行。
　　房贷利率可能收紧
　　来自人民银行重庆营业管理部的数据表明，在今年7月份，市内银行在个人房贷利率方面放得比较宽松。今年7月份，全市住房固定利率贷款加权平均利率比6月份下降了0.99个百分点，个人住房浮动利率贷款加权平均利率比6月份下降了0.05个百分点。
　　而现在个人住房贷款最优惠利率为4.158%(即基准利率打七折)，全市个人住房浮动利率贷款加权平均利率才4.33%，也就是说，可能大部分购房者都享受到了利率优惠。
　　"我觉得收紧利率优惠幅度的可能性比较大。"市内一国有商业银行人士认为，由于第二套房贷款的成数一直都没有放开，所以也就谈不上再度收紧成数的事情。现在有关方面已明确表态适度宽松的货币政策基调不变，但是其中有一个明确的信号--适度宽松的货币政策会微调，所以不排除第二套房贷款政策也会在利率优惠幅度方面微调，不排除把第二套房贷款利率优惠由"最高7折"收紧为"最高8.5折"。

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南京二套房贷利率收紧了　　房贷调整
　　首付提高至四成，利率也要上浮至八五折左右
　　昨天有外地媒体报道称，上海各家银行已出台新的二套房贷款政策，“二套房贷”利率为基准利率八五折，即下调15%。记者昨天从南京多家银行也了解到，本月南京也有不少银行调整了二套房贷政策，绝大多数银行都将首付提高到四成，利率也有所上浮，能给客户利率七折的银行越来越少。
　　听说上海“二套房贷”利率新政出台后，记者以客户身份电话咨询了上海知名房产中介机构――上海中原地产的一位客户经理，以求证实这则消息。这位经理告诉记者，与他们合作的银行现在对二套房的贷款利率基本都在85折以上，“因为上半年银行贷款放的太多了，现在要收紧了。”她向记者解释说。不过，当记者表示“除非利率打七折，否则不买”时，这位经理又表示，“先跟银行商量商量，看能否争取打七折。”并没有一口回绝记者，感觉还是有一定商量的余地。
　　记者走访了南京新街口和广州路上的多家银行，详细了解了各家银行的二套房贷款政策，调查结果见表，有两家银行还表示他们的二套房贷款政策是本月刚刚调整的。不过，记者发现，目前南京各家银行还没有统一实行：“二套房贷”利率下调15%的政策，不过不少银行利率仍可下浮，只是下浮幅度没有以前的30%那么大。对此，南京某股份制银行个贷部负责人表示，各家银行二套房利率是根据自身的风险承受能力和财务状况决定的，只要不低于七折，都不算违规。